서울남부지방법원 2025타경11889. 서울 영등포구 영등포동2가의 와이에이치빌리지 제6층 제607호, 오피스텔입니다. 감정가는 2억 1,200만원이지만 7회 유찰을 거쳐 최저매각가는 44,459,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보이지만, 이 물건에는 보증금 1억 7,000만원의 선순위 대항력 임차인이 존재합니다.

말소기준권리는 2024년 12월 12일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인 이윤하는 2023년 1월 31일 확정일자를 받고 2023년 2월 28일 전입·점유를 시작해 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 현재 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 매수인이 부담하는 구조입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나기 때문에, 최저가 하락이 실질취득 비용의 하락으로 이어지지 않습니다.

또 다른 점유자로 전입한 ENKHTUVSHIN ENKHDELGER는 기준권리 이후인 2025년 6월 2일 전입한 것으로 확인되며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력은 없는 것으로 분류되지만 점유 및 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다. 실제 임차인·점유자 2명의 상황을 모두 확인하기 전에는 입찰가를 결정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심이다

권리분석의 기준은 2024년 12월 12일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 그 이후의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 이윤하의 임대차는 2023년 1월 31일 계약·확정일자, 2023년 2월 28일 주민등록 및 점유 개시로 확인됩니다. 기준권리보다 앞선 임대차이므로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다. 2025년 3월 12일 임차권등기가 이루어진 시점은 기준권리 뒤이지만, 최초 전입·점유 및 확정일자까지 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

확인되는 점유·임차 관련 인원은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 별도 임차인은 없습니다. 다만 두 번째 점유자의 보증금이 확인되지 않아 명도 및 추가 비용 위험을 남겨두어야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

와이에이치빌리지는 2020년 4월 28일 사용승인된 9세대 규모의 건물입니다. 비교 대상 면적은 17.25㎡이며, 확인된 거래 7건은 다음과 같습니다.

전체 평균은 198,142,857원이지만 2022년 11월의 269,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 2026년 5월 최신 거래 190,000,000원과 최근 12개월 평균 190,000,000원을 우선 참고해야 합니다.

최근 거래 추세는 과거 대비 -4.8% 하락입니다. 최근 12개월 거래는 단 1건이므로 이를 충분한 표본의 시장가격으로 단정해서는 안 됩니다. 거래량과 가격 추세 모두 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다

이 물건의 가장 중요한 특징은 유찰이 반복될수록 최저가와 임차인 미배당액이 반대 방향으로 움직인다는 것입니다. 임차보증금 1억 7,000만원을 배당으로 전부 회수하지 못하면, 부족한 금액을 매수인이 부담합니다.

각 회차의 실질취득액은 낙찰가와 추정 매수인 인수액의 합계입니다. 배당 추정치 기준이며 취득세·명도비·수선비 등은 포함하지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 44,459,000원 가정)

추정 집행비용 1,200,262원과 임차인 배당 43,258,738원을 합하면 현재 매각대금 44,459,000원입니다. 주택도시보증공사 및 한국주택금융공사는 이 가정에서 배당받지 못합니다. 미배당 채권이 모두 매수인에게 인수되는 것은 아니며, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 핵심 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 영등포로터리 북서측 인근입니다. 주변은 동유형 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2020.04.28입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감됐고 샷시 창호 등이 설치돼 있습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수 설비, 승강기, CCTV, 기계식 주차설비 및 소방설비 등이 구비돼 있습니다. 기계식 주차시설의 실제 이용 가능 여부와 유지관리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·도로. 등고평탄한 세장형 평지이며 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 370㎡, 지목은 대입니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·준주거지역에 해당하며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 일반상업지역 및 가로구역별 최고높이 제한지역과 접하는 사항도 확인됩니다.
• 건물 규모·환금성. 총 9세대의 소규모 건물입니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이며 단지 경매 관련 평균 유찰 횟수는 5.7회, 매각률은 0.0으로 제시돼 있습니다. 현재 물건은 7회 유찰로 평균 유찰 횟수도 넘어섰습니다. 거래 표본과 매수층이 제한적일 가능성을 고려해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 원본 확인. 이윤하의 보증금 170,000,000원, 확정일자 2023.01.31, 전입·점유일 2023.02.28을 등기부·매각물건명세서·임대차 관련 서류로 대조하세요. 미배당 보증금 인수 조건을 입찰 전 다시 계산해야 합니다.
• 배당요구 및 배당액 확인. 배당요구일은 2025.03.12로 기재돼 있습니다. 실제 배당 순위와 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 변수를 반영해 인수액이 달라지는지 확인하세요.
• 두 번째 점유자 확인. ENKHTUVSHIN ENKHDELGER의 전입일은 2025.06.02입니다. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상인 만큼 현장 방문, 현황조사서 및 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
• 실질취득액 기준 입찰가 산정. 현재 회차의 실질취득액은 약 171,200,262원입니다. 8회·9회 유찰 시에도 미배당 보증금 인수가 증가하므로 최저매각가만을 기준으로 입찰 상한을 잡아서는 안 됩니다.
• 최근 거래 재확인. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 매우 적습니다. 2026년 5월 190,000,000원 거래의 면적·층·상태 차이를 확인하고, 하락 추세 -4.8%를 반영해 보수적으로 가격을 산정하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.03.02 민간임대주택 등록이 확인됩니다. 임대의무기간 및 임대료 증액 제한 관련 등기 내용을 확인하고, 매각 이후 관련 의무의 적용 여부를 관계 기관과 원본 서류를 통해 검토하세요.
• 토지거래허가 및 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 기재와 대상자·용도·지정기간을 확인하세요. 현재 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 실제 입찰·취득 시점의 규제 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리·시설·명도비용. 기계식 주차시설, 공용부분 관리상태, 관리비 체납 및 실제 점유자 현황을 확인하세요. 미배당 보증금 외 추가 지출을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정·거래 자료를 바탕으로 한 추정입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 4,459만원”이 취득가격은 아니다

이 물건은 7회 유찰로 최저매각가가 4,459만원까지 떨어졌지만, 그 숫자만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 선순위 임차인 이윤하의 보증금 1억 7,000만원 가운데 현재 회차에서 회수하지 못하는 126,741,262원을 매수인이 인수해야 하기 때문입니다. 낙찰가와 인수액을 합산한 현재 실질취득액은 약 1억 7,120만원입니다.

8회·9회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득액은 약 1억 7,100만원 수준을 유지합니다. 최근 거래 1건인 1억 9,000만원과 단순 비교하면 차이는 약 1,880만원이지만, 거래 표본이 적고 시장 추세는 -4.8% 하락입니다. 9세대 소규모 건물의 환금성, 7회 유찰, 보증금 미상 점유자, 민간임대주택 등록까지 고려하면 이 차액만으로 충분한 안전마진을 확보했다고 보기 어렵습니다.

권리 인수액을 먼저 계산하고, 그다음 시세를 비교해야 하는 물건입니다. 낮은 최저가에 현혹되지 말고 선순위 임차보증금과 추가 점유 위험을 모두 확인한 뒤 접근해야 합니다. 현재 자료 기준 종합 평가는 C등급입니다. 실질취득액 자체보다도 인수 구조와 낮은 환금성이 이 물건의 핵심 위험입니다.