대구지방법원 2021타경6228. 대구 중구 국채보상로 525, ‘대구 하서동 로얄팰리스 주건축물제1동’ 2층 246호 근린시설입니다. 조사 당시 공실이었고 임차인 조사 내역도 없어, 임차보증금이나 대항력 임차인을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
등기 흐름은 근저당이 아니라 가압류가 말소기준이 된 사건입니다. 2021.07.01. 김향숙의 가압류 149,474,160원이 먼저 등기됐고, 2021.08.03. 박찬욱이 강제경매를 신청했습니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 코리아신탁주식회사의 가처분이 이어졌으며, 같은 날 코리아신탁주식회사로 신탁 소유권이전이 이루어졌습니다.
표면상 후순위 권리 소멸과 인수 0원은 긍정적입니다. 그러나 이 물건은 감정평가서에 “토지 소유권에 대한 적정 대지권이 등기되지 않은 상태”라고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 안전한 할인매물로 볼 수 없으며, 건물과 함께 취득되는 대지사용권의 범위·추가 등기 가능성·비용을 원문 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2021타경6228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 국채보상로 525, 2층246호 |
| 등기 표시 | 대구광역시 중구 하서동 28-1 외 12필지 제2층 제246호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 조사일 현재 공실 |
| 등기상 소유자 | 코리아신탁주식회사 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 72,030,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬욱 / 79,504,600원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기부 발행 | 대구지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 신탁·대지권은 별도 확인
말소기준권리는 2021.07.01. 김향숙 가압류입니다. 그 이후 등기된 박찬욱의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 코리아신탁주식회사의 가처분은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 근저당권은 없으며, 임차인도 없어 배당 후 남는 임차보증금을 매수인이 떠안을 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 72,030,000원으로 감정가 210,000,000원의 34.3% 수준입니다. 네 번째 유찰 시 50,421,000원, 다섯 번째 유찰 시 35,294,700원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 158,645,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 179,865,338원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 194,719,365원 | 0원 |
동일 건물 또는 유사 근린시설의 실거래 비교는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 2층 근린시설·공실·3회 유찰 상태이고 대지권 등기 문제까지 있어, 실제 임대수익과 매매환금성을 별도로 조사해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 1. 가압류 · 김향숙 | 149,474,160원 | 70,333,460원 |
| 2. 경매신청채권자 · 박찬욱 | 79,504,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 228,978,760원, 예상배당액은 70,333,460원이며 미배당액은 158,645,300원입니다. 신청채권자 박찬욱의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서성네거리 북동측 인근으로 하서동·서성로2가·서문로1가에 걸쳐 있는 대구 하서동 로얄팰리스 내 근린시설입니다. 주위는 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 양호한 편입니다. 서측 왕복 6차선, 북측 편도 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 이용상태. 조사일 현재 공실이며 임대관계는 미상입니다. 공실 인도 부담은 상대적으로 낮지만, 실제 영업 가능 상태와 내부 마감·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비가 설치돼 있으며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구에 위치하고 대로2류에 접합니다. 토지는 평지의 부정형 상업용 건부지이며 공시지가는 3,565,000원/㎡입니다.
- 대지권. 전체 토지면적은 1,710.1㎡이나, 본 호실에 대응하는 적정 대지권은 등기되지 않은 상태로 평가됐습니다. 전체 토지면적과 개별 호실이 취득할 권리 범위를 혼동하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-11110호에서 신탁 목적·수익자·처분권한·임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 대지사용권 확인. 대지권 미등기의 원인, 건물 소유에 수반되는 토지사용권 유무, 추가 등기 가능성·비용을 등기부와 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 매각 효력 확인. 강제경매개시결정일과 신탁 소유권이전일의 선후관계가 매각으로 어떻게 정리되는지 법원 비치서류와 신탁원부를 함께 확인하세요.
- 공실 재확인. 감정 당시 공실이더라도 입찰 직전 현황조사·전입세대·사업자등록·점유 상태를 다시 확인하세요.
- 임대·매매 시세 조사. 같은 건물 2층 근린시설의 전용면적, 보증금·월세, 공실기간, 관리비와 실제 매매사례를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당구조 확인. 현재 시나리오에서 신청채권자 박찬욱의 예상배당은 0원입니다. 배당요구, 조세채권, 집행비용 변동 여부를 배당요구종기 관련 서류에서 확인하세요.
- 진행상태 확인. 2026.07.14 매각기일의 결과와 후속 매각기일·변경·취하 여부를 법원 사건기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 대지권 확인이 먼저다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 조사 당시 공실, 예상 인수액 0원이며 말소기준 가압류 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 최저가도 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
그러나 인수 0원과 권리 완결성은 같은 뜻이 아닙니다. 적정 대지권이 등기되지 않았고, 등기상 소유자가 코리아신탁주식회사이므로 신탁원부 확인도 필요합니다. 실거래·임대수익 자료 없이 3회 유찰된 근린시설이라는 점까지 고려하면, 현 단계의 결론은 가격은 낮아 보이지만 권리와 수익성은 확인 전 보류입니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 대지사용권의 실체와 실제 임대·환금성입니다.