153,600,000원
서울남부지방법원 2025타경13032. 금천구 가산동 세림프라미스 제4층 제403호, 공부상 오피스텔이고 감정평가상 오피스텔주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이현도는 2020.04.02. 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 2020.01.15. 은평신용협동조합 근저당권 2건이 있었지만 2020.02.28. 이미 말소됐고, 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.11.04. 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 심낙범은 2022.09.17. 임대차계약을 체결하고 2022.09.29. 확정일자를 받았으며, 2022.10.27. 전입·점유를 시작했습니다. 보증금은 178,500,000원이고 2024.11.06. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원래 구조만 보면 대항력이 있어 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 이 사건은 확약서가 그 인수위험을 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13032 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-15 세림프라미스 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 제4층 제403호 · 사용승인일 2019.12.31 |
| 소유자 | 이현도 · 2020.04.02. 소유권 취득 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 153,600,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 186,303,363원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그리고 확약
말소기준인 2025.11.04. 강제경매개시결정보다 심낙범의 전입·점유일 2022.10.27.이 빠릅니다. 확정일자도 2022.09.29.이고 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 실제 임차인은 심낙범 1명이며, 한국주택금융공사는 매각물건명세서 비고상 신청채권자 겸 주택임차권자의 승계인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심낙범 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.27 | 2022.09.29 | 178,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 한국주택금융공사 승계 · 2026.06.15 확약 |
② 가격 구조 — 유찰가보다 ‘확약 적용 여부’가 먼저다
감정가는 192,000,000원, 현재 최저매각가는 153,600,000원으로 현재 회차는 감정가의 80%입니다. 이미 3회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건은 단순히 최저가만 내려가는 구조로 보면 안 됩니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당분이 커져 매수인 인수액도 함께 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 153,600,000원 | 27,850,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 122,880,000원 | 58,140,320원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 98,304,000원 | 82,365,472원 | 0원 |
즉 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 2026.06.15. 확약이 유효하게 적용되는 현재 구조에서는 심낙범 임차권의 실질 인수가 0원이므로 실질취득 기준은 각 회차의 매각가를 따라갑니다. 다만 감정가와 유찰률만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,950,400원 |
| 1. 임차인 심낙범 보증금 · 우선변제 | 178,500,000원 | 150,649,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 186,303,363원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 임차보증금 부족분이 27,850,400원으로 계산되지만, 한국주택금융공사의 2026.06.15. 확약으로 매수인에 대한 대항력을 포기하므로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 186,303,363원은 이 배당 가정에서 0원 배당으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 오피스텔주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근으로, 주위에는 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물의 제4층 제403호이며 사용승인일은 2019.12.31입니다. 승강기와 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상물건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.15. 제출된 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서와 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 심낙범의 을구 4번 주택임차권이 매각 후 확약 취지대로 말소되는지 확인하세요.
- 룰상 인수액과 혼동 금지. 현재 배당표의 27,850,400원은 확약을 배제한 권리구조상 부족분입니다. 이 사건에서 확약 적용 후 실질 인수액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기의 현재 등록상태와 매각 후 처리관계를 원본 기준으로 점검하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 192,000,000원에서 최저가 153,600,000원으로 내려왔고 3회 유찰됐지만, 이 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 배당구조 확인. 현재 회차 가정에서는 임차보증금 우선변제 후 신청채권자 한국주택금융공사에 배당되는 금액이 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 인수를 끊는다”
이 사건을 최저가 153,600,000원만 보고 보면 위험합니다. 심낙범은 2022.10.27.부터 대항력을 갖춘 임차인이고 보증금은 178,500,000원입니다. 현재 배당 가정에서는 27,850,400원이 미배당으로 남기 때문에 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 발생하는 구조입니다. 하지만 주택임차권자의 승계인인 한국주택금융공사가 2026.06.15. 매수인에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 그 결과 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 승부처는 “보증금이 크다”가 아니라 확약서의 효력이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지입니다. 그 확인이 끝나면 현재 회차 실질취득 기준은 153,600,000원입니다. 다만 이미 3회 유찰된 사실과 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도로 검증. 이 사건의 핵심입니다.
