서울남부지방법원 2025타경11230. 마곡동 엠밸리더블유타워4 제1층 제107호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가서상 실제 이용은 인근 호수와 연결된 근린생활시설입니다. 소유자 엄진섭은 2024.09.01 매매를 원인으로 2024.09.20 소유권을 취득했고 거래가액은 1,252,160,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 1,132,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 국 압류, 경매개시결정, 이지민 가압류, 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이지혁의 전입신고일은 2025.02.10으로 말소기준권리인 2024.09.20보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인에게 넘어오는 보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11230 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 798-16 엠밸리더블유타워4 제1층 제107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 인근호수(104호~109호, 111호)와 내부 경계벽 없이 일체로 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지상8층 내 제1층 제107호 · 사용승인일 2019.08.23 |
| 소유자 | 엄진섭 · 2024.09.01 매매 · 거래가액 1,252,160,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,120,000,000원 / 367,002,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 944,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.09.20 설정된 농협은행주식회사 근저당권 1,132,800,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.08.26 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 그 이후 국 압류, 경매개시결정, 이지민의 35,000,000원 가압류, 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지혁 | 주거 | 2025.02.10 | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 2025.10.30 | 인수 없음 |
이지혁의 전입신고일 2025.02.10은 말소기준일 2024.09.20보다 뒤입니다. 따라서 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 보증금 15,000,000원을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2025.10.30 접수돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 32.77%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,120,000,000원, 현재 최저매각가는 367,002,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 32.77%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 293,601,600원(26.21%), 7회 유찰 시 234,881,280원(20.97%)입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교대상의 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다. 특히 이미 5회 유찰된 상업용 이용 물건이고 여러 호실이 일체로 사용되는 특성이 있어, 단순 할인율보다 실제 독립사용 가능성·명도·재임대 가능성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 367,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,938,028원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,132,800,000원 | 361,063,972원 |
| 2. 가압류 · 이지민 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 367,002,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,167,800,000원 중 361,063,972원이 배당되고, 미배당액은 806,736,028원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 물건 자체의 핵심 리스크 — 한 호실처럼 보지 말 것
- 일체 이용. 제107호는 104호~109호 및 111호와 내부 경계벽 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 독립성 확인. 공부상 제107호와 실제 영업공간 사이의 경계, 출입구, 설비 분리 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 별도로 이지혁의 임차 신고가 존재합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울공진초등학교 북동측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 마곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상8층 건물이며 사용승인일은 2019.08.23입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 시스템냉난방, 소화전, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)이며 남측 중로 포장도로와 서측 보행자도로에 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 7,121,000원/㎡, 토지면적은 1,291.8㎡로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 104호~109호·111호 현장 확인. 내부 경계벽이 없는 일체 이용 상태에서 제107호만 낙찰받았을 때 독립사용·분리공사가 가능한지 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 이지혁의 전입·배당요구 자료와 현장의 실제 점유·영업 주체가 일치하는지 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 32.77%라는 이유만으로 저가 매수라 판단하지 말고 인근 1층 근린생활시설 매매·임대 시세를 별도로 대조하세요.
- 명도 범위 확인. 여러 호가 연결된 상태이므로 제107호의 물리적 경계와 명도 대상 범위를 정확히 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 국·강서구 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위와 금액을 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 2024.09.20 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이지혁도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 난점은 등기가 아니라 물건의 실제 이용상태에 있습니다. 제107호가 104호~109호·111호와 경계벽 없이 하나의 근린생활시설처럼 쓰이고 있고, 이미 5회 유찰됐습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 367,002,000원을 단순히 “싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 독립사용·점유·명도·환금성 확인이 선행돼야 하는 유형입니다.
