서울남부지방법원 2025타경10433. 구로동 하나세이트빌 4층 402호, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 등기상 소유자는 정상헌이고, 2016.01.15 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 서울축산업협동조합 근저당이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2024년 신동호의 80,000,000원 가압류와 2025년 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않았고 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 이유만으로 안전한 물건으로 결론 내리기 어렵습니다. 2022년경 보일러가 터지면서 누수가 발생했고, 302호와 내부계단·건물 외벽 등이 피해를 입은 것으로 조사됐습니다. 매수신청인의 진술에는 2023년부터 누수와 방수 깨짐으로 엘리베이터·건물 외벽·301호·302호 및 복도까지 심각한 피해가 이어졌다는 내용도 있습니다. 여기에 2023년 하반기부터 장기간 공실, 미납 관리비 탐문, 제시외건물까지 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10433 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 86-10 구로동하나세이트빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 23.96㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 정상헌 (2016.01.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 201,250,000원 / 201,250,000원 (2회 유찰 · 현재 회차 감정가 100%) |
| 채권자 / 청구 | 신동호 / 97,021,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 준공 / 세대수 | 2015.12.14 · 7세대 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 근저당 변경등기는 재확인
임차인 없음. 말소기준은 2016.01.15 서울축산업협동조합의 을구 2번 근저당권입니다. 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 78.9% 숫자만 믿으면 안 된다
하나세이트빌 거래 표본은 2022.06 두 건입니다. 두 거래 모두 전용면적 29.88㎡로, 이 물건의 분석 대상면적 23.96㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 255,000,000원이라는 평균은 참고값일 뿐 현재 402호의 직접적인 시세로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.88㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 29.88㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | 29.88㎡ | 2건 | 255,000,000원 |
현재 최저가 201,250,000원은 표본 평균 255,000,000원의 78.9%입니다. 단순 계산으로는 할인되어 보이지만, 표본이 2022년 거래이고 면적도 다릅니다. 게다가 이 물건은 누수·방수 파손, 장기 공실 및 관리상태 저하를 감안해 2026.07.01 재평가된 물건입니다. 따라서 78.9% 자체를 가격 메리트로 점수화하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,617,500원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신동호 | 80,000,000원 | 65,632,500원 |
| 3. 강제경매 본압류 · 신동호 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 212,000,000원 중 예상배당은 197,632,500원으로, 미배당액은 14,367,500원입니다. 그러나 이 미배당액은 후순위 채권자의 손실로 남는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 하자·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택). 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 누수. 2022년경 보일러가 터져 누수가 발생했고 302호·내부계단·건물 외벽 등이 피해를 입은 것으로 조사됐습니다.
- 추가 피해 진술. 종전 매수신청인은 2023년부터 누수와 방수 깨짐으로 엘리베이터·건물 외벽·301호·302호·복도까지 피해가 발생했다고 관리인 조사 결과를 진술했습니다.
- 공실·관리상태. 2023년 하반기경부터 장기간 공실 상태로 탐문됐고, 통상적인 수준의 관리상태가 이루어지지 않은 점을 감정평가에 반영했습니다.
- 관리비. 미납 관리비 등이 있는 것으로 탐문 조사돼 입찰 전 관리주체에 금액과 부담범위를 재확인해야 합니다.
- 제시외건물. 제시외건물 ㉠이 소재하며 제시외 건물을 포함해 매각됩니다. 실제 현황은 감정평가서의 호별배치도·내부구조도·사진을 재확인해야 합니다.
- 입지. 구로중학교 서측 인근으로 대단위 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·7호선 환승역인 대림역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 가로장방형 주상용 토지이며 남서측 약 6미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,418,000원/㎡입니다.
- 환금성. 하나세이트빌은 7세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 16.67%입니다. 소규모 다세대에 물리적 하자까지 겹쳐 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 누수 원인과 현재 상태. 보일러 누수와 방수 깨짐이 현재까지 해결됐는지, 임시조치인 수도 차단 외 근본 보수가 있었는지 현장 확인이 필요합니다.
- 피해 범위와 비용. 302호·내부계단·외벽·엘리베이터·301호·복도까지 언급된 피해의 실제 범위, 보수비용 및 손해배상 관계를 확인하세요.
- 장기 공실 내부상태. 2023년 하반기부터 장기간 공실로 탐문된 만큼 내부 마감·보일러·급배수·곰팡이·습기 등 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 미납 관리비. 탐문된 미납 관리비의 총액과 매수인 부담 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 제시외건물. 제시외건물 ㉠의 위치·구조·법적 상태와 실제 매각 포함 범위를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 2번의 132,000,000원 설정과 96,000,000원 변경등기, 배당표의 132,000,000원 적용 관계를 최신 등기부와 채권계산서로 확인하세요.
- 가격 비교. 255,000,000원 평균은 2022.06의 29.88㎡ 거래 2건으로, 대상 23.96㎡와 직접 비교하지 마세요. 현재 물건의 하자·공실 상태를 반영한 별도 현장가격 확인이 중요합니다.
- 절차 이력. 매수인의 불허가신청서, 2026.05.28 이의신청에 따른 원결정 취소 발송, 2026.06.17 재평가명령이 있었던 사건이므로 최신 매각물건명세서와 현황조사·감정평가서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “누수의 끝”을 확인해야 한다
등기만 보면 어렵지 않습니다. 임차인 없고, 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 권리분석이 끝나는 순간부터 진짜 검토가 시작됩니다. 2022년경 보일러 누수, 방수 깨짐, 주변 호실과 공용부 피해, 장기 공실, 미납 관리비, 제시외건물, 매수인의 불허가신청서와 재평가 이력이 모두 한 물건에 집중돼 있습니다.
최저가 201,250,000원이 표본 실거래 평균 255,000,000원의 78.9%라는 숫자도 그대로 믿기 어렵습니다. 거래 표본은 2022.06의 29.88㎡ 두 건이고 대상면적은 23.96㎡입니다. 현재 상태를 반영한 직접 비교가 아니므로 ‘22% 싸다’는 식의 해석은 금물입니다. 권리는 합격이지만, 물리적 하자·복구비·절차 이력·환금성을 감안하면 가격 확신은 낮습니다. 이 사건의 승부처는 등기부가 아니라 누수 원인과 실제 복구비를 얼마까지 확인하느냐입니다.
