서울남부지방법원 2025타경12818. 서울 금천구 독산동 라온하우스 제102동 제4층 제401호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 6회 유찰로 내려온 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크고, 그 미배당 잔액을 매수인이 떠안을 수 있다는 점입니다.

말소기준권리는 2023년 2월 13일 접수된 갑구 5번 주택도시보증공사(HUG)의 가압류입니다. 임차인 강혜리의 전입일은 2021년 8월 9일로 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

현재 최저가 기준으로 임차인에게 배당되는 금액은 96,906,380원, 미배당 잔액은 279,093,620원입니다. 따라서 매수인이 부담하는 금액은 낙찰대금만이 아닙니다. 최저가 99,090,000원에 인수액 279,093,620원을 더한 378,183,620원이 현재 회차의 실질취득 추정액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입, 보증금 인수 주의

이 사건은 2023년 2월 13일 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리입니다. 임차인 강혜리의 주민등록일은 2021년 8월 9일이고 점유개시일은 2021년 7월 31일로, 말소기준권리보다 앞선 임대차 관계입니다. 데이터상 대항력이 있는 임차인으로 판정되어 있으며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인으로 확인되는 사람은 강혜리 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 분류되고, 확정일자와 배당요구 내역도 확인됩니다.

확정일자는 2023년 8월 18일로 말소기준권리인 2023년 2월 13일 이후입니다. 권리판정상 우선변제권 행사 가능으로 분류되어 있으나, 실제 배당순위와 배당액은 배당요구 및 관련 원본 서류를 대조해야 합니다. 본 리포트의 배당액과 인수액은 현재 제공된 배당 시뮬레이션을 기준으로 한 추정치입니다.

③ 가격 구조 — 최저가 26%의 착시

현재 최저매각가는 감정가 378,000,000원의 약 26.2%인 99,090,000원입니다. 표면적으로는 감정가 대비 큰 폭으로 하락한 가격이지만, 이 물건은 일반적인 유찰형 물건과 다릅니다. 대항력 임차보증금의 미배당액이 낙찰가가 낮아질수록 커지므로, 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.

핵심은 낙찰가가 낮아지더라도 매수인 인수액이 반대로 증가한다는 점입니다. 현재 회차의 실질취득 추정액은 378,183,620원이고, 7회 유찰 시 377,826,896원, 8회 유찰 시 377,541,517원입니다. 세 시나리오 모두 약 3.78억 수준으로 사실상 큰 차이가 없습니다.

최근 실거래를 이용한 별도의 시세 비교는 보류해야 합니다. 현재 판단 가능한 가격 기준은 감정가와 임차보증금 인수를 반영한 실질취득액입니다. 감정가보다 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,090,000원 가정)

현재 회차의 매각대금 99,090,000원 중 집행비용 추정액 2,183,620원을 제외한 96,906,380원이 임차인 배당으로 계산됩니다. 임차보증금의 나머지 279,093,620원은 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다. HUG 가압류와 신청채권자 청구액은 배당 시뮬레이션상 배당액이 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 말소되는 권리와 별도로 확인할 사항

말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 아래 사항은 등기상 말소 여부만으로 판단을 끝내서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성중학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 주차. 지상 1층 및 지하 1층에 주차장이 갖추어져 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 가장형으로 단지형 다세대주택 등의 건부지로 이용 중이며, 단지 북측 및 동측으로 문성로의 아스팔트 포장도로 등에 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 관련 규제의 실제 적용 여부는 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부구조 확인이 불가능하여 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성된 부분이 있습니다.
• 환금성. 다세대주택 특성상 개별 호실의 내부 상태, 임대차관계, 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 보증금 인수 구조가 가격 판단을 좌우하므로 감정가와 최저가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 산정. 현재 최저가 99,090,000원만을 기준으로 응찰가를 정하지 마세요. 미배당 보증금 인수액 279,093,620원을 합산한 378,183,620원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임대차 진정성 확인. 강혜리가 임차인과 현재 경매 신청채권자로 모두 나타나는 사정을 확인해야 합니다. 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 실제 점유 및 전입 경위, 신청채권의 원인관계를 대조하세요.
• 임차인 인수 범위 확인. 매각물건명세서에 기재된 대항력 및 보증금 잔액 인수 문구를 원본으로 재확인하세요. 배당요구 및 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 신청채권 중복 여부. 임차보증금 376,000,000원과 신청채권 청구액 414,029,108원이 동일인 명의로 나타나므로 별도 채권인지, 서로 어떤 법률관계인지 확인해야 합니다. 두 금액을 무조건 합산해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록. 2019.07.19 등록된 민간임대주택의 현재 상태와 임대의무기간, 매각에 따른 법률관계를 확인하세요.
• 내부 상태 재확인. 내부조사가 불가능했던 물건입니다. 실제 내부구조, 수리 상태, 누수 및 시설 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 조세·배당 확인. HUG 가압류 269,000,000원과 신청채권자 청구액 414,029,108원의 배당 여부, 당해세 및 임차인 최우선변제 등 배당에 영향을 줄 사항을 확인하세요.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역 및 교육환경보호구역 등 토지이용계획상 제한사항과 실제 적용 범위를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 9,909만원 ≠ 취득가 9,909만원”

이 물건은 6회 유찰로 최저가가 감정가의 약 26.2%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 강혜리의 보증금 376,000,000원 중 현재 배당 시뮬레이션에서 279,093,620원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 구조입니다.

현재 회차의 낙찰가와 인수액을 합산하면 실질취득 추정액은 378,183,620원입니다. 7회 유찰 시에도 377,826,896원, 8회 유찰 시에도 377,541,517원으로 약 3.78억 수준을 유지합니다. 유찰이 늘어날수록 최저가는 낮아지지만 임차보증금 인수액은 증가합니다. 최저가의 하락만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.

여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 관련 경고, 민간임대주택 등기, 내부 미조사라는 추가 확인 사항도 남아 있습니다. 실제 임대차의 진정성과 보증금 인수 범위가 확정되기 전에는 입찰 판단을 서두르기 어렵습니다.