서울남부지방법원 2025타경12221. 영등포동2가 지뗌 제3층 제324호입니다. 공부상 용도는 판매시설이고, 현재 소유자는 염진석입니다. 2018년 8월 27일 매매를 원인으로 거래가액 40,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021년 12월 21일 국민건강보험공단의 압류입니다. 그 뒤 롯데카드·한국주택금융공사 가압류, 영등포구 압류, 강제경매개시결정, 엘더블유유동화전문유한회사 가압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 인수할 후순위 권리와 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 권리보다 물건 자체의 이용 가능성과 환금성이 핵심입니다. 현황조사 비고에는 지하주차장과 1층부터 5층이 폐쇄돼 있고, 오피스텔인 6층부터 10층만 이용 중이라고 적혀 있습니다. 대상 호실이 3층이라는 점을 감안하면, 입찰 전 실제 출입·사용 가능 상태 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12221 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 333 지뗌 제3층 제324호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 판매시설 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제324호 |
| 소유자 | 염진석 · 2018.08.27 매매 · 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 24,000,000원 / 7,864,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 201,144,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 임차인 / 인수 | 임차인 없음 · 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021년 압류
현재 등기상 말소기준은 2021.12.21 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 롯데카드 가압류 5,262,792원, 한국주택금융공사 가압류 148,049,714원, 영등포구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 엘더블유유동화전문유한회사 가압류 22,925,212원이 뒤따릅니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 5회 유찰, 감정가의 32.77%
감정가는 24,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 7,864,000원입니다. 감정가 대비 약 32.77% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 7,864,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 오히려 5회 유찰과 3층 폐쇄 현황은 시장에서 사용성·환금성에 상당한 부담을 느끼고 있을 가능성을 점검해야 하는 신호입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 7,864,000원 | 32.77% | 168,915,270원 |
| 6회 유찰 시 | 6,291,200원 | 26.21% | 170,459,760원 |
| 7회 유찰 시 | 5,032,960원 | 20.97% | 171,695,351원 |
③ 예상배당표 (매각가 7,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 541,552원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,262,792원 | 5,262,792원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 148,049,714원 | 2,059,656원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 엘더블유유동화전문유한회사 | 22,925,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액이 확인된 배당대상 채권 합계는 176,237,718원이고, 현재 회차 예상 채권자 배당은 7,322,448원, 미배당은 168,915,270원입니다. 국민건강보험공단·영등포구 압류처럼 금액이 확인되지 않은 채권과 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
④ 사용성·입지·환금성 메모
- 이용상태. 공부상 판매시설로 등재돼 있습니다. 대상은 10층 건물 내 제3층 제324호입니다.
- 폐쇄 현황. 지하주차장과 1층부터 5층은 폐쇄 상태이고, 오피스텔인 6층부터 10층만 이용 중입니다. 대상 호실은 폐쇄 구간인 3층입니다.
- 입지. 영등포역 북측 인근으로 아파트단지·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포역·영등포시장역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 도로. 남측 약 30m, 서측 약 12m, 북측 약 8m, 동측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,297.5㎡, 상업용 이용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 23,750,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 3층 실제 출입 여부. 대상층이 폐쇄 구간이므로 건물 출입, 호실 접근, 전기·급배수·승강기 이용 가능 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 영업·사용 가능성. 공부상 판매시설이지만 실제 영업 또는 사용이 가능한지 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 유사 판매시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 장기 유찰 원인. 이미 5회 유찰됐습니다. 낮은 가격 자체보다 반복 유찰의 원인이 건물 폐쇄·수요 부족·관리 문제와 연결되는지 확인하는 것이 우선입니다.
- 압류 채권 확인. 국민건강보험공단과 영등포구 압류의 정확한 체납액 및 배당관계를 매각기일 전 최신 서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 건물 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 사용 가능성이 먼저”
이 사건은 권리만 보면 임차인도 없고 매수인 인수도 0원인 단순한 구조입니다. 그러나 경매 투자에서 권리가 깨끗하다는 사실과 물건이 좋은 자산이라는 사실은 별개입니다. 감정가 24,000,000원에서 5회 유찰돼 7,864,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
더 결정적인 요소는 대상 호실이 있는 3층이 현재 폐쇄 구간이라는 점입니다. 현황조사상 1층부터 5층까지 폐쇄돼 있고 6층부터 10층만 이용되고 있으므로, 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 사용 가능 여부와 향후 환금성입니다. 권리는 비교적 안전하지만, 5회 유찰과 폐쇄된 대상층을 감안하면 입찰 전 현장 확인 없이 가격만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
