서울남부지방법원 2025타경13632. 신도림아르디에 제3층 제318호, 전용 25.66㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 숫자만 보면 감정가 236,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 96,666,000원까지 내려온 ‘큰 폭 할인’ 물건처럼 보입니다. 그러나 권리관계가 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 임차인 이수연은 임대차계약일 2023.01.02., 확정일자 2023.01.03., 전입·점유개시 2023.01.27.이고, 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2024.04.18.입니다. 즉 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
매각물건명세서에도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 230,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 96,666,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,139,988원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 94,526,012원이 배당되고, 135,473,988원이 남습니다. 이 잔액이 매수인의 추가 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 신도림동 695 신도림아르디에 제3층 제318호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 25.66㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2018.11.02 |
| 소유자 | 박형석 (2023.02.15. 거래가 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 96,666,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 239,208,768원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2023.01.27. 임차인의 전입·점유개시와 2024.04.18. 말소기준 압류입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 앞섭니다. 2018.12.18. 설정된 하나은행 근저당권 92,400,000원은 2021.01.08. 해지로 이미 말소돼 현재 말소기준이 아닙니다. 이후 2025.02.07. 임차권등기가 이뤄졌고, 2025.12.02. 한국주택금융공사가 강제경매를 개시했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.27 / 2023.01.03 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
이수연은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있지만, 우선변제권이 있다는 것과 보증금 전액을 배당받는다는 것은 다른 문제입니다. 현재 매각대금 자체가 96,666,000원에 불과해 집행비용을 제외하면 보증금 전액을 변제할 수 없습니다. 남는 보증금은 대항력에 따라 매수인에게 이어집니다.
③ 가격 판단 — 96,666,000원이 아니라 약 230,000,000원을 봐야 한다
이 물건의 가격 판단에서 최저가 96,666,000원을 최근 실거래와 직접 비교하면 결론이 왜곡됩니다. 대항력 임차인의 보증금 230,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서는 최저가 96,666,000원과 예상 인수액 135,473,988원을 합친 배당추정상 부담이 232,139,988원입니다.
즉 ‘4회 유찰로 감정가의 41%까지 내려왔다’는 숫자는 현금 낙찰대금만 보여줄 뿐, 실제 경제적 부담을 보여주지 않습니다. 이 사건의 실질취득 기준은 임차보증금 230,000,000원 수준입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차인 인수액이 그만큼 커지는 방향으로 움직이므로, 일반적인 무권리 물건처럼 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 크게 커진다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 96,666,000원 | 135,473,988원 | 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수가 상쇄 |
| 5회 유찰 시 | 77,332,800원 | 154,459,190원 | 낙찰가는 낮아지지만 인수액 증가 |
| 6회 유찰 시 | 61,866,240원 | 169,647,352원 | 추가 유찰도 총부담 감소 효과 제한 |
④ 실거래 비교 — 최근 시세와 거의 붙어 있고 추세는 하락
신도림아르디에의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 243,000,000원이지만, 가격 판단에는 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 235,000,000원, 최신 거래도 235,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -4.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 23.26㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2023.02 | 25.66㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 25.66㎡ | 8 | 259,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 235,000,000원 |
실질취득 기준인 보증금 230,000,000원 수준은 최근 12개월 평균 235,000,000원과 큰 차이가 없습니다. 배당추정상 현재 회차의 낙찰가와 인수액 합계는 232,139,988원입니다. 여기에 최근 가격 추세가 -4.9%라는 점까지 고려하면, 최저가 96,666,000원만 근거로 ‘시세보다 크게 싸다’고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 96,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,139,988원 |
| 1. 임차인 이수연 보증금 | 230,000,000원 | 94,526,012원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 239,208,768원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 94,526,012원만 배당되고 135,473,988원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 한국주택금융공사의 청구금액 239,208,768원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 25.66㎡입니다.
- 입지. 신도림중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 동측 인근에 1호선·2호선 신도림역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2018.11.02입니다. 승강기·소화설비·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선, 남동측·남서측 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,810,000원/㎡입니다. 토지면적은 2,253.9㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 철도보호지구·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 96,666,000원만 보지 말고 임차보증금 미배당 인수 135,473,988원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 이수연의 보증금 230,000,000원은 현재 배당으로 전액 변제되지 않으며 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 인수액 154,459,190원, 6회 유찰 시 169,647,352원으로 증가합니다.
- 시세는 최근값 우선. 전체 평균 243,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 235,000,000원과 추세 -4.9%를 우선해 판단해야 합니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 3건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 면적은 23.26㎡, 대상면적은 25.66㎡입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “96,666,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가는 96,666,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 230,000,000원이고 현재 예상 미배당 인수액은 135,473,988원입니다. 따라서 최저가만 보고 감정가 대비 41%라는 할인폭을 가격 메리트로 받아들이면 안 됩니다.
실질취득 기준은 보증금 230,000,000원 수준이고, 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 235,000,000원입니다. 여기에 최근 가격 추세 -4.9%, 이미 4회 유찰된 이력까지 겹칩니다. 낙찰대금은 싸 보이지만 총부담은 시세에 거의 붙어 있는 구조. 이 물건은 ‘얼마까지 유찰됐는가’보다 얼마를 인수해야 하는가를 먼저 보는 것이 맞습니다.
