서울남부지방법원 2025타경12465. 서울 강서구 마곡동 메트로비즈타워 1층 112호에 대한 강제경매입니다. 등기부상 소유자는 주식회사메트로아이엔씨(지분 44%)와 주식회사제이엔지(지분 56%)입니다. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 신탁재산 귀속으로 소유권이 이전됐고, 이후 설정된 국민은행 근저당도 2022년 해지로 말소됐습니다. 현재 확인되는 경매 관련 기준일은 2025년 11월 4일 강제경매개시결정입니다.

현재 최저가는 666,632,000원으로 감정가 2,543,000,000원의 약 26.21%입니다. 무려 6회 유찰된 상태입니다. 하지만 가격이 크게 떨어졌다는 사실과 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 본건은 주거용 부동산이 아니라 소매점으로 이용되는 근린생활시설이고, 현재 공실입니다. 동일 상가 실거래나 임대료를 바탕으로 한 가격 검증 없이 감정가 대비 하락률만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 신탁·근저당은 이미 말소

권리관계에서 가장 먼저 볼 부분은 현재 유효한 담보권과 말소기준입니다. 본건은 일반적인 은행 근저당권이 살아 있는 상태에서 경매가 진행되는 구조가 아닙니다. 2019년 신탁등기는 이후 신탁재산 귀속으로 소유권이 이전됐고, 2021년 설정된 국민은행 근저당권도 2022년 5월 해지로 말소됐습니다.

따라서 본건 권리분석의 기준일은 2025.11.04 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기부상 기존 국민은행 근저당권은 이미 말소된 상태이므로 매수인이 이를 인수하는 구조가 아닙니다.

소유권 구조. 현재 등기상 소유자는 주식회사메트로아이엔씨와 주식회사제이엔지의 공유 형태입니다. 각각 지분 44%, 56%로 기재돼 있습니다. 개인 소유자가 거주하는 주거용 물건과 달리 법인 공유 소유의 상업용 집합건물이라는 점을 고려해야 합니다.

임대·점유. 확인되는 임차인 기재는 없으나, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 이용상태는 공실입니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 현장 방문과 관리단 확인을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.

② 가격·환금성 — 감정가 대비 26%가 곧 시세는 아니다

본건의 현재 최저매각가는 666,632,000원입니다. 감정가 2,543,000,000원과 비교하면 약 26.21% 수준입니다. 6회 유찰을 거치며 가격이 크게 낮아졌다는 점은 분명합니다.

그러나 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다. 감정가가 실제 매매 가능한 가격과 일치하는지는 별개의 문제입니다. 특히 근린생활시설은 전용면적, 전면 노출, 출입 동선, 업종 제한, 임대수익, 공실 기간 등에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

실질취득금액. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 666,632,000원에 분석상 인수액 0원을 더한 금액이 실질취득 기준금액입니다. 즉, 666,632,000원입니다. 이는 취득 관련 부대비용 등 별도 비용을 제외한 금액입니다.

시세 비교는 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 실제 매매가격을 확보한 다음 진행해야 합니다. 현재 공실이라는 점을 감안하면 예상 임대료와 공실 기간, 관리비, 운영비를 함께 계산해야 합니다. 매매가격이 낮아 보여도 임대수익이 뒷받침되지 않으면 투자 매력은 낮아질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 666,632,000원 가정)

현재 최저가 기준 집행비용을 약 1.4%로 추정하면 신청채권자 메트로비즈타워관리단의 청구액 191,046,069원은 전액 배당되고, 잔여 466,519,611원은 소유자에게 교부되는 계산입니다. 당해세 등 별도 우선채권은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 신청채권은 세 구간 모두 전액 배당

현재 최저가와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 신청채권자의 청구액은 세 구간 모두 전액 배당 가능한 것으로 계산됩니다. 가격이 더 낮아져도 매수인 인수액이 발생하는 구조는 아닙니다. 다만 아래 금액은 각 시나리오의 매각가와 배당 추정치이며, 실제 매각가격이나 낙찰을 보장하는 수치는 아닙니다.

