35,295,000원
대구지방법원 2021타경6228. 대구광역시 중구 하서동 28-1외 12필지의 집합건물 제2층 제246호로, 감정평가상 이용상태는 공실입니다. 용도는 근린시설이고 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등이 혼재한 노선 상가지대입니다. 감정가 210,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 35,295,000원까지 내려왔습니다.
등기 흐름에서는 2021년 7월 1일 김향숙의 가압류가 말소기준으로 제시돼 있고, 이후 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류·코리아신탁주식회사의 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 같은 날 뒤이어 이루어진 코리아신탁주식회사 명의의 소유권이전 신탁은 별도로 확인해야 합니다. 등기에도 신탁원부 제2021-11110호가 기재돼 있어, 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 신탁원부로 대조하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2021타경6228 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 국채보상로 525, 2층246호 |
| 등기 부동산 | [집합건물] 대구광역시 중구 하서동 28-1외 12필지 제2층 제246호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 코리아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 35,295,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬욱 / 79,504,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후와 신탁을 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2021.07.01 김향숙 가압류 149,474,160원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 코리아신탁주식회사 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2021.08.26 이루어진 코리아신탁주식회사 명의 소유권이전 신탁은 현재 소유구조이므로 단순한 후순위 말소권리와 같은 방식으로 처리해서는 안 됩니다.
② 점유·임차 및 물건 자체의 핵심 위험
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 조사 당시 이용상태는 공실이지만, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수형 구조로 확인된 것은 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 등기상 근저당권은 없고, 가압류와 압류가 존재하는 구조입니다. 다만 낮은 최저가 자체를 곧바로 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 5회 유찰이라는 결과 자체가 시장의 반복적인 미응찰을 보여주기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,310원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김향숙 | 149,474,160원 | 34,259,690원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 박찬욱 | 79,504,600원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 228,978,760원, 채권자 총 배당액은 34,259,690원이며 미배당액은 194,719,070원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 싸져도 권리확인은 그대로다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 35,295,000원 | 194,719,070원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 24,706,500원 | 205,116,977원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 17,294,550원 | 212,395,512원 | 0원 |
현재 회차부터 7회 유찰 시나리오까지 배당표상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 그러나 이 숫자는 대지권 미등기 상태나 신탁원부 확인 필요성을 없애주지 않습니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 물건 자체의 법적·환금성 검토는 같은 강도로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서성네거리 북동측 인근에 위치하며 하서동·서성로2가·서문로1가에 걸친 ‘대구 하서동 로얄팰리스 주건축물제1동’ 내 제2층 제246호입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등으로 이루어진 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하며 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 6차선, 북측으로 편도 2차선 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 대로2류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,710.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 3,565,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로 위생설비·급배수설비·승강기설비가 되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 핵심 확인사항. 토지 소유권에 대한 적정 대지권이 등기되지 않은 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 해당 호실과 토지 소유권의 연결관계를 등기·집합건물 관련 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-11110호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가 조사 당시 공실이지만 임대관계는 미상이므로 매각기일 전 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 17% 수준이지만 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 자체만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 5회 유찰된 근린시설이므로 대지권·신탁·공실 상태와 함께 실제 이용성과 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “17% 가격”보다 대지권과 신탁이 먼저다
이 물건은 감정가 210,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 35,295,000원까지 내려왔습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 강제경매·압류·가처분도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건에서 숫자보다 중요한 문장은 감정평가서의 “토지 소유권에 대한 적정 대지권이 등기되지 않은 상태”라는 기재입니다. 여기에 현재 소유자가 코리아신탁주식회사인 신탁재산이라는 점까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없으므로 5회 유찰·감정가 17%만 보고 저가 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다. 배당상 인수는 0원, 그러나 대지권과 신탁원부 검증이 선행돼야 하는 근린시설. 이 물건의 결론은 가격보다 원본 권리확인에 달려 있습니다.
