서울남부지방법원 2025타경14230. 금천구 시흥동 신영메트로시티 2층 206호 오피스텔입니다. 감정가 264,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 108,134,000원으로 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 약 41%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권입니다. 김형균은 2022.07.01. 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 236,000,000원이며 2025.08.08. 주택임차권등기가 설정되어 있습니다.
제시된 말소기준권리는 2026.01.02. 강제경매개시결정입니다. 김형균의 전입·점유 및 임차권등기는 그보다 앞서 있고, 등기부 권리분석상 매각으로 소멸하지 않는 인수권리로 분류되어 있습니다. 특히 예상배당표에는 김형균 보증금에 대한 배당이 0원으로 잡혀 있어 236,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 시나리오입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제2층 제206호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상11층 · 제2층 제206호 |
| 소유자 | 최재영 · 2022.07.01. 소유권 이전 · 거래가액 271,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 108,134,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 241,406,090원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
등기부에는 2021.12.03. 수협은행 신탁등기가 있었으나 2022.07.01. 말소됐고, 같은 날 최재영에게 소유권이 이전됐습니다. 2024년과 2025년에 각각 금천구 압류가 있었지만 모두 해제되어 등기부상 말소됐습니다. 반면 2025.08.08. 김형균의 주택임차권등기는 살아 있으며, 제시된 말소기준권리인 2026.01.02. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인·점유자 — 3명 모두 따로 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형균 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.01. | 236,000,000원 | 대항력 有 | 배당 0원 | 전액 인수 |
| 장호원 | 미상 | 2025.12.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 장효근 | 미상 | 2025.12.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
김형균은 보증금과 임차권등기 내용이 확인돼 인수액을 구체적으로 계산할 수 있습니다. 반면 장호원·장효근은 2025.12.15. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람은 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 김형균의 236,000,000원 인수와 별개로 추가 인수 위험이 남을 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가는 1.08억, 실질 부담은 3.44억
현재 회차의 최저매각가는 108,134,000원입니다. 그러나 예상배당표상 김형균 임차보증금 236,000,000원이 전액 미배당으로 남아 매수인이 인수하므로, 단순 합산한 실질취득 부담은 344,134,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 김형균 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 108,134,000원 | 105,820,124원 | 135,585,966원 | 236,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 86,507,200원 | 84,550,070원 | 156,856,020원 | 236,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 69,205,760원 | 67,560,056원 | 173,846,034원 | 236,000,000원 |
실거래 자료가 없어 시세 비교는 하지 않습니다. 제시된 각 회차 시나리오에서도 김형균 보증금의 매수인 인수액은 236,000,000원으로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,313,876원 |
| 인수 · 김형균 임차보증금 | 236,000,000원 | 0원 |
| 한국주택금융공사 · 강제경매 신청채권 | 241,406,090원 | 105,820,124원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 241,406,090원이며 현재 회차 예상배당은 105,820,124원, 미배당은 135,585,966원입니다. 김형균의 임차보증금은 배당 0원, 매수인 인수 236,000,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울시흥초등학교 남서측 인근. 오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상11층 건물의 2층 206호입니다. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러, 주차타워, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(금천구심)입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 인수액을 분리해 보지 말 것. 현재 최저가 108,134,000원에 김형균 인수액 236,000,000원을 함께 계산해야 합니다.
- 김형균 임차권 원본 확인. 2022.07.01. 전입·점유, 236,000,000원 보증금, 2025.08.08. 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
- 장호원·장효근 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이라 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등기 상태와 관련 서류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “1.08억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 4회 유찰돼 최저가가 108,134,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 중심은 낙찰가가 아닙니다. 김형균의 임차보증금 236,000,000원이 예상배당에서 전혀 변제되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 구조라, 현재 회차 기준 실질취득 부담은 344,134,000원입니다. 이는 감정가 264,000,000원을 80,134,000원 웃도는 수준입니다.
더구나 장호원·장효근은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 별도 인수 위험을 완전히 지울 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 실질취득 부담이 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수나 낮은 최저가보다 인수보증금과 미상 점유관계를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
