서울남부지방법원 2025타경13632. 서울 구로구 신도림동 신도림아르디에 318호, 전용 25.66㎡ 도시형생활주택입니다. 감정가 236,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 최저매각가가 61,866,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 26.2%에 취득할 수 있는 물건입니다. 그러나 이 경매의 핵심은 낙찰가격이 아니라 낙찰 후 인수할 임차보증금입니다.
임차인 이수연은 2023.01.27. 전입·점유를 시작했고, 2023.01.03. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류의 등기일은 2024.04.18.입니다. 따라서 임차인의 대항력 관련 요건은 말소기준권리보다 앞서 있으며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
예상 낙찰가 61,866,000원에서 임차인에게 배당되는 금액은 60,352,412원입니다. 보증금 230,000,000원 중 남는 169,647,588원을 매수인이 떠안습니다. 결국 61,866,000원 + 169,647,588원 = 231,513,588원. 낮아진 입찰가격만으로 수익을 판단할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 신도림동 695 신도림아르디에 제3층 제318호 도로명: 서울특별시 구로구 경인로66길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 25.66㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층 |
| 건물 현황 | 2018.11.02. 사용승인 · 총 149세대 |
| 소유자 | 박형석 (2023.02.15. 매매, 거래가 235,000,000원) |
| 감정가 | 236,000,000원 |
| 최저매각가 | 61,866,000원 (감정가 대비 약 26.2%, 6회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 239,208,768원 |
| 매각기일 | 2026.11.12. |
| 말소기준권리 | 2024.04.18. 국민건강보험공단 압류 (갑구 5번) |
| 임차인 / 보증금 | 이수연 · 230,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 169,647,588원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2018년 하나은행 근저당권(채권최고액 92,400,000원)은 2021.01.08. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2024년 국민건강보험공단 압류입니다. 해당 압류 및 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 등기상 권리의 말소와 매수인에게 남는 임대차보증금 채무를 구별해야 합니다. 이수연의 임차권등기는 2025.02.07. 접수됐지만, 임차인의 전입·점유 및 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 건물전부 주거(임차권등기) |
230,000,000원 | 전입 2023.01.27. 확정 2023.01.03. |
대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 |
| 실제 임차인 | 1명 · 이수연 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.01.02. |
| 전입신고일 | 2023.01.27. |
| 점유개시일 | 2023.01.27. |
| 확정일자 | 2023.01.03. |
| 임차보증금 | 230,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.02.07. |
| 임차권등기 | 을구 3번 · 2025.02.07. |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 예상배당액 | 60,352,412원 |
| 매수인 인수액 | 169,647,588원 |
임차보증금: 230,000,000원
예상 임차인 배당: 60,352,412원
매수인 인수: 169,647,588원
실질취득 예상: 231,513,588원
최저가가 내려갈수록 배당으로 충당하는 보증금은 줄어들고, 매수인이 인수하는 금액은 늘어납니다. 집행비용 차이를 제외하면 실질취득 부담은 보증금 230,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 6회 유찰에도 가격 메리트는 미미
신도림아르디에의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 243,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 높은 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래 기준 235,000,000원을 우선 살펴야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 23.26㎡ | 6층 | 235,000,000원 |
| 2023.02 | 25.66㎡ | 3층 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 25.66㎡ | 8층 | 259,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 243,000,000원 |
| 제시된 최근 평균 | — | 1건 | 235,000,000원 |
전체 실거래 평균 243,000,000원과 비교하면 실질취득 231,513,588원이 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 최신 거래가 235,000,000원으로 내려왔고, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 -4.9%입니다. 하락 흐름을 감안하면 과거 평균을 기준으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
특히 최신 거래는 2024.09로, 2026.11.12. 매각기일과 상당한 시간 차이가 있습니다. 해당 거래의 전용면적도 23.26㎡로 본건 25.66㎡와 다릅니다. 비교 가능한 실거래 표본이 적어 235,000,000원을 현재의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
차액은 3,486,412원에 불과합니다. 취득 부대비용과 명도·보증금 반환에 필요한 자금 부담까지 고려하면 실질적인 가격 여유는 매우 작습니다. 따라서 6회 유찰됐다는 사실 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,513,588원 |
| 1. 임차인 이수연 · 우선변제 | 230,000,000원 | 60,352,412원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 239,208,768원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 61,866,000원 |
집행비용 1,513,588원은 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 임차인에게 60,352,412원이 배당되고, 신청채권자인 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당과 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 그대로
이 사건은 추가 유찰이 발생하더라도 일반적인 경매물건처럼 실질취득가격이 크게 내려가지 않습니다. 최저매각가격 하락분의 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 6회 유찰(현재) | 61,866,000원 | 169,647,588원 | 231,513,588원 |
| 7회 유찰 시 | 49,492,800원 | 181,798,070원 | 231,290,870원 |
| 8회 유찰 시 | 39,594,240원 | 191,518,456원 | 231,112,696원 |
입찰가격은 크게 하락하지만 총 취득부담은 거의 변하지 않습니다. 이는 대항력 임차인의 보증금 230,000,000원이 사실상 취득비용의 하한을 형성하기 때문입니다. 차액은 회차별 추정 집행비용 등에 따른 것이며, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 추가 유찰을 기다리는 것만으로 큰 폭의 가격 메리트를 확보하기 어렵습니다. 실질취득액이 약 2.3억원에 머무는 구조에서 수익성을 개선하려면 해당 금액을 정당화할 수 있는 실제 시장가격과 환금성이 확인돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신도림중학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 인근에 수도권 지하철 1·2호선 신도림역이 위치해 대중교통 이용 여건은 양호합니다.
