서울남부지방법원 2025타경11374. 강서구 화곡동 프레스티지원 4층 401호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 실제 취득비용을 뜻하지 않는다는 점입니다. 임차인 신현섭은 주민등록일 2022.02.03로 말소기준인 2022.06.07 압류보다 앞서고, 보증금 259,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 회차 배당에서는 112,282,368원을 배당받는 것으로 계산되고, 남은 146,717,632원은 매수인이 인수합니다.

따라서 최저가 114,688,000원만 보면 최근 거래 270,000,000원의 42.5%에 불과하지만, 이 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차는 114,688,000원 + 146,717,632원 = 261,405,632원이 실질취득액입니다. 최근 12개월 거래가 270,000,000원 한 건뿐이라는 점까지 고려하면, 실제 할인폭은 약 3.2%로 크지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인의 미배당 보증금이 핵심

말소기준은 2022.06.07 국(남동세무서장) 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차인 신현섭의 주민등록일은 2022.02.03으로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 대항력 있는 임차인이 있고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

낙찰가가 114,688,000원에서 73,400,320원까지 내려가도 미배당 인수가 146,717,632원에서 187,320,886원으로 증가해 실질취득은 약 2.61억원 수준에 머뭅니다.

② 시세 비교 — 42.5%가 아니라 96.8%로 봐야 한다

프레스티지원의 면적 매칭 실거래는 최근 12개월 기준 1건입니다. 2026년 9월 전용 29.01㎡, 2층이 270,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 270,000,000원입니다. 전체 평균 역시 270,000,000원이지만 표본이 한 건이므로 시세 판단에는 여유를 두어야 합니다.

최저가만 놓고 계산하면 114,688,000원은 최근 12개월 평균의 42.5%입니다. 그러나 실제 투자 판단 기준인 실질취득 261,405,632원은 최근 평균·최신 거래 270,000,000원의 약 96.8%입니다. 금액 차이는 8,594,368원에 불과합니다. 따라서 “4회 유찰돼 시세의 절반도 안 되는 물건”이라고 평가하면 권리 인수액을 빠뜨린 계산입니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)

현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용과 임차인 우선변제 배당으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 중 146,717,632원이 남아 매수인 인수로 연결됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡4동주민센터 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층 401호로, 사용승인일은 2020.06.05입니다. 도시가스 개별난방과 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 164.5㎡, 평지의 사다리형입니다. 공시지가는 3,478,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
• 환금성 확인. 총 18세대이며 최근 12개월 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회, 낙찰률은 7.14%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 114,688,000원에 낙찰돼도 146,717,632원을 인수해 총 부담은 261,405,632원입니다.
• 추가 유찰의 착시. 5회·6회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 261,051,507원, 260,721,206원으로 약 2.6억원대에 머뭅니다.
• 임차관계 원본 확인. 임차인 신현섭과 강제경매 신청채권자가 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·보증금 지급 경위를 대조해야 합니다.
• 배당·인수 재확인. 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로 입찰 직전 최신 서류를 확인해야 합니다.
• 시세 표본 주의. 최근 12개월 비교 실거래가 270,000,000원 한 건뿐이므로 한 건의 가격을 확정 시세처럼 보지 말고 개별 층·상태 차이를 점검해야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “1.15억에 사는 물건”이 아니다

이 사건은 4회 유찰되어 최저가가 114,688,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 투자 판단을 할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인 신현섭의 보증금 259,000,000원 중 예상 미배당액 146,717,632원을 매수인이 인수하기 때문에 현재 회차의 실질취득은 261,405,632원입니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 270,000,000원보다 낮기는 하지만 차이는 약 8,594,368원, 약 3.2%에 불과합니다.

더 유찰되어도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 미배당 인수액이 커져 5회 유찰 시 261,051,507원, 6회 유찰 시 260,721,206원 수준입니다. 결국 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “대항력 임차인의 보증금 승계를 포함해 약 2.6억원을 부담할 가치가 있느냐”입니다. 최근 시세와의 격차가 얕고, 거래 표본이 한 건이며, 이미 4회 유찰된 점까지 감안하면 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.