서울남부지방법원 2025타경13539. 서울 강서구 마곡동 보타닉파크타워3 제지1층 제비101-1호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설, 조사 당시 상태는 공실입니다. 등기부상 소유자는 황희순이고, 2021년 4월 16일 주식회사우리은행 근저당권 504,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025년 12월 2일 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 제공된 권리관계상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 후순위 권리는 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건에서 가장 중요한 숫자는 ‘최저가 1억9,464만2천원’ 자체가 아니라 5회 유찰됐다는 사실입니다. 현재 최저가는 감정가의 32.77%입니다. 할인 폭만 보면 커 보이지만, 동일·유사 물건의 최근 거래 데이터가 없어 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다. 지하층 근린생활시설의 실제 임대료·공실기간·매매사례를 입찰 전 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 771-3 보타닉파크타워3 제지1층 제비101-1호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 마곡중앙6로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층/지상11층 · 사용승인일 2019-01-21 |
| 소유자 | 황희순 |
| 감정가 / 최저가 | 594,000,000원 / 194,642,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 404,322,276원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
임차인 없음. 감정평가 조사 당시에도 공실로 확인됐습니다. 말소기준은 2021년 4월 16일 주식회사우리은행 근저당권이며 채권최고액은 504,000,000원입니다. 2025년 12월 2일 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2019년 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유권은 황희순에게 있습니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 ‘싸다’는 별도 검증
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32.77% | 194,642,000원 | 312,882,988원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 155,713,600원 | 351,266,390원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 124,570,880원 | 381,973,112원 |
현재 최저매각가는 194,642,000원으로 감정가 594,000,000원의 32.77%입니다. 한 차례 더 유찰되면 155,713,600원, 다시 유찰되면 124,570,880원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다. 반복 유찰은 오히려 해당 가격대에서 수요가 충분하지 않았다는 점을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,642,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,524,988원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 504,000,000원 | 191,117,012원 |
| 미배당 | - | 312,882,988원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 3,524,988원을 제외한 191,117,012원이 근저당권 배당으로 계산되며, 근저당 채권최고액 기준 312,882,988원이 미배당으로 남습니다. 배당 미달액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 마곡역 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·사무소 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 마곡역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 조사 당시 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상11층, 사용승인일 2019-01-21. 승강기·에스컬레이터·CCTV·지하주차장·천장형 냉난방·화재탐지 및 스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,418.5㎡, 지목 대, 업무용 이용, 평지·가로장방 형태이며 남측으로 폭 약 16m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 도시개발구역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,345,000원/㎡.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 현황 재확인. 감정평가 조사 당시 공실이었으므로 매각기일 전 실제 점유·영업 상태가 달라졌는지 현장을 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 근린생활시설은 아파트처럼 단순한 평형 시세 비교가 어렵습니다. 동일 건물·인근 지하 점포의 보증금·월세·공실기간을 확인해야 합니다.
- 유사 매매사례 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없으므로 최저가 194,642,000원을 곧바로 ‘저가’로 해석하지 말고 인근 유사 점포 거래사례와 비교해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 권리관계는 단순하므로 반복 유찰의 원인이 가격, 지하층 접근성, 상권, 임대수요 등 물리·시장 요인인지 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·점포 운영비. 공용관리비·장기 체납 여부와 냉난방·주차·상가관리 규정을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 최신본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 5번 유찰됐는가’가 핵심
이 사건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2021년 우리은행 근저당 하나이고, 임차인도 없으며 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다른 이야기입니다. 감정가 594,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 194,642,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최신 실거래 자료가 없어 ‘감정가보다 67% 낮다 = 시세보다 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 조사 당시 공실인 지하 1층 근린생활시설이라는 특성과 반복 유찰을 함께 보면, 이 물건의 승부처는 권리 해소가 아니라 실제 임대수요·공실기간·유사 점포 매매가를 확인해 현재 최저가가 수익을 남길 가격인지 검증하는 것입니다.