⑤ 입지·물건 특성 및 환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 메트로비즈타워로, 지하철 5호선 마곡역 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 상업·업무시설이 혼재해 있으며 감정평가상 제반 입지여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 인근에 지하철 5호선 마곡역이 위치해 대중교통 접근성은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 약 12m, 남측 약 18m 도로에 각각 접하는 것으로 기재돼 있습니다. 차량 접근과 상업시설 진출입 측면에서 확인할 요소입니다.
• 이용상태. 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다. 실제 점포의 전면 노출, 출입구 위치, 내부 구조, 사용 가능한 업종과 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 설비. 승강기, 소화전, 화재탐지시설, 스프링클러, 냉난방설비, 위생설비 및 지하주차장시설이 있는 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 전체 토지면적은 2,388.6㎡입니다. 준주거지역이고 공시지가는 7,439,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 도시개발구역, 지구단위계획구역 및 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 실제 업종과 건축물 이용에 적용되는 세부 제한을 확인해야 합니다.
• 토지거래 관련. 토지거래계약허가구역 표시가 있으므로 지정 대상자와 용도별 적용 범위를 확인해야 합니다. 기재된 지정 대상 용도와 본건 소매점의 적용 여부를 구분해 검토해야 합니다.
• 대지권 확인. 등기사항전부증명서에는 대지권비율 2,388.6분의 21.21이 경료된 것으로 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 토지대장에 대지권 등기사항이 등재되지 않았던 문제와 신청채권자의 신청에 따른 대지권 등기 경료 및 대지권등록부 제출 내용이 기재돼 있습니다. 등기부·토지대장·대지권등록부의 원본 대조가 중요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 실제 점포 내부와 공용부분 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용 부동산이 아닌 업무·상업시설 내 소매점입니다. 현재 공실이고 6회 유찰된 만큼 실수요자와 임차인 확보 가능성, 매각 소요기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 원본 대조. 대지권비율 2,388.6분의 21.21이 등기사항전부증명서와 대지권등록부에 일치하는지 확인하세요. 토지대장에 대지권 사항이 등재되지 않았던 경위와 후속 조치도 확인해야 합니다.
• 공실 및 점유 확인. 현재 공실로 평가됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 열쇠 확보, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인하세요.
• 관리단 청구채권 확인. 메트로비즈타워관리단의 청구액 191,046,069원에 대한 발생 원인, 채권 내역 및 체납 관리비와의 관계를 확인하세요. 배당표의 예상 금액과 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 실제 시세 조사. 감정가 2,543,000,000원이나 최저가 666,632,000원만으로 적정가를 결정하지 마세요. 동일 건물 또는 인근 유사 소매점의 실제 매매가격과 임대료를 비교해야 합니다.
• 임대수익 검증. 현재 공실이므로 임차인 확보에 필요한 기간과 임대료 수준을 확인하세요. 관리비, 공실 유지비용 등 운영비용도 함께 계산해야 합니다.
• 규제 확인. 준주거지역, 공항 관련 보호구역, 수평표면구역 및 지구단위계획구역 등의 적용 범위를 확인하고 실제 운영할 업종이 가능한지 관할 기관에 확인하세요.
• 건물 관리상태. 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 주차시설 및 공용부분의 상태를 확인하고 장기 공실에 따른 관리상 문제도 점검하세요.
• 응찰가 상한 설정. 6회 유찰로 가격이 내려왔다는 이유만으로 입찰하지 말고, 실제 임대수익과 매각 가능 가격을 기준으로 취득원가와 보유비용을 계산해 응찰 상한을 정하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 직전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장 및 대지권등록부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 매력”은 다르다

이 물건의 장점은 권리관계에 있습니다. 과거 신탁등기와 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 배당에서도 관리단 청구액은 전액 배당 가능한 것으로 계산되며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격과 환금성은 다른 문제입니다. 감정가 25억 4,300만원에서 최저가 6억 6,663만 2,000원까지 내려왔고 6회 유찰을 거쳤습니다. 물건은 현재 공실인 제1종근린생활시설(소매점)이며, 동일 상가의 실거래와 임대수익을 확인하지 못한 상태에서 최저가를 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

특히 대지권과 토지대장 관련 기재는 반드시 원본으로 대조해야 합니다. 이 부분을 명확히 확인하지 않고 단순히 낮은 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.

최종 판단은 권리상 인수 부담은 낮지만, 투자성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다. 6회 유찰과 공실이라는 신호를 가볍게 보지 말고, 실제 임대수요·대지권·관리단 채권·재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.