서울남부지방법원 2025타경14230. 금천구 시흥동 신영메트로시티 2층 206호 오피스텔입니다. 소유자 최재영은 2022년 7월 1일 거래가액 271,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건의 권리분석은 통상적인 근저당 말소형과 전혀 다릅니다. 등기상 기준권리는 2026년 1월 2일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2025년 8월 8일 김형균 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 236,000,000원, 주민등록·점유개시는 2022년 7월 1일입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

따라서 현재 최저가 135,168,000원만 떼어 놓고 “감정가 절반 수준”이라고 해석하면 위험합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 잔액이 늘어나므로 실질취득 부담은 단순히 최저가에 따라 내려가지 않습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 236,000,000원을 중심으로 자금 구조를 봐야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준으로 선언된 권리는 2026년 1월 2일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김형균의 임차관계는 그보다 훨씬 앞섭니다. 임대차계약일은 2022년 5월 28일 등으로 기재돼 있고, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 7월 1일, 임차권등기는 2025년 8월 8일입니다. 보증금은 최초 271,000,000원에서 2024년 6월 25일 35,000,000원이 감액돼 236,000,000원으로 기재돼 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 2명은 보증금 자체가 미상

김형균은 등기된 임차권자로서 보증금과 점유·전입관계가 구체적으로 확인됩니다. 반면 장호원·장효근은 전입일자 2025년 12월 15일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 두 사람은 보증금·확정일자 미상인 점유자이므로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고 “대항력 가능·미상”으로 남겨야 합니다. 김형균의 236,000,000원 문제를 계산한 뒤에도 이 두 명의 점유·임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 할인은 아니다

현재 회차는 감정가 264,000,000원의 51.2%인 135,168,000원입니다. 다음 회차 가정은 108,134,400원, 그 다음은 86,507,520원까지 내려갑니다. 표면상 낙찰가격은 크게 낮아지지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 그만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 낙찰가와 같은 속도로 내려가지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,168,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,692,352원과 한국주택금융공사 132,475,648원으로 매각대금이 소진되고, 신청채권자 미배당액은 108,930,442원입니다. 다만 임차인 인수형의 실제 투자판단은 단순 배당표의 0원 표기보다 매각물건명세서의 “보증금 미변제 잔액 매수인 인수” 문구를 우선해서 봐야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 아파트가 아닌 업무시설 성격의 집합건물로 분석해야 합니다.
• 위치. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울시흥초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상11층 건물의 제2층 제206호입니다. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러, 주차타워, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(금천구심)입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김형균 보증금 잔액 확정. 보증금 236,000,000원 중 실제 배당액과 매수인에게 넘어오는 잔액을 배당요구·채권관계까지 포함해 다시 계산해야 합니다.
• 장호원·장효근 확인. 두 사람은 2025.12.15. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서·점유부분·보증금·배당요구 여부를 반드시 보완 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 135,168,000원이라는 숫자만 보고 감정가 대비 51.2% 할인으로 판단하면 안 됩니다. 대항력 보증금이 최저가보다 커 실질취득 부담이 따로 존재합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.07.01. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련한 원본 등기·관계서류 확인이 필요합니다.
• 명도와 점유관계. 등기된 임차권자 외에도 전입자 2명이 확인됩니다. 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류와 배당요구 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 싸다”

이 물건은 감정가 264,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 135,168,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 김형균의 대항력 있는 임차보증금 236,000,000원이 현재 낙찰가보다 크고, 명세서도 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 그래서 이 사건의 핵심 숫자는 135,168,000원이 아니라 236,000,000원입니다.

더구나 장호원·장효근은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 즉 주된 임차권 하나만 계산하고 끝나는 사건도 아닙니다. 실거래 시세 자료도 없어 실질취득액이 시장가보다 낮다는 근거가 없는 상태입니다. 3회 유찰·오피스텔·대항력 임차보증금·미상 점유자 2명이 한꺼번에 겹친 만큼, 현재 단계의 결론은 가격 메리트보다 인수금액 확정이 먼저입니다.