서울남부지방법원 2025타경12818. 독산동 라온하우스 102동 4층 401호로, 감정 이용상태는 단지형 다세대주택입니다. 소유자 김은희는 2019.07.09 매매를 원인으로 거래가액 358,000,000원에 취득했고, 등기부에는 2022.11.24 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 이 사건의 승부처는 4회 유찰된 154,829,000원이라는 숫자가 아니라, 그보다 앞서 전입한 임차인의 미배당 보증금 승계입니다.
임차인 강혜리는 임대차계약일 2021.05.30, 점유개시 2021.07.31, 주민등록 2021.08.09로 확인됩니다. 말소기준인 2023.02.13 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 빠르고, 2023.08.18 확정일자를 받은 뒤 2025.10.23 임차권등기와 배당요구를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12818 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제102동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 지하1층, 지상6층 건물 내 제4층 제401호 |
| 사용승인일 | 2019.04.08 |
| 소유자 | 김은희 · 거래가액 358,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 154,829,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강혜리 / 414,029,108원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2023.02.13 주택도시보증공사 가압류 269,000,000원입니다. 그 이후의 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 강혜리의 주민등록은 2021.08.09로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 등기가 소멸한다는 사실만으로 임차보증금 인수까지 없어지는 사건이 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 주요 일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강혜리 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.08.09 확정 2023.08.18 | 376,000,000원 | 2025.10.23 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 224,138,606원 |
실제 임차인은 강혜리 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인 항목이 아니라 2023.02.13 가압류 채권자로 기재돼 있으므로 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 강혜리는 현재 강제경매의 채권자와도 동일인으로 표시돼 있고, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있어 임대차의 실체와 채권 관계를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에, 이 사건은 낙찰가만 낮아진다고 매수인의 총부담이 같은 폭으로 줄어들지 않습니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고, 그만큼 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 154,829,000원 | 224,138,606원 | 378,967,606원 |
| 5회 유찰 시 | 123,863,200원 | 254,670,885원 | 378,534,085원 |
| 6회 유찰 시 | 99,090,560원 | 279,093,070원 | 378,183,630원 |
③ 예상배당표 (매각가 154,829,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,967,606원 |
| 1. 임차인 강혜리 보증금(우선변제) | 376,000,000원 | 151,861,394원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 강혜리 | 414,029,108원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 154,829,000원은 집행비용 2,967,606원과 임차인 우선배당 151,861,394원으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 376,000,000원 중 미배당 잔액 224,138,606원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성중학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 주거·상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 집합건축물대장상 단지형 다세대주택이며 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방과 지상1층·지하1층 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 가장형으로 단지형 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 단지 북측과 동측으로 문성로의 아스팔트 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 기재가 있습니다.
- 현장확인. 물건 조사 당시 소유자와 이해관계인의 부재 등으로 내부구조 조사가 불가해 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성됐으며, 실제 내부와 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 154,829,000원에 낙찰받더라도 인수 224,138,606원을 합쳐 총부담 378,967,606원으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 5회 유찰 시 실질취득 378,534,085원, 6회 유찰 시 378,183,630원으로 낙찰가 하락 폭만큼 총부담이 줄지 않습니다.
- 임차인 원본 검증. 강혜리는 임차인이면서 현재 경매의 채권자와 동일인으로 표시돼 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 및 채권 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.11.24 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 실제와 달라질 수 있으므로 배당기준과 인수액을 최종 문건에서 다시 계산해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부조사가 불가했으므로 실제 내부구조와 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 사건은 4회 유찰되어 최저가가 154,829,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 가격을 평가할 수 없습니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금이 376,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 224,138,606원이 미회수되어 매수인에게 승계됩니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 378,967,606원으로 감정가 378,000,000원 수준입니다.
더 중요한 것은 추가 유찰도 해법이 아니라는 점입니다. 5회 유찰 시 실질취득 378,534,085원, 6회 유찰 시에도 378,183,630원으로 총부담이 거의 그대로입니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라가 총액이 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형이기 때문입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 관계까지 확인해야 하므로, 이 사건은 표면 유찰률보다 임차인 실체·배당·인수액 검증이 우선입니다.
