의정부지방법원 2025타경6161. 고양시 일산동구 성석동 청원네이처빌아파트 104동 11층 1104호, 전용 79.86㎡ 아파트입니다. 소유자 우영대 명의로 2004년 소유권이전등기가 마쳐졌고, 2006년 신한은행 근저당 111,600,000원이 가장 빠른 담보권입니다. 이후 같은 은행의 근저당 2건과 카드사·신용보증기금·캐피탈사의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 코리아트랜스포트 주식회사와 오현수가 보증금 5,000,000원, 월세 715,000원으로 2018.10.30 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 2006.07.25 말소기준보다 늦어 대항력은 없고 보증금도 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 실제 점유가 계속되고 있다면 낙찰 후 인도명령과 명도 협의는 필요할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1077 청원네이처빌아파트 제104동 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.86㎡ · 철근콘크리트조 12층 아파트 중 11층 |
| 소유자 | 우영대 (2002.06.19 매매 원인, 2004.05.27 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 132,300,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 362,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2006.07.25 신한은행 근저당권입니다. 2009년과 2023년에 추가된 신한은행 근저당, 2024년 이후 설정된 가압류 4건, 2025년 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 갑구 4-1번은 신용보증기금 가압류의 업무수탁기관을 주식회사 신한은행으로 표시한 경정등기이며, 별도 채권액은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음·승계 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 코리아트랜스포트 주식회사, 오현수 | 2018.10.30 | 5,000,000원 | 715,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인 신고는 1건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리보다 늦으므로 낙찰자가 보증금을 떠안을 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세를 감안해도 가격 차이는 크다
청원네이처빌 전용 79.86㎡의 최근 12개월 실거래 6건을 우선 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 248,166,666원, 최신 거래는 2026.01의 250,000,000원입니다. 현재 실질취득 132,300,000원은 최근 12개월 평균의 53.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 79.86㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 79.86㎡ | 9 | 258,000,000원 |
| 2025.11 | 79.86㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2025.05 | 79.86㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2025.02 | 79.86㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2025.02 | 79.86㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.86㎡ | 6건 | 248,166,666원 |
전체 12건 평균 253,500,000원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 4.1% 하락했습니다. 따라서 과거 고가 거래를 기준으로 가격을 낙관해서는 안 됩니다. 다만 하락장 보정에 우선 사용하는 최근 평균 248,166,666원과 최신 거래 250,000,000원 모두 실질취득 132,300,000원을 크게 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,652,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 111,600,000원 | 111,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 77,200,000원 | 18,047,800원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 49,900,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,013,590원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 15,833,327원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 24,534,113원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 28,036,051원 | 0원 |
| 8. 갑구 4-1번 가압류경정 | — | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 315,117,081원 중 예상 배당은 129,647,800원이며, 미배당액은 185,469,281원입니다. 후순위 채권의 미배당은 채무자에게 남는 문제이고, 모두 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 청원네이처빌 104동 11층 1104호는 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물에 속합니다.
- 입지. 북고양(설문)IC 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설· 중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 단지. 청원네이처빌은 288세대이며 2004.04.17 사용승인된 단지입니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 코리아트랜스포트 주식회사와 오현수의 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 퇴거 의사와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만, 자진 퇴거가 되지 않으면 인도명령·집행 및 협의 비용이 발생할 수 있습니다.
- 하락장 보정. 최근 거래군이 이전 기간보다 4.1% 낮습니다. 과거 최고가 282,000,000원이나 전체 평균만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 내부 상태 점검. 2회 유찰과 큰 가격 차이의 원인이 권리 외의 물리적 상태, 수리비 또는 점유 문제에 있는지 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 최우선변제 가능성은 관리사무소·집행기록 및 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 분명히 낮다
이 물건은 2006년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인의 전입은 2018년으로 늦습니다. 따라서 임차보증금과 등기상 후순위 채권을 매수인이 인수하지 않으며, 실질취득은 최저가와 같은 132,300,000원입니다.
가격도 최근 12개월 동일 면적 평균 248,166,666원의 53.3%로 낮습니다. 다만 최근 시장이 4.1% 하락했고, 단지의 평균 유찰 횟수도 2.0회인 만큼 단순히 할인율만 보고 접근하기보다 점유·수리·관리비를 실제 비용으로 환산해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 차이는 크지만, 명도와 현장 상태를 확인해야 하는 저가형 물건입니다.