서울남부지방법원 2025타경11984. 가산동 케이엠타워 18층 1806호로, 감정평가상 지원시설(업무시설)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사아워스이고, 말소기준권리는 2023.03.16 설정된 중소기업은행 근저당권 660,000,000원입니다. 이후 설정된 에스케이렌터카서비스주식회사 전세권, 신용보증기금·서울신용보증재단·주식회사 국민은행의 가압류, 국민건강보험공단·금천구의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 정리되니 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서가 토지 을구 26번 구분지상권 설정등기를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 배당계산상 매수인 인수금액은 0원이지만, 이 구분지상권은 금액으로 표시되는 임차보증금과 다른 비금전 권리부담입니다. 따라서 실질취득비용을 239,206,000원으로 계산하더라도 권리상 부담까지 “0”이라고 표현해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11984 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제18층 제1806호 · 가산디지털2로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 지원시설(업무시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상19층 · 제18층 제1806호 |
| 소유자 | 주식회사아워스 |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 239,206,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 구분지상권은 별도 인수
임차인·점유 현황
실제 점유 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 카라이프서비스 주식회사가 전부를 점유하고 있습니다. 전입일은 2023.04.28로 말소기준권리인 2023.03.16보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 카라이프서비스 주식회사 | 전부 | 2023.04.28 | 26,050,000원 | 2,605,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 32.77%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 수는 없다
현재 최저매각가는 239,206,000원으로 감정가 730,000,000원의 32.77%입니다. 5회 유찰되며 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만, 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 시세 대비 저가 여부는 별도로 확인해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32.77% | 239,206,000원 | 822,066,201원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 191,364,800원 | 869,237,624원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 153,091,840원 | 906,974,763원 |
③ 예상배당표 (매각가 239,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,148,884원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 660,000,000원 | 235,057,116원 |
| 2. 전세권 · 에스케이렌터카서비스주식회사 | 26,050,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,833,345원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 60,239,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,057,123,317원 중 예상 배당액은 235,057,116원이고, 미배당은 822,066,201원입니다. 배당계산상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 토지 을구 26번 구분지상권 설정등기 인수는 이 금액계산과 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 남서측 인근이며, 주위는 공장·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 이용. 본건은 지원시설(업무시설)로 이용 중이며, 토지는 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설·업무시설) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 북동측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 감정가 대비 최저가가 32.77%까지 낮아졌지만 이미 5회 유찰된 상태이므로, 단순 할인율만으로 매수수요나 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 적시한 토지 을구 26번 구분지상권 설정등기의 구체적 내용과 범위를 우선 확인해야 합니다.
- 18층 전체 점유 상태 확인. 임차인이 18층 전체를 사무실로 이용 중이므로, 1806호의 실제 사용범위와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 호수 경계 확인. 외부 개별호수 표지는 있으나 바닥 경계표지가 없고 벽체가 철거된 상태입니다. 건축물대장 및 건축물현황도에 따른 복원 가능성을 실제 현장과 대조해야 합니다.
- 임차인과 전세권자 구분. 실제 점유 임차인은 카라이프서비스 주식회사, 등기부상 전세권자는 에스케이렌터카서비스주식회사로 서로 다릅니다.
- 가격 판단 분리. 239,206,000원이 감정가의 32.77%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 업무시설의 실제 거래수준과 함께 검토해야 합니다.
- 매각 전 최신 권리 확인. 등기사항과 매각물건명세서의 최신 상태를 매각기일 2026.09.03 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 권리는 단순하지 않다”
이 사건의 임차인 구조만 보면 비교적 명확합니다. 실제 임차인 1명의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 등기부상 전세권도 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 토지 을구 26번 구분지상권 설정등기 인수를 명시하고 있고, 임차인이 18층 전체를 사무실로 사용하면서 개별호수의 바닥 경계표지가 없는 상태입니다. 더구나 이미 5회 유찰되어 최저가가 감정가의 32.77%까지 내려왔습니다. 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 보지 말고, 구분지상권의 실제 부담·호수 경계와 점유관계·업무시설 시세를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 임차보증금 인수는 없지만, 권리·물리적 사용상태는 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
