서울남부지방법원 2025타경12465. 마곡동 메트로비즈타워 제1층 제112호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)로 이용되며 현재는 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물이고 본건은 1층에 위치합니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엔지 지분 100분의 56, 주식회사메트로아이엔씨 지분 100분의 44입니다.
이 사건의 핵심은 복잡한 임차인 인수 문제가 아니라 과거 권리의 정리 여부와 현재 가격의 적정성입니다. 2019년 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 2020.11.30 신탁재산 귀속과 함께 말소됐고, 2021년 국민은행 근저당권 1,776,000,000원도 2022.05.13 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.11.04 메트로비즈타워관리단이 신청한 강제경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12465 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 799-6 메트로비즈타워 제1층 제112호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층건 중 1층 112호 |
| 소유자 | 주식회사제이엔지 100분의 56 · 주식회사메트로아이엔씨 100분의 44 |
| 감정가 / 최저가 | 2,543,000,000원 / 1,041,613,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 41% |
| 신청채권자 / 청구 | 메트로비즈타워관리단 / 191,046,069원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 이미 정리
2019년 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021년 설정된 국민은행 근저당권도 2022.05.13 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.11.04 강제경매개시결정입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 41%까지 내려왔지만 시세와는 별개
감정가 2,543,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 1,041,613,000원입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 41%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 833,290,400원, 666,632,320원으로 내려갑니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 0.4096 | 1,041,613,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 0.3277 | 833,290,400원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 0.2621 | 666,632,320원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,041,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,816,130원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 메트로비즈타워관리단 | 191,046,069원 | 191,046,069원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 837,750,801원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 191,046,069원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철5호선 마곡역 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·상업·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북서측 인근에 지하철5호선 마곡역이 위치해 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중인 것으로 조사됐으며 현재는 공실입니다.
- 도로. 북측 약 12m, 남측 약 18m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·세로장방이며 공시지가는 7,439,000원/㎡입니다.
- 설비. 승강기·소화전·화재탐지시설·스프링클러·냉난방설비·위생설비·지하주차장시설이 있습니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권비율 2388.6분의 21.21과 대지권등록부를 등기사항전부증명서·토지 관련 공부와 다시 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 감정평가상 현재 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 현장 점유를 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 41%라는 숫자 자체보다 반복 유찰의 원인이 가격인지, 공실·상권·수익성인지 확인하는 것이 중요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 833,290,400원, 6회 유찰 시 666,632,320원으로 내려가는 구조를 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 배당 원본 확인. 현재 시뮬레이션은 신청채권 191,046,069원 전액 배당·매수인 인수 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건은 과거 신탁과 근저당이 이미 말소돼 있고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조는 단순한 편입니다. 하지만 입찰 판단의 중심은 가격입니다. 감정가 2,543,000,000원에서 4회 유찰돼 1,041,613,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장 대비 저평가라고 결론내릴 수는 없습니다. 현재 공실인 1층 소매점이라는 이용상태, 반복 유찰, 그리고 대지권 등기 정리 이력을 함께 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 대지권 원본 확인은 반드시 끝내고 들어가야 하는 물건입니다.