- 건물. 2018.11.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 본건 전용면적은 25.66㎡이며, 건물 내 해당 호실은 3층에 위치합니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 도로, 남동측 및 남서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함되며, 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·토지거래계약허가구역 관련 지정·저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 5,810,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 149세대 규모의 소형 주거시설입니다. 확인된 매매는 3건이며 최근 거래 추세는 -4.9%입니다. 경매 통계상 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%로, 매도 가능성과 적정 매도가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 필수 반영. 최저가 61,866,000원만 준비하면 취득할 수 있는 물건이 아닙니다. 예상 인수보증금 169,647,588원과 추가 취득비용을 포함해 자금계획을 세워야 합니다.
- 실질취득 기준으로 수익성 판단. 비교 기준 235,000,000원 대비 실질취득이 231,513,588원으로 약 98.5%입니다. 현재 제시된 가격에서는 큰 할인 여유가 없습니다.
- 임차인 권리 확인. 이수연의 전입·점유, 확정일자, 임차권등기, 배당요구 및 매각물건명세서상 보증금 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 예상배당은 추정이며 실제 집행비용, 당해세, 최우선변제 등에 따라 미배당 보증금과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰의 실익 검토. 7회·8회 유찰 시에도 예상 실질취득은 약 2.31억원으로 유지됩니다. 입찰가격 하락만을 투자 근거로 삼지 않아야 합니다.
- 실거래 최신성 확인. 확인된 최신 매매는 2024.09 거래입니다. 매각기일과 시차가 있고 표본도 적어 최신 실거래 및 실제 매도 가능 가격을 재확인해야 합니다.
- 임차인 명도·보증금 반환. 미변제 보증금에 대한 법률관계와 반환 절차, 점유 상태, 인도 가능 시점 등을 사전에 검토해야 합니다.
- 공부·규제 확인. 토지거래계약허가구역 관련 사항과 철도보호지구 등 각종 지정·저촉 내용을 확인하고, 실제 취득 및 이용에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
여기에 6회 유찰·낙찰률 0.0%·실거래 하락 추세(-4.9%)가 겹칩니다. 큰 폭의 유찰에도 실질적인 취득가격은 거의 낮아지지 않으므로 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
맺으며 — “6회 유찰됐지만, 싸게 사는 것은 아니다”
이 물건을 단순히 최저가 61,866,000원짜리 신도림 도시형생활주택으로 보면 판단을 크게 잘못할 수 있습니다. 실제 경제적 부담은 임차인 이수연의 보증금 230,000,000원과 연결돼 있습니다.
현재 예상배당 기준 매수인이 인수할 보증금은 169,647,588원이며, 낙찰대금과 합친 실질취득은 231,513,588원입니다. 최근 비교 기준 235,000,000원에 거의 근접합니다. 게다가 최신으로 확인된 매매가 2024년 거래이고, 거래 추세도 하락하고 있어 현재 시세와의 안전마진이 충분하다고 보기 어렵습니다.
더 중요한 점은 향후 유찰로 입찰가격이 내려가더라도, 인수할 임차보증금이 늘어 실질취득 부담은 약 2.3억원 부근에 머문다는 것입니다. 기다리면 낙찰가는 싸질 수 있지만, 실질취득은 크게 싸지지 않습니다.
종합 판단: D등급(38점). 임차인의 선행 대항력으로 보증금 인수가 발생하고, 6회 유찰·낮은 경매 낙찰률·실거래 하락 추세가 동반됩니다. 명목상 할인율은 높지만 실질적인 가격 이점이 부족해 현재 조건에서는 입찰 매력이 낮은 고위험 물건으로 평가합니다. 입찰 여부는 최신 시세와 실제 인수금액을 다시 확인한 뒤 결정하는 것이 타당합니다.
