서울남부지방법원 2025타경13539. 마곡동 보타닉파크타워3 제지1층 제비101-1호입니다. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설이고 조사 당시 공실이었습니다. 등기 권리의 기준점은 2021.04.16 설정된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 504,000,000원입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 이후 2025.12.02 개시된 임의경매 역시 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 594,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 243,302,000원, 감정가의 41% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 지하층 근린생활시설은 임대수익, 공실기간, 업종 적합성, 재매각 수요에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로 실제 응찰가는 최근 거래와 임대 가능성을 확인한 뒤 정하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13539 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 771-3 보타닉파크타워3 제지1층 제비101-1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 조사 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상11층 · 사용승인일 2019-01-21 |
| 소유자 | 황희순 · 2021.04.16 소유권이전 등기 · 거래가액 564,219,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 594,000,000원 / 243,302,000원 (4회 유찰) |
| 경매 채권자 | 주식회사 우리은행의 양수인 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 404,322,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수도 0원
임차인 없음. 감정평가 조사기간인 2025.12.06~2025.12.16 당시에도 공실로 확인됐습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자인 황희순 명의 소유권이전과 동시에 설정된 2021.04.16 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인이 승계하는 등기상 채무는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 41%지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 243,302,000원으로 감정가 594,000,000원의 41% 수준입니다. 다만 최근 실거래와 직접 대조하지 않은 상태에서 이 비율만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 감정가는 경매 기준가격이고, 실제 시장가격은 같은 건물·유사 지하층 근린생활시설의 최근 거래, 임대료, 공실기간과 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 243,302,000원 | 264,904,228원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 194,641,600원 | 312,883,382원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 155,713,280원 | 351,266,706원 |
③ 예상배당표 (매각가 243,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,206,228원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 504,000,000원 | 239,095,772원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 근저당 채권최고액 504,000,000원 중 239,095,772원이 배당되고 264,904,228원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 마곡역 북동측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·사무소 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 마곡역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 현재 이용. 공부상 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 지하층 상가의 실제 임대수요와 업종 적합성 확인이 중요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층/지상11층 건물로 2019-01-21 사용승인을 받았고, 승강기·에스컬레이터·천장형 냉난방·스프링클러·CCTV·지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 16m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 업무용 토지, 평지·가로장방형이며 공시지가는 5,345,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시개발구역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 우선 확인. 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 같은 건물 또는 유사 마곡권 지하 근린생활시설의 최근 거래가격을 대조하세요.
- 임대 가능성 확인. 현재 공실이므로 예상 임대료·관리비·공실기간·가능 업종을 확인해 수익가격을 따로 산정해야 합니다.
- 현장 동선 확인. 지하1층은 지상 점포와 유동인구·가시성·접근성이 크게 다를 수 있으므로 마곡역에서의 실제 보행동선과 에스컬레이터·출입구 위치를 확인하세요.
- 관리비 확인. 공실 기간의 관리비 체납 여부와 공용부분 승계 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2021.04.16 우리은행 근저당권을 말소기준으로 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 최종 대조하세요.
- 배당 미달과 인수 구분. 근저당 미배당 264,904,228원은 채권자 측 잔존손실이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 환금성
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 조사 당시 공실이며, 2021.04.16 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 감정가 594,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 243,302,000원까지 내려왔다는 사실은 매력처럼 보일 수 있지만, 동시에 네 번의 시장 외면을 뜻합니다. 특히 지하1층 근린생활시설·공실이라는 특성상 최근 실거래와 실제 임대수요를 확인하기 전에는 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내리면 안 됩니다. 이 사건은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증이 핵심입니다.
