47,186,000원
서울남부지방법원 2025타경10436. 강서구 화곡동 ‘윤하우스’ 제2층 제202호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 최정민이고, 2019.11.28 매매를 원인으로 2019.12.30 소유권이전등기를 마쳤으며 등기부상 거래가액은 227,000,000원입니다. 현재 현존 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2021.11.29 화성세무서장 관련 국 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류와 국세·지방세 압류, 이주현의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 이주현의 전입일은 2019.11.29로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유관계 역시 보완 확인이 필요한 상태이므로, 이 자료만으로 “대항력 있음”이라고 단정하는 것은 위험합니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 실제 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 금액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 그 미회수 보증금만큼 실질취득비용이 올라갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 155-27 윤하우스 제2층 제202호 · 강서로18바길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제2층 제202호 |
| 대상면적 / 규모 | 37.61㎡ · 5층 건물 · 14세대 · 사용승인 2012.08.09 |
| 소유자 | 최정민 · 2019.11.28 매매 · 거래가액 227,000,000원 · 2019.12.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 47,186,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주현 / 227,644,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순하지만 임차인이 핵심
말소기준은 2021.11.29 국 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류 2,427,000,000원, 2022.04.15 국 압류, 2023.10.12 국 압류, 2024.12.04 수원시권선구청장 압류, 2025.06.19 이주현의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 것이 가장 큰 변수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주현 | 미상 | 2019.11.29 | 미상 | 미상 | 2025.07.14 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 확인 전 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 신고를 제거한 실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 선순위이나 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 배당 후 미회수액을 계산할 수 없습니다. 특히 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인에 대한 대항력이나 보증금 인수가 당연히 사라진다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 20.1% 숫자만 보면 안 되는 이유
면적이 매칭된 윤하우스 비교거래는 최근 12개월 내 1건입니다. 2025.05 전용면적 비교 39.34㎡, 4층 거래가 235,000,000원이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 235,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 39.34㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.61㎡ 대상 | 1건 | 235,000,000원 |
현재 최저가 47,186,000원은 최근 12개월 평균의 20.1%입니다. 하지만 이것은 어디까지나 법원 최저매각가의 비율입니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가에 인수금액을 더한 실질취득액을 산출할 수 없으므로, 이 20.1%를 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,249,348원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,427,000,000원 | 45,936,652원 |
| 3. 경매개시결정 · 이주현 | 227,644,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권 총액 2,654,644,000원 중 채권자 배당액은 45,936,652원, 미배당은 2,608,707,348원입니다. 이 계산의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 임차인 이주현의 보증금 자체가 확인되지 않아 임차보증금의 배당·인수 여부는 별도로 확정해야 합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제2층 제202호입니다. 사용승인일은 2012.08.09입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 북서측 인근으로 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선·2호선 까치산역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 사다리형이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 윤하우스는 14세대 규모이고 최근 면적 매칭 실거래도 1건뿐이며, 경매 통계상 평균 유찰 7.0회·낙찰률 0.0%입니다. 가격 산정에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이주현의 보증금이 얼마인지, 실제 지급됐는지, 현재 점유가 유지되는지를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위와 배당범위를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이주현과 강제경매 신청채권자 이주현이 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약과 채권 발생원인을 대조해야 합니다.
- 청구액과 보증금을 혼동하지 않기. 신청채권액 227,644,000원을 임차보증금으로 간주할 근거는 없습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰도 같은 원칙. 37,748,800원 또는 30,199,040원까지 내려가더라도 임차보증금 인수 가능성을 해소하기 전에는 표면 최저가만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건·임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “20.1% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 가지
이 물건은 감정가 225,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 47,186,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 비교거래 235,000,000원과 나란히 놓으면 표면상 20.1%에 불과합니다. 그러나 권리분석의 결론은 이 숫자에서 나오지 않습니다. 2019.11.29 선순위 전입 이주현의 보증금이 얼마인지 모른다는 사실이 모든 가격 판단에 앞섭니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 소멸하지만, 임차인이 실제 대항요건을 갖추고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액은 낙찰가 밖의 실질취득비용이 될 수 있습니다. 여기에 신청채권자와 임차인이 동일하고, 이미 7회 유찰된 다세대라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮아서 매력적인 물건”이 아니라, 임차보증금을 확인하기 전까지 실질취득가를 알 수 없는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
