서울남부지방법원 2025타경11889. 영등포동2가 와이에이치빌리지 6층 607호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 212,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 69,468,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 이윤하는 2023년 2월 28일 전입·점유했고 확정일자는 2023년 1월 31일로, 말소기준인 2024년 12월 12일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 170,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수하도록 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
현재 최저가 69,468,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,650,424원을 뺀 67,817,576원만 이윤하에게 배당되고, 나머지 102,182,424원은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가도 임차인에게 배당되는 금액이 줄면서 인수액이 늘어나는 구조입니다. 이 물건의 경제적 가격은 최저가가 아니라 170,000,000원 보증금 부근에 고정되어 있다고 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11889 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 94-319 와이에이치빌리지 제6층 제607호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 버드나루로3길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 17.25㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제6층 제607호 |
| 사용승인일 | 2020.04.28 |
| 소유자 | 배유빈 (2021.01.25 매매 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 69,468,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 173,872,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2024.12.12. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류와 이후 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이윤하의 전입·점유는 2023.02.28., 확정일자는 2023.01.31.로 말소기준보다 앞서고, 임차보증금 170,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 임차권등기는 2025.03.12. 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심 날짜는 그보다 앞선 전입·점유일입니다.
② 임차인 — 실제 확인되는 임차·점유 관계 2명
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤하 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.28 확정 2023.01.31 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 현재 102,182,424원 |
| ENKHTUVSHIN ENKHDELGER | 미상 | 2025.06.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입은 말소기준 이후 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
이윤하는 배당요구를 했고, 현재 회차에서 배당되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 또 현황조사에는 ENKHTUVSHIN ENKHDELGER가 2025.06.02. 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일 자체는 말소기준 뒤이지만 보증금·확정일자와 구체적 임대차 관계가 확인되지 않으므로, 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현장 점유관계를 추가 확인하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 69,468,000원이 아니라 약 1.70억과 비교
와이에이치빌리지 전용 16.67~17.51㎡대 실거래 7건입니다. 전체 평균은 198,142,857원이지만, 과거 269,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월 190,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 190,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.8% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 17.51㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 16.67㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2024.09 | 17.51㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2024.09 | 17.51㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.09 | 17.51㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2024.09 | 17.25㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.11 | 17.51㎡ | 7 | 269,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 198,142,857원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 190,000,000원 |
표면 최저가 69,468,000원은 최근 12개월 평균의 36.6%에 불과하지만, 이 수치만으로 “시세의 3분의 1에 산다”고 해석하면 틀립니다. 이윤하의 대항력 있는 보증금 170,000,000원이 낙찰가 하락분을 사실상 메우기 때문에, 가격 비교 기준은 실질취득 약 170,000,000원입니다. 최근 거래 190,000,000원과 비교하면 가격 여지는 남지만, 최근 시세가 -4.8% 하락하고 있고 최근 12개월 표본도 1건뿐이라 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,468,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,650,424원 |
| 1. 임차인 이윤하 보증금 | 170,000,000원 | 67,817,576원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,762,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 173,872,099원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 이윤하 보증금 부족분 102,182,424원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 69,468,000원 | 102,182,424원 | 감정가 33% |
| 6회 유찰 시 | 55,574,400원 | 115,825,939원 | 감정가 26% |
| 7회 유찰 시 | 44,459,520원 | 126,740,751원 | 감정가 21% |
낙찰가가 69,468,000원에서 55,574,400원, 다시 44,459,520원으로 떨어져도 인수액은 102,182,424원에서 115,825,939원, 126,740,751원으로 반대로 증가합니다. 바로 이 점 때문에 이 사건에서는 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 점수화하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포로터리 북서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.04.28 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 승강기·CCTV·기계식주차·소방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 7,115,000원이며, 토지는 평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 규모. 와이에이치빌리지는 9세대이며 최근 실거래 표본은 7건, 최근 12개월 표본은 1건입니다.
- 경매 이력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단은 69,468,000원이 아니라 이윤하 보증금 인수까지 포함한 실질취득 약 170,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 이윤하 배당액 재확인. 현재 추정 인수액은 102,182,424원입니다. 실제 배당순위·세금·집행비용에 따라 부족액이 달라질 수 있으므로 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. ENKHTUVSHIN ENKHDELGER의 보증금·확정일자·임대차관계가 미상입니다. 전입은 2025.06.02.이므로 현장 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.02. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래는 190,000,000원 1건이고 최근 거래군은 이전보다 -4.8% 낮습니다. 전체 평균 198,142,857원만으로 가격 상한을 높이지 않는 편이 맞습니다.
- 명도 구조 확인. 임차권등기된 이윤하와 별도로 현황조사상 다른 전입자가 확인되므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 최신 실거래를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “69,468,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 69,468,000원이 아니라 임차보증금 170,000,000원이어야 합니다. 이윤하는 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분을 낙찰자가 인수합니다. 현재 회차 인수 추정액만 102,182,424원입니다.
따라서 5회 유찰이라는 할인율은 겉모습일 뿐입니다. 최근 12개월·최신 거래 190,000,000원에 비해 실질취득 약 170,000,000원은 낮은 구간이지만, 최근 가격 추세가 -4.8%이고 거래 표본도 많지 않습니다. 게다가 추가 전입자의 임대차 조건 확인도 남아 있습니다. 결론은 “최저가는 매우 낮지만 인수 때문에 실질취득은 약 1.70억으로 고정되는 임차인 인수형 오피스텔”입니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 인수액과 최신 시세를 함께 계산하는 것이 승부처입니다.
