서울남부지방법원 2025타경10495. 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 1층 117호 근린시설입니다. 소유자 박경순은 2023.10.19. 거래가액 1,055,594,760원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 756,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.20. 강서구 압류, 2025.06.24. 임의경매개시결정이 뒤따랐으며 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
이 물건의 핵심은 단순한 권리관계보다 용도와 환금성입니다. 현재 감정가 1,182,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가는 247,883,000원까지 내려왔지만, 해당 117호는 단독 점포로 이용되는 것이 아니라 116·126·127호와 함께 일체로 중식당 ‘차알브라운 강서점’으로 이용 중입니다. 따라서 최저가 하락폭만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10495 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제1층 제117호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 116·126·127호와 함께 일체로 중식당 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조·철골철근콘크리트합성구조 · 지하5층/지상15층 · 사용승인 2023.03.31 |
| 소유자 | 박경순 · 2023.10.19. 거래가액 1,055,594,760원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,182,000,000원 / 247,883,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 655,713,291원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.19. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권 756,000,000원입니다. 2025.05.20. 강서구 압류와 2025.06.24. 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 설정된 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2023.04.19. 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.10.19. 박경순에게 소유권이 이전된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차알브라운 강서점(박초원) | 미상 | 2024.03.08 | 10,000,000원 | 4,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고일 2024.03.08.은 말소기준권리인 2023.10.19. 우리은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 현재 자료상 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 20.97%는 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가는 1,182,000,000원, 현재 최저매각가는 247,883,000원으로 감정가의 20.97%입니다. 7회 유찰이라는 큰 폭의 가격 하락이 발생했습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 20.97%를 곧바로 “시세보다 싸다”는 의미로 해석할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 247,883,000원 | 20.97% | 243,612,638원 | 512,387,362원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 198,306,400원 | 16.78% | 194,730,110원 | 561,269,890원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 158,645,120원 | 13.42% | 155,624,088원 | 600,375,912원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 247,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,270,362원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 756,000,000원 | 243,612,638원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 756,000,000원 중 243,612,638원이 배당되고 512,387,362원이 미배당으로 남는 추정입니다. 그러나 해당 미배당은 말소기준 근저당의 잔존채권으로서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청별관입구교차로 남측 인근이며, 주변은 상업업무용건물·아파트·각급학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 가양역·증미역이 있습니다.
- 이용상태. 117호는 근린생활시설로서 116·126·127호와 함께 일체로 중식당으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 북서측 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 3,792.5㎡ 공장용지, 평지·사다리형이며 상업기타 용도로 이용 중입니다. 공시지가는 8,834,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 4개 호 일체 사용 확인. 116·117·126·127호가 한 중식당으로 이용 중이므로 117호 경계와 실제 내부 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 범위 확인. 차알브라운 강서점(박초원)의 점유 부분은 미상입니다. 117호에 대한 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 대항력과 인수 구분. 전입신고 2024.03.08.은 말소기준 2023.10.19.보다 늦어 대항력은 없으며 현재 자료상 인수액은 0원입니다.
- 가격 착시 경계. 최저가는 감정가의 20.97%이지만 비교 실거래가 없어 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 다회유찰 원인 확인. 7회 유찰된 근린시설이라는 사실 자체를 가격·용도·점유·환금성 점검의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 배당 추정 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “감정가의 20.97%”보다 중요한 것
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2023.10.19. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인은 1명이며 전입신고가 말소기준보다 늦어 대항력도 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 1,182,000,000원에서 247,883,000원까지 내려온 7회 유찰 물건이고, 117호 하나가 독립 점포로 쓰이는 것이 아니라 116·126·127호와 함께 하나의 중식당으로 이용되고 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없으므로 감정가 대비 20.97%라는 할인율을 시세 할인으로 착각해서는 안 됩니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 승부처는 단독 호실의 실제 활용 가능성과 재매각성입니다.
