140,800,000원
서울남부지방법원 2025타경13711. 독산동 루나플라체 102동 202호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이민희는 2021년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 274,182,750원입니다. 현재 경매는 채권자 강유리가 신청한 강제경매이며 청구금액은 255,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 세 번 유찰된 가격이 아닙니다. 강유리는 2021.12.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.10., 임차보증금은 255,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.02.24. 마쳐졌으며, 제공된 권리판정상 경매의 말소기준인 2025.12.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1007-4 루나플라체 제102동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제2층 제202호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상12층 · 사용승인 2021.04.15. |
| 소유자 | 이민희 · 거래가액 274,182,750원 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 140,800,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강유리 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 가격을 지배한다
말소기준은 제공된 판정상 2025.12.17. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 강유리는 2021.12.30. 전입·점유를 시작했고 2021.12.10. 확정일자를 갖췄으며, 2025.02.24. 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 현재 회차의 최저매각가만 보고 가격을 판단할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강유리 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 255,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.12.30. | 우선변제 있음 확정 2021.12.10. · 배당요구 | 해당 없음 |
| 변영인 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
또한 강유리는 임차권자이면서 이 강제경매의 채권자로 표시되어 있습니다. 제공된 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고도 있으므로 관계와 채권 실체를 확인할 필요가 있습니다. 다만 현재 매각물건명세서에는 매수인 인수권리가 명시되어 있으므로, 별도 확인 없이 임차권이 배제될 것이라고 전제해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰이어도 실질취득은 약 257,771,200원
현재 최저매각가는 감정가 275,000,000원의 51.2%인 140,800,000원입니다. 그러나 대항력 있는 강유리의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 이 비율만으로 ‘감정가의 절반이니 싸다’고 판단할 수 없습니다. 현재 회차에서는 낙찰대금 외에 116,971,200원을 추가로 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 강유리 미배당·인수 | 강유리 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 140,800,000원 | 116,971,200원 | 257,771,200원 |
| 4회 유찰 시 | 112,640,000원 | 144,736,960원 | 257,376,960원 |
| 5회 유찰 시 | 90,112,000원 | 166,910,016원 | 257,022,016원 |
표에서 보듯 매각가가 140,800,000원에서 112,640,000원, 90,112,000원으로 내려가도 강유리의 인수액은 116,971,200원에서 144,736,960원, 166,910,016원으로 커집니다. 따라서 4회·5회 유찰을 기다린다고 실질취득비용이 낙찰가만큼 크게 내려가는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 1. 임차인 강유리 보증금 · 우선변제 | 255,000,000원 | 138,028,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 강유리 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 140,800,000원에서 집행비용 2,771,200원을 제외한 138,028,800원이 강유리 임차보증금에 배당되고, 부족분 116,971,200원이 매수인 인수로 표시됩니다. 신청채권과 임차보증금이 모두 강유리 명의로 표시되어 있으므로 실제 채권관계와 중복 여부는 사건기록 원본 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상12층 건물로 사용승인은 2021.04.15.이며 급배수·위생시설, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 2필지 일단의 가장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 동측으로 폭 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 140,800,000원이 아니라 강유리 인수액까지 합친 257,771,200원을 기본 취득비용으로 봐야 합니다.
- 변영인 권리 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 주민등록·점유관계·계약서·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 강유리의 이중 지위 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 동일한 강유리로 나타납니다. 채권의 원인과 관계, 임차권 실체를 사건기록에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서·등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가해 강유리 기준 실질취득은 약 257,000,000원대에서 크게 변하지 않습니다.
- 현재 시세 별도 검증. 감정가나 2021년 거래가액만으로 현재 시장가격을 대신할 수 없습니다. 응찰 전 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래를 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 반값”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 140,800,000원입니다. 감정가 275,000,000원의 51.2%까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 강유리는 보증금 255,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 현재 배당 후 남는 116,971,200원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 자금 부담은 257,771,200원으로 뛰어오릅니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 4회 유찰 시 매각가는 112,640,000원으로 내려가지만 인수액은 144,736,960원으로 커져 실질취득은 257,376,960원이고, 5회 유찰 시에도 90,112,000원 + 166,910,016원으로 257,022,016원입니다. 여기에 변영인의 대항력과 보증금은 아직 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰 후 무엇을 인수하는가”입니다.
