서울남부지방법원 2025타경10436. 강서구 화곡동 윤하우스 제2층 제202호, 전용 37.61㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 225,000,000원에서 37,749,000원까지 내려온 전형적인 다회유찰 물건처럼 보이지만, 권리분석에서는 정반대로 접근해야 합니다. 2019.11.29. 전입한 임차인 이주현이 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금은 227,000,000원입니다. 명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건의 기준 가격은 현재 최저가 37,749,000원이 아니라 실질취득 약 227,000,000원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어나 총취득 부담이 보증금 수준으로 수렴합니다. 최근 거래 235,000,000원과의 가격 차이는 크지 않아, 8회 유찰이라는 숫자를 가격 메리트로 오해하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 155-27 윤하우스 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 37.61㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 최정민 · 2019.12.30. 소유권이전 · 거래가액 227,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 37,749,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주현 / 227,644,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인 | 2012.08.09. |
| 세대수 | 14세대 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘대항력 임차인’이 먼저다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주현 | 미상 | 227,000,000원 | 2019.11.29. / 2019.10.04. | 2025.07.14. 신청 | 대항력 有 | 미상 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차인 이주현은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니며, 주택도시보증공사는 별도의 등기상 가압류 채권자로 나타납니다. 따라서 보증기관 채권과 임차보증금을 임의로 합산하거나, 반대로 임차인을 보증기관 신고로 보아 제거해서도 안 됩니다.
또 하나의 중요한 지점은 2021.11.29. 국세 압류입니다. 이 권리는 데이터상 2022.04.14. 말소기준권리보다 앞서고 “매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 반면 2022.04.15. 안산세무서 압류, 2023.10.12. 동화성세무서 압류, 2024.12.04. 수원시권선구청장 압류와 2025.06.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 국세·지방세 압류가 총 4건이고, 당해세에 해당하면 배당에서 선차감될 수 있다는 점도 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 16.1%가 아니라 실질취득 227,000,000원을 본다
윤하우스(155-27)의 면적 매칭 실거래 표본은 1건입니다. 2025.05. 전용 39.34㎡, 4층이 235,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 같은 235,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 16.1%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차인의 인수 부담을 제외한 숫자라서 투자 판단 기준으로 사용할 수 없습니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 실거래 | 39.34㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 감정가 | 37.61㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 현재 최저가 | 37.61㎡ | 2 | 37,749,000원 |
| 인수형 실질취득 | 37.61㎡ | 2 | 약 227,000,000원 |
비교의 핵심은 37,749,000원 대 235,000,000원이 아니라 약 227,000,000원 대 235,000,000원입니다. 실질취득액이 최근 거래보다 낮기는 하지만 격차가 크지 않고, 실거래 표본도 1건뿐입니다. 여기에 8회 유찰, 다세대 유형, 선순위 국세 압류 리스크까지 겹쳐 있으므로 현재 최저가가 시세 대비 크게 할인됐다는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 37,749,000원 | 약 227,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 30,199,200원 | 약 227,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 24,159,360원 | 약 227,000,000원 |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어나는 인수형 구조이므로, 회차가 더 내려가도 가격 메리트가 같은 폭으로 커지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,482원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,427,000,000원 | 36,669,518원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 이주현 | 227,644,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 1,079,482원과 주택도시보증공사 가압류 36,669,518원으로 매각대금 전액이 소진되고, 신청채권자 이주현 배당은 0원입니다. 별도로 매각물건명세서상 대항력 임차보증금 미배당 잔액은 매수인 인수 대상으로 명시되어 있으므로, 배당표의 0원 표시는 임차보증금 승계 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 북서측 인근. 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 및 2호선 까치산역이 소재하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층, 사용승인일 2012.08.09. 통상의 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 사다리형·완경사, 공시지가 3,546,000원/㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 8.0회·매각률 0.0으로 나타납니다. 현재 사건 역시 8회 유찰 상태여서 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 착각하지 말 것. 현재 37,749,000원에 낙찰된다는 가정에서도 대항력 임차보증금 때문에 실질취득 기준은 약 227,000,000원입니다.
- 임차보증금 원문 확인. 매각물건명세서의 보증금 227,000,000원, 전입 2019.11.29., 확정일자 2019.10.04., 미배당 잔액 인수 문구를 최신 원본과 대조해야 합니다.
- 2021.11.29. 국세 압류 확인. 말소기준권리보다 앞선 권리로 인수 표시가 되어 있으므로 체납액, 당해세 여부와 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 두 항목 모두 이주현으로 기재되어 있으므로 동일인 여부와 강제경매 청구 227,644,000원의 성격을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본의 한계. 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐이므로 235,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 개별 호수의 층·상태·점유관계를 함께 봐야 합니다.
- 현황조사 한계. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장상 현황도와 외부관찰을 통해 표시됐으므로 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “37,749,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 8회 유찰과 37,749,000원이라는 최저가입니다. 그러나 매각물건명세서상 대항력 임차인의 보증금이 227,000,000원이고 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라, 낙찰가가 보증금 아래인 동안에는 실질취득 부담이 약 227,000,000원 수준으로 고정됩니다. 최근 거래 235,000,000원과 비교하면 가격 차이가 크지 않습니다.
여기에 말소기준권리보다 앞선 2021.11.29. 국세 압류, 국세·지방세 압류 4건, 임차인과 강제경매 신청채권자가 같은 이름으로 기재된 점, 8회 유찰과 낮은 경매 환금성까지 함께 봐야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 “최저가가 얼마나 내려왔나”가 아니라 “인수 후 총부담이 얼마이며 그 권리관계가 확정됐나”입니다.
