서울남부지방법원 2025타경13511. 금천구 가산동 가산양우내안애애플 17층 1715호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 113,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,856,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 그런데 이 사건은 단순히 “반값 아파트”로 보면 안 됩니다. 등기상 129,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재해 원래 구조대로라면 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형이기 때문입니다.
현재 회차 배당모형에서는 매각대금 57,856,000원 중 집행비용 1,441,408원을 제외한 56,414,592원이 임차보증금에 배당되고, 남는 보증금 72,585,408원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 일반적인 인수형이라면 실질취득액은 57,856,000원 + 72,585,408원으로 접근해야 합니다. 그러나 이 사건에는 이를 뒤집는 2026.04.02. 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제17층 제1715호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) · 18층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 이홍순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 57,856,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 132,820,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2013.09.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
현재 권리분석의 기준은 2025.11.25. 갑구 11번 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 2024.07.22. 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리이고, 보증금은 129,000,000원입니다. 전입 2022.06.28., 확정일자 2022.05.18.로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 임차·승계 관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 1건
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 129,000,000원 | 2022.06.28 / 2022.05.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 · 확약으로 실질 0원* |
이 기록은 보증기관 관련 승계 신고로 분류되므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 집계합니다. 매각물건명세서에는 신청채권자인 서울보증보험 주식회사가 주택임차권자의 승계인임이 명시되어 있습니다.
* 배당모형만 놓고 보면 현재 회차의 미배당 보증금 72,585,408원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.04.02. 제출된 대항력 포기·우선변제권 행사·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 가격 — 51.2%까지 내려왔어도 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가 113,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,856,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
또한 이 사건은 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차는 배당모형상 72,585,408원, 4회 유찰 시 83,948,326원, 5회 유찰 시 93,038,661원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 최저가 하락 자체가 원래 권리구조의 총 취득비용을 낮춰주는 것은 아니었습니다. 이번 사건의 실질적인 가격구조가 달라진 이유는 유찰이 아니라 확약입니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,441,408원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 129,000,000원 | 56,414,592원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 132,820,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 신청채권자 서울보증보험 주식회사에 대한 배당은 0원이고, 미배당액은 132,820,520원입니다. 임차보증금의 배당 부족분은 72,585,408원으로 계산되지만, 매수인에 대한 인수는 확약 반영 시 실질 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물의 17층입니다.
- 입지. 가산동주민센터 북측 인근에 위치하며 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 비교적 원거리에 가산디지털단지역(지하철 1호선·7호선)이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차시설·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 45m, 남서측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.02. 제출된 대항력 포기·우선변제권 행사·임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 범위를 반드시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약상 말소 동의가 실제 매각 이후 등기 정리까지 연결되는지 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 57,856,000원을 기준으로 가산동 인근 동일 용도·규모의 매매 및 임대 시세를 별도 조사해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리문제 외에 물건 상태·수요·관리상태·환금성 등이 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장 확인이 필요합니다.
- 기계식주차 확인. 기계식주차시설의 이용 조건과 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 해당 아파트에 적용되는 토지거래계약 허가구역 규정을 입찰 시점 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘반값’이 아니라 확약의 유효성
이 물건의 첫인상은 감정가 113,000,000원에서 57,856,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격 하락 자체가 아닙니다. 보증금 129,000,000원의 선순위 임차권이 있어 원래 구조대로라면 현재 회차에도 72,585,408원의 인수가 계산되고, 추가 유찰 시 인수액은 더 커집니다.
그 구조를 실질적으로 해소한 것이 2026.04.02. 확약서입니다. 신청채권자 겸 주택임차권자의 승계인이 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 따라서 권리 측면은 크게 정리됐지만, 실거래 자료가 없는 만큼 57,856,000원이 시장가격보다 싼지는 별개의 문제입니다. 결론은 “권리는 확약으로 해소, 가격은 현장 시세 확인 후 판단.”입니다.
