인천지방법원 2022타경519532. 인천 미추홀구 주안동 434-16 소재 단독주택으로, 토지면적은 169.2㎡입니다. 감정가 464,494,920원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 111,525,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 임차인 김서영의 전입일이 2020.10.06으로 말소기준권리인 광주은행 근저당권의 설정일 2021.03.24보다 빠른데, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문입니다.
대항력이 인정되는 임차인이 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 그 미배당액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴할 수도 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로, 실질취득액 역시 111,525,000원에 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경519532 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 384-18 · 주안동 434-16 |
| 물건종류 | 단독주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 169.2㎡ · 대 · 일반상업지역 · 토지이용상황 주상기타 |
| 소유자 | 신음전 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 464,494,920원 / 111,525,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 190,166,633원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 22,305,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 가등기 확인이 핵심
현재 말소기준권리는 2021.03.24 접수된 을구 14번 광주은행 근저당권 218,500,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 15번 광주은행 근저당권 852,000,000원과 2022년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서영 | 미상 | 2020.10.06 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
김서영의 전입일은 말소기준권리보다 약 5개월 빠릅니다. 다만 점유 범위와 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 최종 성립 여부를 단정할 수 없습니다. 보증금이 확인되고 대항력이 인정되며 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 미배당액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저가는 111,525,000원으로 감정가 464,494,920원의 24.01%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 78,067,500원, 그다음 회차는 54,647,250원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 인근 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고, 선순위 전입 임차인의 보증금도 미상이므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거가 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 111,525,000원 | 109,163,650원 | 3,292,881,986원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 78,067,500원 | 76,262,285원 | 3,325,783,351원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 54,647,250원 | 53,263,600원 | 3,348,782,036원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커집니다. 특히 각 회차 시나리오에서 신청채권자 광주은행의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 수치는 임차인 김서영의 보증금과 배당순위가 확정되지 않은 상태이므로, 매수인의 인수액이 0원이라는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 111,525,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 등기 확인 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,361,350원 | 매각가의 약 2.1% 추정 |
| 1. 을구 1번 · 심곡새마을금고 | 104,000,000원 | 104,000,000원 | 2008.12.23 말소 |
| 2. 을구 3번 · 남서울신용협동조합 | 156,000,000원 | 5,163,650원 | 2012.09.14 말소 |
| 3. 을구 4번 · 최윤섭 | 260,000,000원 | 0원 | 2012.04.25 말소 |
| 4. 을구 5번 근저당권 | 900,000,000원 | 0원 | 2010.11.03 말소 |
| 5. 갑구 8번 · 삼성카드 | 11,048,446원 | 0원 | 2012.08.30 본등기로 말소 |
| 6. 갑구 12번 · 삼성카드 | 미상 | 0원 | 2012.08.30 본등기로 말소 |
| 7. 을구 8번 · 광명동부새마을금고 | 248,950,000원 | 0원 | 2016.10.04 말소 |
| 8. 을구 10번 · 오케이저축은행 | 256,100,000원 | 0원 | 2021.03.24 말소 |
| 9. 을구 11번 · 오케이저축은행 | 185,900,000원 | 0원 | 2021.03.24 말소 |
| 10. 을구 14번 · 광주은행 | 218,500,000원 | 0원 | 현재 말소기준권리 |
| 11. 을구 15번 · 광주은행 | 852,000,000원 | 0원 | 말소기준권리 후 |
| 12. 갑구 15번 · 인천신용보증재단 | 3,135,000원 | 0원 | 2022.07.07 말소 |
| 13. 갑구 16번 · 한기만 | 40,000,000원 | 0원 | 말소기준권리 후 |
| 14. 갑구 20번 · 대림비엠 | 166,412,190원 | 0원 | 말소기준권리 후 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 조세·임차인 권리 미반영 |
제시된 채권 총액은 3,402,045,636원, 채권자 예상배당은 109,163,650원, 미배당액은 3,292,881,986원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 매각대금에서 먼저 차감될 수 있으며, 임차인 김서영의 보증금·배당권은 별도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 단독주택이며 토지이용상황은 주상기타입니다. 집합건물이나 아파트가 아니므로 거래사례와 환금성을 개별 필지·건물 상태 중심으로 판단해야 합니다.
- 토지. 대지 169.2㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,577,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 허가 확인. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으므로 낙찰 후 이용계획과 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 구조·면적·점유관계와 감정평가 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김서영 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 예상 미배당 보증금을 계산해야 합니다.
- 실질취득액 우선. 응찰가가 아니라 응찰가와 임차보증금 인수 가능액을 합한 금액으로 투자 여부를 판단해야 합니다.
- 갑구 7번 가등기 확인. 담보가등기 여부, 본등기 경위와 매각 후 말소 범위를 매각물건명세서 및 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액과 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 입찰보증금 20%. 일반적인 10%가 아니라 특별매각조건에 따라 22,305,000원이 필요합니다.
- 제시외 건물·현황 확인. 일괄매각 범위, 무허가·위반 여부, 경계와 실제 사용상태를 현장 및 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인보다 미상 인수액이 먼저다”
이 사건은 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려온 대신, 권리 확인의 난도가 매우 높습니다. 2020.10.06 전입한 김서영의 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인 인수액을 계산할 수 없고, 갑구 7번 가등기의 성격과 조세채권, 제시외 건물도 남아 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류·입찰 보류입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정된다면, 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 물건은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 “낙찰 후 실제로 얼마를 떠안는가”를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.