서울남부지방법원 2025타경13950. 강서구 화곡동 장미맨션 제1층 제102호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가의 이용상태는 공부상 연립주택입니다. 전용면적은 59.72㎡이며, 장미맨션7차는 12세대, 사용승인일은 1990.12.11.입니다. 현재 최저매각가는 108,032,000원으로 감정가 211,000,000원의 51.2% 수준까지 내려왔습니다.
가격 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가 108,032,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않습니다. 대신 권리 인수 여부, 점유 상태, 호별 위치 확인, 3회 유찰이라는 경매 이력을 함께 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13950 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-7 장미맨션 제1층 제102호 · 도로명 서울특별시 강서구 화곡로43길 8-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 공부상 연립주택 · 전용 59.72㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평 슬라브지붕 · 지하1층/지상3층 · 사용승인일 1990.12.11. |
| 소유자 | 김종형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 108,032,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대성파트너스대부 / 146,924,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.21.
말소기준권리는 2022.02.21. 접수된 을구 19번 주식회사대성파트너스대부 근저당권이며 채권최고액은 195,000,000원입니다. 이후 2024.09.27. 국 압류, 2025.12.18. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2026.01.13. 강서구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격·회차 구조 — 51.2%라도 ‘시세 할인’은 미확인
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가가 108,032,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 86,425,600원, 5회 유찰 시 69,140,480원으로 제시되어 있습니다. 다만 최근 실거래 비교값이 없으므로 이 숫자를 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 108,032,000원 | 51.2% | 89,280,448원 |
| 4회 유찰 시 | 86,425,600원 | 40.96% | 110,530,061원 |
| 5회 유찰 시 | 69,140,480원 | 32.77% | 127,504,049원 |
③ 예상배당표 (매각가 108,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,448원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대성파트너스대부 | 195,000,000원 | 105,719,552원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당은 89,280,448원이며, 신청채권 청구액 146,924,931원도 현재 회차 예상배당 105,719,552원으로 전액 충족되지 않습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 점유·호별 위치 — 권리만큼 중요한 현장 이슈
감정평가 현장조사 당시 폐문·부재로 점유자를 통해 제102호의 위치를 확인하지 못했습니다. 현관 표기에 따르면 제102호는 제101호와 제103호 사이에 위치하지만, 건축물현황도상 호별 도면은 이와 좌우 대칭입니다. 감정평가는 현관 표기에 따른 위치를 기준으로 이루어졌고 재확인이 필요하다고 명시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남측 인근. 주위는 연립주택·다세대주택·아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상3층, 사용승인일 1990.12.11. 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외 막다른 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 441.0㎡, 지목 대, 완경사지대 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 3,034,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 절대·상대보호구역 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 장미맨션7차는 12세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 소규모 연립주택인 만큼 실제 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문·부재 및 임대관계 미상 상태이므로 실제 점유자, 전입시기, 점유개시, 보증금, 확정일자 여부를 확인하세요. 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 접근하는 것이 안전합니다.
- 102호 위치 재확인. 현관 표기와 건축물현황도 좌우 배치가 서로 다르게 보인다는 감정평가 의견이 있으므로 현장·도면·집합건축물대장을 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.02.21. 을구 19번 대성파트너스대부 근저당이 기준입니다. 이후 국·강서구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 질권 관계 확인. 2025.05.13. 말소기준 근저당권부채권에 양승병 명의 질권이 설정되어 있습니다. 배당 및 말소 처리관계는 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내리지 마세요. 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제와 다르게 반영될 수 있으므로 배당요구 종기 이후 제출서류를 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것이 있다”
현재 등기·배당 구조만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건을 ‘권리 깨끗한 반값 물건’으로 단순화하면 안 됩니다. 감정평가 당시 임대관계는 미상이고 실제 점유자 확인이 되지 않았으며, 제102호 위치도 현관 표기와 건축물현황도 사이에 재확인 이슈가 있습니다.
또한 3회 유찰로 최저가가 108,032,000원까지 내려왔지만 이를 검증할 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 이 물건은 낙찰가 자체보다 점유자·대항력 여부와 102호 물건 특정을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리자료상 인수는 0원이지만, 현장 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
