서울남부지방법원 2025타경14085. 영등포동1가 ‘헤렌어반’ 3층 317호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 전용면적은 13.331㎡입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류 자체가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 장원준은 2022.08.19 전입·점유, 2022.08.02 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 135,000,000원입니다. 말소기준인 2024.01.22 영등포구 압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 자료 구조이고, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건에서는 최저매각가와 시세를 단순 비교하면 안 됩니다. 현재 최저가 116,000,000원에서 집행비용 2,424,000원을 제외한 뒤 임차인에게 예상 배당되는 금액은 113,576,000원이고, 보증금 부족분 21,424,000원이 매수인에게 남습니다. 즉 현재 회차에서 매수인의 자금 부담은 116,000,000원으로 끝나는 것이 아니라 137,424,000원까지 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제3층 제317호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택 이용 · 전용 13.331㎡ · 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 허진무 (2022.10.11 소유권이전, 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장원준 / 135,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.01.22 영등포구(서울특별시) 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부에는 2022.08.05 한국토지주택공사의 주택임차권 120,000,000원이 등기됐다가 2022.08.29 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석 대상 임차인은 그와 별개의 장원준 1명입니다. 장원준은 2022.08.19 전입·점유를 시작했고 2022.08.02 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.12.31 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유가 2024.01.22 압류보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장원준 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2022.08.19 | 2022.08.02 | 2024.12.31 | 대항력 有 우선변제 有 승계 21,424,000원 |
② 시세 비교 — 최근 시세는 내려왔고, 실질취득은 그보다 높다
헤렌어반은 147세대, 2011.11.10 준공이며 비교 면적은 13.331㎡입니다. 전체 12건 평균은 122,358,333원이지만, 과거 135,000,000원·140,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 114,833,333원, 최신 거래 110,000,000원, 그리고 최근 거래가 이전 구간보다 -8.0% 낮아진 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 13.33㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.09 | 13.22㎡ | 2 | 109,500,000원 |
| 2023.10 | 13.22㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 13.33㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 13.33㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.02 | 13.33㎡ | 9 | 128,800,000원 |
| 2022.12 | 13.06㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 13.06㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 13.33㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 13.2㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 13.33㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 13.33㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 114,833,333원 |
최저매각가 116,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 101.0%로 이미 최근 시세 이상입니다. 최신 거래 110,000,000원보다도 높습니다. 여기에 현재 예상 인수액 21,424,000원이 붙어 실질취득 부담이 137,424,000원으로 올라가므로, 전체 평균 122,358,333원 대비 최저가가 94.8%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 장원준 보증금 | 135,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 장원준 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | 135,000,000원 | 21,424,000원 |
현재 회차에서는 임차보증금 135,000,000원 중 113,576,000원이 예상 배당되고, 부족분 21,424,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 116,000,000원 | 21,424,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,800,000원 | 44,270,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,240,000원 | 62,496,320원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 아파트이나 감정평가에서는 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 13.331㎡입니다.
- 입지. 영원중학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하며 인근에 노선 버스정류장과 신길역(지하철 5호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 체질. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.5회이며 낙찰률은 0.0%입니다. 소형 도시형생활주택이라는 용도와 함께 환금성 판단에 보수적으로 반영할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 116,000,000원 낙찰을 가정하면 인수액 21,424,000원이 추가돼 실질 부담은 137,424,000원입니다.
- 임차인 대항력 재확인. 장원준의 전입·점유 2022.08.19는 말소기준 2024.01.22보다 앞서며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 승계 문구가 있습니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 장원준으로 표시돼 있어 임대차계약과 보증금 지급관계를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액 44,270,400원, 2회 유찰 시 62,496,320원으로 증가합니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 총 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 122,358,333원보다 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 거래 110,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -8.0%를 반영해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제 미반영이므로 실제 배당표에서 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.16억에 낙찰받는 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 116,000,000원이고 전체 실거래 평균 122,358,333원보다 낮아 보여 매력적으로 착각하기 쉽습니다. 하지만 최근 12개월 평균은 114,833,333원, 최신 거래는 110,000,000원이며 시장 추세도 -8.0%입니다. 여기에 대항력 있는 장원준의 임차보증금 135,000,000원이 남아 현재 회차 배당표 기준 21,424,000원의 매수인 인수가 발생합니다.
결국 현재 회차의 실질 자금 부담은 137,424,000원이고, 유찰되더라도 낮아진 낙찰가만큼 임차인 인수액이 커지는 구조입니다. 제공된 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 0.0%이고, 대상은 전용 13.331㎡의 도시형생활주택입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가는 낮아 보여도 실질취득은 최근 시세 이상이고, 대항력 임차보증금 승계가 핵심 리스크인 사건입니다. 가격과 권리를 함께 보면 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
