서울남부지방법원 2025타경10341. 서울 양천구 신월동 우진파크빌 302호 다세대주택입니다. 감정가는 196,000,000원인데 6회 유찰되며 최저매각가는 51,381,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 4분의 1 수준이라 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 보면 안 되는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 임차권자 오대열은 2019.10.28. 전입하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 183,000,000원입니다. 말소기준인 2021.12.09. 국 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조이므로 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 부담합니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 51,381,000원에서 집행비용 1,324,858원을 먼저 공제한 뒤 오대열에게 50,056,142원이 배당됩니다. 보증금 183,000,000원 중 남는 132,943,858원이 매수인 인수액입니다. 즉 낙찰가 51,381,000원에 이 인수액을 더한 실질취득은 184,324,858원입니다. 최저가가 내려갔다고 경제적 부담이 51,381,000원까지 떨어진 것이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 195-31 우진파크빌 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 남부순환로60길 26-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 사용승인일 | 2019.08.20 |
| 소유자 | 최정민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 51,381,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오대열 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2021.12.09. 갑구 3번 국 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류 2,427,000,000원, 국 압류, 서울특별시은평구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 오대열의 주택임차권등기 역시 등기일은 2023.12.07.로 말소기준보다 뒤지만, 핵심은 등기 순서가 아니라 임차인의 전입·점유·확정일자가 2019.10.28.로 더 빠르다는 점입니다.
임차인 분석
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사상 임차 관련 인물은 2명입니다. 오대열은 보증금·전입일·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 반면 현다영은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도상 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현다영 | 302호 · 주거 | 2019.10.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오대열 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.28 / 2019.10.28 | 183,000,000원 | 2023.12.07 | 있음 | 있음 | 없음 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 183,000,000원대
이 사건에서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 판단하면 오류가 생깁니다. 대항력 있는 오대열의 보증금 183,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당되는 금액은 줄고 매수인이 인수할 미배당액은 커집니다. 결과적으로 낙찰가 + 인수액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 오대열 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 51,381,000원 | 132,943,858원 | 184,324,858원 |
| 7회 유찰 시 | 41,104,800원 | 143,035,086원 | 184,139,886원 |
| 8회 유찰 시 | 32,883,840원 | 151,108,069원 | 183,991,909원 |
현재 51,381,000원에서 한 번 더 유찰돼 41,104,800원으로 내려가도 실질취득은 184,139,886원이고, 다시 32,883,840원까지 내려가도 183,991,909원입니다. 즉 표면 최저가는 계속 낮아지지만 실제 부담은 약 183,000,000원~184,000,000원대로 거의 움직이지 않습니다. 현다영의 보증금이 별도로 존재하고 인수 대상이 된다면 실제 부담은 이 계산보다 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,324,858원 |
| 1. 임차인 오대열 보증금 | 183,000,000원 | 50,056,142원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,427,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 오대열 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
오대열의 임차보증금 183,000,000원 중 50,056,142원만 배당되고 132,943,858원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당 및 임차보증금 미배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 위 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신원초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다가구·다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2019.08.20입니다. 기본 난방·위생·급배수시설과 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 2필 일단지의 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측 및 북측 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다. 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 환금성 주의. 우진파크빌은 12세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.9회, 낙찰률은 0.0으로 제시되어 있습니다. 현재 사건도 이미 6회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 51,381,000원에 낙찰받는다고 가정해도 오대열 미배당 132,943,858원을 합친 기준 부담은 184,324,858원입니다.
- 현다영 보증금 확인. 전입일은 2019.10.28.이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완 및 임대차관계 확인 전에는 추가 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
- 오대열 임대차 원본 대조. 임차권자이자 강제경매 채권자인 동일 인물로 표시되어 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있으므로 계약서·보증금 지급관계·점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 선순위 배당으로 오대열의 미배당 인수액이 현재 계산보다 커질 수 있습니다.
- 을구 1번 임차권등기 확인. 매각물건명세서상 명시된 인수 관련 권리는 2023.12.07. 제219768호 주택임차권등기입니다. 등기 소멸과 보증금 잔액 인수는 구분해서 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 7회 유찰 시 실질취득 184,139,886원, 8회 유찰 시 183,991,909원으로 계산되어 표면 최저가 하락만큼 총부담이 줄지 않습니다.
맺으며 — “51,381,000원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 6회 유찰된 51,381,000원이라는 숫자입니다. 오대열의 183,000,000원 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크고 대항력·우선변제권이 인정되는 구조이므로, 현재 회차에서 배당되지 못하는 132,943,858원이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 기준 실질취득은 184,324,858원이고, 7회·8회 유찰까지 가도 184,139,886원·183,991,909원으로 거의 줄지 않습니다.
여기에 현다영은 2019.10.28. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 별도 인수 가능성을 완전히 닫을 수 없습니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다. 우진파크빌의 경매 통계 역시 평균 6.9회 유찰, 낙찰률 0.0으로 제시됩니다. 낮은 최저가에 점수를 줄 사건이 아니라, 인수보증금과 미상 임차관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다. 결론은 가격 할인 착시가 큰 고위험 인수형입니다.
