서울남부지방법원 2025타경13032. 서울 금천구 가산동 세림프라미스 제4층 제403호로, 공부상 오피스텔주택으로 이용 중입니다. 사건의 핵심은 단순한 최저가 하락이 아니라 대항력 있는 임차권과 그 이후 제출된 확약서입니다. 임차권자 심낙범은 임대차계약일 2022.09.17., 확정일자 2022.09.29., 주민등록·점유개시일 2022.10.27.로 기록돼 있고 보증금은 178,500,000원입니다.
현재 최저매각가는 122,880,000원으로 감정가의 64%입니다. 확약이 없다고 가정한 배당표에서는 매각대금에서 집행비용 2,520,320원을 제외한 120,359,680원이 임차보증금에 우선 배당되고, 58,140,320원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.06.15. 제출된 확약서가 바로 이 지점을 바꿉니다. 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-15 세림프라미스 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상10층 · 제4층 제403호 · 사용승인일 2019.12.31 |
| 소유자 | 이현도 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 122,880,000원 (4회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 186,303,363원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘확약’이 핵심
등기상 기존 은평신용협동조합 근저당권 2건은 이미 말소돼 있습니다. 이현도가 2019.03.02. 매매를 원인으로 소유권을 취득한 뒤, 2022.12.06. 민간임대주택등기가 기록됐고, 2024.11.06. 심낙범의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 본건 분석 기준상 2025.11.04. 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있으며, 심낙범의 전입·점유는 그보다 앞서 있어 대항력이 인정된 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심낙범 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.27 | 2022.09.29 | 178,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 |
실제 임차인은 1명, 심낙범입니다. 한국주택금융공사는 신청채권자인 동시에 주택임차권자의 승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 배당요구는 2024.11.06.로 기록돼 있으며, 확정일자와 함께 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%여도 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 192,000,000원의 64%인 122,880,000원입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 98,304,000원(감정가 51%), 6회 유찰 시 78,643,200원(감정가 41%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건·동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 특히 이미 4회 유찰된 오피스텔이라는 사실은 응찰 전 가격과 환금성을 별도로 확인해야 할 이유가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,520,320원 |
| 1. 임차인 심낙범 보증금(우선변제) | 178,500,000원 | 120,359,680원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 186,303,363원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 임차보증금 부족분 58,140,320원이 매수인 인수액으로 산출되지만, 2026.06.15. 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사의 청구금액 186,303,363원은 현재 회차 배당표에서 0원 배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근. 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 공부상 오피스텔주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2019.12.31.이며 공부와의 차이는 기재돼 있지 않고 위반사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수위험을 0원으로 바꾸는 핵심 근거가 2026.06.15. 확약서이므로 매각물건명세서와 확약서 원문을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 심낙범 임차권등기에 대한 말소 동의 내용과 매각 후 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 승계 중복 계산 금지. 실제 임차인은 심낙범 1명이며 한국주택금융공사는 주택임차권자의 승계인입니다. 보증금을 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 현재 자료에는 최근 실거래 시세가 없습니다. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 가산동 오피스텔 실거래·매물·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 이미 4회 유찰된 사건이므로 가격뿐 아니라 점유·상품성·환금성 등 반복 유찰의 배경을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 인수구조를 바꿨다”
처음 권리표만 보면 보증금 178,500,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 최저가 122,880,000원에서는 배당 후 58,140,320원이 남는 전형적인 인수형 구조입니다. 이런 경우라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 부담이 유지될 수 있어 최저가만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 신청채권자 겸 주택임차권자의 승계인인 한국주택금융공사가 2026.06.15. 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 심낙범 임차권에 관한 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득은 122,880,000원으로 봅니다.
다만 권리 위험이 줄었다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 감정가 192,000,000원에서 4회 유찰돼 64%까지 내려왔어도 최근 실거래 시세가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 이 사건의 최종 판단 포인트는 확약서의 효력·말소 이행 확인과 함께, 현재 최저가 122,880,000원이 실제 가산동 오피스텔 시장에서 어느 수준인지 검증하는 데 있습니다.
