서울남부지방법원 2025타경13733. 금천구 독산동 에스엠벨리체 6층 608호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 구분건물입니다. 소유자 김태원은 2020년 7월 1일 매매를 원인으로 거래가액 169,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건은 일반적인 근저당 경매와 구조가 다릅니다. 등기부상 말소기준은 2022.10.13. 국의 압류이고, 그보다 앞선 2020년 7월에 이미 임대차계약·확정일자·전입이 존재합니다. 따라서 임차인 이윤선은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분석되며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 171,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,194,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 167,806,000원이 배당됩니다. 보증금 169,000,000원 중 1,194,000원이 미배당으로 남아 매수인에게 이어집니다. 따라서 입찰가격 171,000,000원만 보는 것이 아니라 171,000,000원 + 1,194,000원 = 172,194,000원을 실질취득액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13733 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제608호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 10층 건물 내 6층 608호 |
| 소유자 | 김태원 (2020.07.01. 매매, 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2022.10.13. 계양세무서장 처분 국 압류입니다. 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 등기입니다. 그러나 임차인 이윤선의 임대차계약일은 2020.07.01., 확정일자는 2020.07.02., 전입일은 2020.07.08., 점유개시는 2020.07.30.으로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 169,000,000원 | 2020.07.08 / 2020.07.02 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
이윤선은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 이루어졌고, 확정일자와 전입을 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제를 받는다고 해서 매수인의 인수위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 배당재원이 보증금에 미치지 못하면 그 부족분이 그대로 매수인 부담으로 남습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 171,000,000원 | 167,806,000원 | 1,194,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,800,000원 | 134,084,800원 | 34,915,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 61,892,160원 |
이 물건의 핵심은 유찰 자체가 곧 가격 메리트가 되지 않는다는 점입니다. 1회 유찰 시 매각가는 136,800,000원으로 내려가지만 임차보증금 미배당 인수액은 34,915,200원으로 커집니다. 2회 유찰 시에는 매각가 109,440,000원에 인수액 61,892,160원이 붙습니다. 특히 1·2회 유찰 시에는 임차보증금 169,000,000원이 매각가보다 커지므로, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형 구조로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 이윤선 보증금 | 169,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이윤선 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 169,000,000원 중 167,806,000원이 배당되고, 미배당 1,194,000원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 금천구 독산동 세일중학교 남동측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 608호이며, 승강기·도시가스·난방·위생·급배수·소방 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 9m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 재계산. 현재 예상은 1,194,000원이지만 실제 배당순위와 세금에 따라 달라질 수 있으므로 매각 직전 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세인지 반드시 확인해야 합니다. 선순위 세금이 있으면 임차인 배당 부족분과 매수인 인수가 증가할 수 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 이윤선이 강제경매 신청채권자와 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급자료·실제 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회·2회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액이 34,915,200원·61,892,160원으로 확대됩니다.
- 명도 구조 확인. 임차권등기 및 실제 점유 상태를 확인해 인도·명도 절차를 사전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 직전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차보증금이 먼저다
이 물건은 감정가와 최저가가 171,000,000원으로 동일한 신건입니다. 그러나 핵심은 가격표가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 현재 회차에서도 보증금 169,000,000원 중 1,194,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수하고, 실질취득액은 172,194,000원이 됩니다. 유찰되면 낙찰가는 136,800,000원, 109,440,000원으로 내려가지만 인수액은 오히려 34,915,200원, 61,892,160원으로 커집니다.
여기에 국세·지방세 압류가 당해세로 작동하면 임차인 배당이 더 줄어 실제 인수액이 확대될 수 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “신건 1.71억”이나 “유찰 할인율”이 아니라 실제 배당 후 남는 임차보증금 잔액을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다. 권리분석 난도와 추가 확인 부담을 감안하면, 입찰 전 배당·세금·임대차 실체 확인이 선행되어야 합니다.
