서울남부지방법원 2025타경11482. 등촌동 멤버스빌에이 제1층 제101호입니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2024.09.19. 가압류이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당은 없고, 과거 성수기 명의 전세권 100,000,000원과 그 전세권에 설정된 화곡신용협동조합 근저당 72,000,000원은 2021.03.30. 이미 말소됐습니다.
문제는 현재 점유관계입니다. 장호성은 2023.10.16. 전입했고, 이는 2024.09.19. 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음”이라고 기재돼 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 변제되는지를 알 수 없으므로 매수인의 실제 인수액과 실질취득가는 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 574-9 멤버스빌에이 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 사무소 |
| 소유자 | 이민호 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 47,514,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 83,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.19. 갑구 3번 가압류 · 육효영 · 청구금액 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장호성 | 미상 | 2023.10.16 | 미상 | 있음 | 미상 | 미배당 잔액 인수 가능 |
등기부의 과거 전세권은 현재 인수 대상이 아닙니다. 성수기의 전세권 100,000,000원은 2021.03.30. 해지로 말소됐고, 해당 전세권에 설정됐던 화곡신용협동조합의 채권최고액 72,000,000원 근저당도 같은 날 말소됐습니다. 현재 경매에서 판단해야 할 인수위험은 장호성의 미확인 임차보증금입니다.
② 가격 비교 — 4,751만원만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 116,000,000원의 40.96%인 47,514,000원입니다. 수치만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 매수인이 인수하는 임차보증금 잔액입니다. 이 사건은 보증금이 확인되지 않아 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 29.89㎡ | 5 | 178,200,000원 |
| 2026.07 | 29.37㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 51.85㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2022.12 | 51.85㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 29.53㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2021.09 | 29.53㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 204,100,000원 |
최근 12개월 평균은 204,100,000원, 최신 거래는 2026.09.의 178,200,000원입니다. 다만 본건 대상면적은 25.81㎡이고 거래 표본은 29.37㎡·29.89㎡·51.85㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래가를 본건의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다. 더구나 최근 거래구간은 과거 구간보다 -11.6%로 하락한 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,252원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 육효영 | 105,000,000원 | 46,258,748원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 육효영 | 83,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 188,300,000원 중 예상 배당은 46,258,748원, 미배당은 142,041,252원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 특히 장호성의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 용도·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 공부상 용도. 집합건축물대장상 제101호의 이용상태는 사무소입니다.
- 과거 용도변경 이력. 2017.08.08. 근린생활시설을 주택으로 무단용도변경해 위반건축물로 표기됐으나, 2018.08.31. 해당 위반건축물 표기는 해제됐습니다.
- 현황 확인 필요. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못해, 감정평가도 건축물현황도 등을 토대로 작성됐습니다. 현재 실제 이용상황이 공부와 다를 수 있어 직접 확인이 필요합니다.
- 입지. 한광고등학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,978,000원/㎡, 토지면적은 149.0㎡입니다.
- 거래·경매 특성. 멤버스빌A동은 14세대, 2016.05.12. 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 장호성의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 배당 가능액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 더한 금액으로만 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 공부상 사무소이나 과거 주택 무단용도변경 이력이 있고 내부 확인도 되지 않았으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 비교거래 면적 주의. 본건 대상면적 25.81㎡와 최근 거래 면적이 일치하지 않아 단순 평면 비교는 피해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간이 이전 구간보다 -11.6% 낮아, 과거 전체 평균 222,033,333원을 가격 근거로 삼아서는 안 됩니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 집행비용과 등기채권 중심 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차관계 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 먼저 볼 것은 보증금
감정가 116,000,000원이 47,514,000원까지 내려온 것만 보면 가격이 크게 낮아진 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 장호성의 보증금이 확인되지 않은 상태이고, 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 따라서 현재 최저가를 곧 실질취득가로 볼 수 없습니다.
여기에 최근 거래 표본은 대상면적과 일치하지 않고, 최근 거래 흐름도 -11.6% 하락했습니다. 공부상 용도는 사무소이며 과거 무단용도변경 이력과 내부 미확인 문제도 남아 있습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 임차보증금이 얼마이고 그중 얼마를 실제로 인수하게 되는가입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 가격 매력을 확정하기 어렵습니다.
