서울남부지방법원 2025타경11230. 마곡동 엠밸리더블유타워4 제1층 제107호입니다. 사건의 말소기준권리는 2024.09.20. 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 1,132,800,000원입니다. 소유자 엄진섭은 같은 날 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 1,252,160,000원입니다. 이후 국세 압류, 경매개시결정, 이지민 가압류, 강서구 압류가 붙었지만 모두 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이지혁의 전입일은 2025.02.10.으로 말소기준일인 2024.09.20.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 15,000,000원은 낙찰자가 승계하는 대항력 보증금이 아니며, 배당에서 회수되지 않는 금액이 생기더라도 매수인에게 인수되지 않습니다. 반면 물리적 이용상태는 단순하지 않습니다. 감정 당시 107호는 인근 여러 호수와 경계벽 없이 하나의 근린생활시설처럼 이용되고 있어, 낙찰 후 107호만의 독립적인 점유·사용·명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11230 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 798-16 엠밸리더블유타워4 제1층 제107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 용도표기 대지 · 감정 당시 104호~109호·111호와 내부 경계벽 없이 일체로 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상8층 · 제1층 제107호 · 사용승인일 2019.08.23 |
| 소유자 | 엄진섭 · 2024.09.20 소유권 취득 · 거래가액 1,252,160,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,120,000,000원 / 458,752,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 944,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2024.09.20. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.10.31. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 최초 설정 순위와 기준일은 2024.09.20.입니다. 국세 압류, 경매개시결정, 이지민 가압류, 강서구 압류는 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시 채권 전액을 갚지 못하더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지혁 | 주거 | 2025.02.10 | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 2025.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금 15,000,000원과 월세 1,500,000원으로 조사됐고 2025.10.30. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당으로 보증금 전부를 회수하지 못하더라도 잔액을 낙찰자에게 청구하는 승계형 구조는 아닙니다.
③ 가격·유찰 — 40.96%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,120,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 458,752,000원, 감정가의 40.96%입니다. 등기상 소유자의 2024년 거래가액은 1,252,160,000원이지만 이는 현재 시세를 직접 나타내는 실거래 비교 기준으로 보기는 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 458,752,000원 | 451,764,480원 | 716,035,520원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 367,001,600원 | 361,063,578원 | 806,736,422원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 293,601,280원 | 288,690,862원 | 879,109,138원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 458,752,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,987,520원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,132,800,000원 | 451,764,480원 |
| 3. 가압류 · 이지민 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 1,167,800,000원 중 451,764,480원이 배당되고, 미배당액은 716,035,520원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울공진초등학교 북동측 인근이며 주변에 업무시설, 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 마곡역이 소재합니다.
- 이용상태. 제1층 107호는 감정 당시 104호~109호·111호와 내부 경계벽 없이 일체의 근린생활시설로 이용됐습니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면. 토지면적은 1,291.8㎡, 공시지가는 7,121,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시개발구역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 도로. 남측으로 중로인 포장도로, 서측으로 보행자도로와 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 107호 독립성. 104호~109호·111호와 일체 이용 중인 상태에서 107호만 독립적으로 점유·사용·인도받을 수 있는지 현장 확인이 최우선입니다.
- 경계 상태. 내부 경계벽의 현재 상태와 107호를 별도 공간으로 사용하는 데 필요한 조치 여부를 확인하세요.
- 임차인 점유 위치. 이지혁의 사용은 주거로 조사됐지만 감정 이용상태는 근린생활시설 일체 이용입니다. 실제 점유 부분과 107호의 관계를 대조하세요.
- 배당요구. 임차인은 2025.10.30. 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당은 2025.10.31. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자 표시를 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가의 40.96%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 실제 1층 근린생활시설의 거래·임대·공실 조건을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2024.09.20. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이지혁의 전입은 그 이후인 2025.02.10.이므로 대항력이 없습니다. 후순위 압류·가압류 역시 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 4회 유찰 끝에 최저가가 458,752,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 접근하기에는 물건 특성이 무겁습니다. 감정 당시 107호는 104호~109호·111호와 내부 경계벽 없이 하나의 근린생활시설처럼 사용되고 있었습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리보다 “107호 하나만을 실제로 어떻게 인도받고, 사용하고, 다시 처분할 수 있는가”입니다. 권리상 인수는 0원, 물건상 확인사항은 크다. 이 두 문장을 동시에 기억해야 하는 사건입니다.
