43,520,000원
서울남부지방법원 2025타경11296. 강서구 화곡동 해오름빌딩 제2층 제205호, 전용 13.44㎡의 다세대·도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 85,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 43,520,000원입니다. 표면상 할인율만 보면 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 최저가가 아닙니다. 임차인 윤동희는 2022.04.01 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 말소기준인 2022.07.05 예스자산대부주식회사 가압류보다 앞서 대항력이 있습니다.
윤동희의 보증금은 85,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 43,520,000원 낙찰을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,183,360원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 42,336,640원이 배당되고, 남은 42,663,360원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득비용은 보증금 85,000,000원 안팎에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-59 해오름빌딩 제2층 제205호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로15길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 13.44㎡ · 지하1층·지상8층 중 2층 |
| 사용승인 | 2011.12.09 |
| 소유자 | 임용택 (2022.03.09 매매, 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 43,520,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
현재 경매의 말소기준은 2022.07.05 갑구 13번 예스자산대부주식회사 가압류 17,695,398원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 강서구 압류, 동양자산관리대부주식회사 가압류, 2024.12.18 등기된 윤동희의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기 자체가 소멸하는 것과 임차인의 선행 대항력은 별개입니다. 윤동희는 2022.04.01 전입·점유로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤동희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2022.04.01 / 2022.04.01 | 2024.12.18 · 있음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 69.8%가 아니라 실질취득 8,500만을 봐야 한다
해오름(24-59) 전용 13.44㎡ 거래는 총 12건 확인됩니다. 전체 평균은 69,141,666원이지만 2022년의 90,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 자료를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 62,333,333원이며 최신 거래는 2026.08 57,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -12.7%로 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 13.44㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2026.07 | 13.44㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 13.44㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 13.44㎡ | 5 | 62,700,000원 |
| 2024.09 | 13.44㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2024.09 | 13.44㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.07 | 13.44㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2022.05 | 13.44㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 13.44㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2022.03 | 13.44㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2022.03 | 13.44㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2022.03 | 13.44㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.44㎡ | 3건 | 62,333,333원 |
현재 최저가 43,520,000원만 보면 최근 12개월 평균의 69.8%입니다. 하지만 이는 매수인이 떠안을 임차보증금을 제외한 숫자입니다. 이 물건의 실질취득은 약 85,000,000원 수준이므로 최근 12개월 평균의 약 136.4%, 최신 거래 57,000,000원의 약 149.1% 수준입니다. 따라서 “3회 유찰돼 싸졌다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 유찰을 더 해도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 43,520,000원 | 42,663,360원 | 86,183,360원 |
| 4회 유찰 시 | 34,816,000원 | 51,210,688원 | 86,026,688원 |
| 5회 유찰 시 | 27,852,800원 | 58,048,550원 | 85,901,350원 |
매각가가 43,520,000원에서 34,816,000원, 다시 27,852,800원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 42,663,360원에서 51,210,688원, 58,048,550원으로 증가합니다. 그래서 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 연결되지 않습니다. 대항력 임차보증금이 사실상 가격의 바닥을 만드는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 43,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,183,360원 |
| 1. 임차인 윤동희 보증금 | 85,000,000원 | 42,336,640원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부주식회사 | 17,695,398원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤동희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 16,952,983원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 미배당액은 42,663,360원이며 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다. 집행비용·실제 배당순위 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 전용 13.44㎡ 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 해오름(24-59)은 24세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상8층 건물이며 사용승인일은 2011.12.09입니다. 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 평균은 62,333,333원, 최신 거래는 57,000,000원이며 최근 거래가 과거보다 -12.7% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 43,520,000원만 보지 말고 미배당 임차보증금을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 윤동희의 2022.04.01 전입·점유·확정일자, 2024.12.18 임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 동일명 관계 점검. 임차인 윤동희와 경매 신청채권자 윤동희의 관계 및 임대차 실체를 확인해야 합니다. 의심만으로 대항력·인수액을 배제하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 증가해 매각가+인수액은 약 85,000,000원 수준에서 유지됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 62,333,333원, 최신 거래 57,000,000원, 최근 추세 -12.7%를 응찰가 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 보증금이 가격을 결정한다”
이 물건은 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 43,520,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 윤동희의 보증금 역시 85,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 못하는 42,663,360원이 매수인에게 넘어가기 때문에, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 다시 붙습니다. 4회·5회 유찰 시나리오도 같은 현상을 보여줍니다.
더구나 시장은 최근 12개월 평균 62,333,333원, 최신 거래 57,000,000원이고 최근 가격 흐름은 -12.7%입니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 51.2%니까 싸다”가 아니라 “실질취득 약 8,500만원이 최근 시세보다 높다”로 읽어야 합니다. 현재 자료 기준 결론은 권리 인수형·가격 메리트 부족입니다.
