서울남부지방법원 2025타경13303. 양천구 신월동 예성클래식 제2동 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 250,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 160,000,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 손준호이며, 2018년 8월 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 권리 중 현재 말소기준권리는 2023년 8월 2일 현대해상화재보험주식회사 근저당권 194,400,000원입니다.

그 뒤 최진환 50,000,000원, 서재현 50,000,000원의 근저당권과 2025년 경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 임차인도 없어 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 배당표에서 채권자에게 미배당액이 크게 남는 것과 매수인 인수는 별개의 문제입니다. 현재 1.60억 가정에서 채권 미배당은 137,440,000원이지만, 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 현대해상 근저당이 기준

임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권을 별도로 검토할 임차관계가 없고, 임차보증금 승계도 없습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.08.02. 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 뒤에 설정된 최진환·서재현 근저당권과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장은 하락 추세

예성클레식의 면적 매칭 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 256,166,666원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 247,333,333원, 최신 거래는 2025년 4월 246,000,000원입니다.

현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 64.7%입니다. 최신 거래 246,000,000원보다도 낮아, 단순 가격 위치만 보면 감정가 신건 때와는 달리 현재 회차에는 분명한 가격 간격이 생겼습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.7% 낮아진 흐름입니다. 과거 2.70억 거래를 기준으로 “싸다”고 판단하기보다 2.46억~2.48억 수준의 최근 거래와 추가 하락 가능성을 기준으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

총 채권액 294,400,000원 중 예상배당은 156,960,000원, 미배당은 137,440,000원입니다. 그러나 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신원초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·단독주택·각급 학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물의 3층이며, 도시가스 개별난방·승강기·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 진입표면구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 1,117.2㎡, 공시지가 2,837,000원/㎡이며 평지·세로장방형·소로한면 조건입니다.
• 환금성. 총 40세대 규모이고 최근 거래 건수가 많지 않으며, 실거래 추세도 -6.7%로 하락하고 있어 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2023.08.02. 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
• 임차·점유 재확인. 현재 임차인 등재는 없지만 입찰 직전 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 256,166,666원보다 최근 12개월 평균 247,333,333원과 최신 거래 246,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락장 반영. 최근 거래 흐름이 이전 대비 -6.7%이므로 낙찰 후 추가 가격 하락 가능성을 응찰가에 반영하세요.
• 환금성 확인. 40세대 규모 다세대이고 경매 평균 유찰 1.5회, 매각률 0.0%인 점을 감안해 재매각 기간과 출구전략을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
• 3·4회 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저가는 128,000,000원, 102,400,000원으로 낮아지지만 선순위 채권 미배당은 각각 168,992,000원, 194,233,600원으로 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세·관리비 등 낙찰 전 확인사항을 최종 점검하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현재부터 검토할 구간

이 물건은 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 임차인이 없고, 2023년 현대해상 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸해 매수인 인수 0원입니다. 현재 1.60억은 최근 12개월 평균 2.473억의 64.7%로 내려와 감정가 신건 때와 달리 가격상 여유도 생겼습니다.

다만 “64.7%니까 무조건 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 최근 거래군은 과거보다 6.7% 하락했고, 총 40세대 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 따라서 결론은 권리는 안전하고 현재 가격은 최근 실거래보다 충분히 낮지만, 하락 추세와 재매각 난도를 반영해 응찰가 상한을 보수적으로 정할 물건입니다.