서울남부지방법원 2025타경11273. 신월동 에코빌리지 102동 601호, 감정평가상 도시형생활주택<다세대주택>으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 289,000,000원이지만 4회 유찰되어 최저매각가는 118,374,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 평균 246,000,000원의 48.1%에 불과해 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 승계까지 합친 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
말소기준은 2025.07.30. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 문일주가 2022.05.09. 주민등록·점유를 시작했고 2022.04.25. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.03.07. 보증금 340,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권등기를 명시적 인수권리로 적고 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제102동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택<다세대주택> · 지상6층 중 제6층 제601호 |
| 소유자 | 이상훈 (2022.05.09. 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 118,374,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 386,577,747원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인일 | 2022.01.13 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘인수’가 핵심
을구 1번 고흥군수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 핵심은 2024.03.07. 등기된 문일주 주택임차권입니다. 보증금 340,000,000원, 계약일 2022.04.23., 확정일자 2022.04.25., 주민등록·점유개시 2022.05.09.로 말소기준 2025.07.30.보다 앞섭니다. 배당요구도 이루어졌지만 매각대금이 보증금에 크게 못 미쳐 미배당 잔액을 낙찰자가 승계하게 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 알려진 인수 224,983,236원
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문일주 | 2022.05.09 · 건물전부 | 340,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 224,083,236원 |
| 김정인 | 2025.01.22 | 900,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 900,000원 |
| 정예나 | 2025.02.06 · 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 금액 미상 |
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 118,374,000원 | 224,983,236원 | 343,357,236원 |
| 5회 유찰 시 | 94,699,200원 | 248,305,386원 | 343,004,586원 |
| 6회 유찰 시 | 75,759,360원 | 266,904,308원 | 342,663,668원 |
위 인수액에는 보증금이 확인되지 않은 정예나 관련 금액이 포함되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 1.18억이 아니라 3.43억을 비교해야 한다
에코빌리지의 최근 12개월 거래는 2026.05. 252,000,000원, 2026.09. 240,000,000원으로 평균 246,000,000원입니다. 최신 거래는 240,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 14.2% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 28.26㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 28.26㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 2024.08 | 29.87㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2024.03 | 28.57㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2022.01 | 28.57㎡ | 5 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 246,000,000원 |
최저가 118,374,000원 자체는 최근 12개월 평균의 48.1%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 제대로 보여주지 못합니다. 알려진 인수액을 포함한 현재 실질취득은 343,357,236원으로 최근 12개월 평균 246,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 게다가 최근 시세 자체가 14.2% 하락한 흐름이라 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,457,236원 |
| 1. 임차인 문일주 보증금 | 340,000,000원 | 115,916,764원 |
| 인수 · 문일주 미배당 | 224,083,236원 | 0원 |
| 인수 · 김정인 보증금 | 900,000원 | 0원 |
| 한국주택금융공사 | 386,577,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용과 문일주 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 문일주 미배당 224,083,236원과 김정인 보증금 900,000원은 알려진 매수인 인수액입니다. 정예나 보증금은 확인되지 않아 별도 위험으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택<다세대주택>으로 방, 거실겸주방, 욕실, 발코니 형태로 이용 중입니다.
- 입지. 서울강서초등학교 동측 인근이며 주위는 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 중 6층이며 사용승인일은 2022.01.13입니다. 승강기·개별난방·도시가스·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,994,000원/㎡입니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 246,000,000원, 최신 거래 240,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군 대비 14.2% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문일주 승계액. 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 기재를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 김정인 보증금. 900,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 정예나 점유. 2025.02.06. 전입이나 보증금·확정일자·점유 부분이 불명확합니다. 대항력과 인수액을 단정할 수 없으므로 매각물건명세서와 현황조사를 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 착시. 4회 유찰로 최저가가 118,374,000원까지 낮아졌지만, 추가 유찰 시 문일주 미배당 승계액이 증가해 총 실질취득은 약 3.43억 수준에서 거의 변하지 않습니다.
- 시세 하락. 최근 12개월 평균 246,000,000원, 최신 240,000,000원이고 최근 거래 추세가 14.2% 하락입니다. 전체 평균 270,400,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.18억 낙찰”이 아니라 “3.43억 취득”
이 물건의 가장 큰 착시는 118,374,000원이라는 최저매각가입니다. 문일주 보증금 340,000,000원은 현재 회차에서 115,916,764원만 배당되고 224,083,236원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 여기에 김정인 보증금 900,000원도 더해져 알려진 실질취득은 343,357,236원입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 94,699,200원, 75,759,360원으로 내려가도 인수액이 각각 248,305,386원, 266,904,308원으로 커져 알려진 실질취득은 343,004,586원, 342,663,668원입니다. 즉 낙찰가 하락이 실질적인 가격 인하로 이어지지 않는 구조입니다. 최근 12개월 시세 246,000,000원과 최신 거래 240,000,000원보다 높은 데다 시장도 14.2% 하락했고, 보증금이 확인되지 않은 정예나 관련 위험까지 남아 있습니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 승계와 실질취득비용을 중심으로 판단해야 하는 대항력 인수형 물건입니다.
