대구지방법원 2024타경641. 경상북도 청도군 청도읍 무등리 367-1 일대의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 가)는 요양병원시설, 기호 나)는 창고시설로 이용되고 있습니다. 토지는 1,523㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 평지의 부정형 토지입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 용도가 특수하고 매수층이 제한될 수 있어, 감정가 대비 큰 폭의 하락만으로 저평가라고 판단하기 어려운 유형입니다.
등기상 핵심은 2020.07.17. 설정된 아양새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이고 공동담보로 무등리 367-1·364-1 토지가 기재돼 있습니다. 같은 접수일에 광장새마을금고 1,200,000,000원, 중동새마을금고 840,000,000원의 근저당도 설정돼 있으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.01.23. 중동새마을금고의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경641 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 청도읍 무등리 367-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 요양병원시설 · 창고시설 |
| 토지 | 1,523㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 문영순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,306,038,400원 / 723,716,000원 · 5회 유찰 |
| 청구액 | 752,914,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 문영순이며, 상속 및 상속포기 경정을 거쳐 2024.04.16. 단독소유로 정리돼 있습니다. 말소기준권리는 2020.07.17. 아양새마을금고 근저당입니다. 동일 접수일의 광장새마을금고·중동새마을금고 근저당과 2024.01.23. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 압류·가처분·전세권·근저당 등 상당수 권리는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 — 감정가 대비 급락했지만 시세 비교는 불가
현재 회차 최저매각가는 723,716,000원으로, 사건 자료상 5회 유찰·감정가 17% 회차입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 506,601,199원, 7회 유찰 시 354,620,839원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 특히 이용상태가 요양병원시설과 창고시설인 만큼 일반 주택처럼 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단하기 어렵습니다. 5회 유찰이라는 결과 자체가 시장의 제한적인 수요를 보여주는 중요한 신호이므로, 가격 판단은 실사용 가치와 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 723,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,637,160원 |
| 2. 근저당 · 아양새마을금고 | 1,320,000,000원 | 714,078,840원 |
| 3. 근저당 · 광장새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 중동새마을금고 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 723,716,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 3,360,000,000원, 총 배당은 714,078,840원, 미배당은 2,645,921,160원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 청도교육지원청 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 요양병원시설은 철근콘크리트 라멘조 경사슬라브지붕 지하1층·지상5층, 창고시설은 철근콘크리트 라멘조 경사슬라브지붕 지상2층입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·화재경보·소화전 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 1,523㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 168,800원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 요양병원시설과 창고시설이라는 특수 이용상태에 5회 유찰이 겹쳐, 일반 주거용보다 매수층과 재매각 경로를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 사용주체와 점유관계, 인도 가능성을 우선 확인해야 합니다.
- 특수용도 재활용성. 요양병원시설·창고시설을 그대로 사용할지, 다른 용도로 운용할 수 있는지 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율보다 주변 토지·건물 거래와 수익가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당과 동일 접수일의 근저당들이 무등리 367-1·364-1 토지를 공동담보로 두고 있으므로 전체 매각대상과 담보관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되므로 매각대상 각 필지·건물의 범위를 현황과 공부에서 정확히 맞춰야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 사건은 감정가 4,306,038,400원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 723,716,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원이고 말소기준 이후 권리는 소멸하므로, 표면적인 권리구조는 비교적 명확합니다.
하지만 물건 자체는 요양병원시설과 창고시설이고 임대관계가 미상이며, 이미 5회 유찰됐습니다. 게다가 직접 비교할 실거래 시세도 없습니다. 따라서 결론은 “많이 떨어졌으니 싸다”가 아니라 “왜 5회 유찰됐는지 확인해야 한다”입니다. 점유·운영 가능성·재매각 수요를 확인해 723,716,000원의 경제성을 증명할 수 있을 때만 가격 할인폭이 실제 투자 메리트로 바뀝니다.
