대구지방법원 2024타경8812. 경산시 하양읍 금락리의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 1,254,646,500원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 430,344,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 다수 점유관계와 유치권 성립 가능성입니다.
말소기준권리는 2019.09.10. 부림새마을금고의 채권최고액 767,000,000원 근저당권입니다. 소유권이전청구권가등기, 가압류, 강제경매·임의경매개시결정은 모두 그 이후에 접수되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 4명의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경8812 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 금락리 133-134, 133-132 · 경상북도 경산시 하양읍 대학로305길 22 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 인산종합건설주식회사 (2024.02.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,254,646,500원 / 430,344,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 청구금액 | 55,391,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 특성 | 대 136.0㎡ · 주상용 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 1,456,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기부 권리는 말소되는 구조
말소기준은 2019.09.10. 설정된 부림새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당은 금락리 133-134와 133-132 토지를 공동담보로 하며, 2026.02.03. 주식회사새마을금고자산관리회사에 확정채권양도로 이전되었습니다. 근저당권자가 변경되었을 뿐 기존 말소기준권리의 순위는 그대로 이어집니다.
2023.12.11. 인산종합건설주식회사 명의의 소유권이전청구권가등기와 2024년 이후 가압류·경매개시 등기는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 가등기의 구체적 성격은 확인이 필요하지만, 접수 순위상 선순위 인수권리는 아닙니다. 2022년 보조금지원사업에 따른 금지사항도 2023.11.15. 사후관리기간 경과로 말소되었습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필수
확인되는 실제 점유·임차 관계인은 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 네 명 모두 전입 또는 점유 시작일이 2019.09.10. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 명도 협의 난도는 별도로 점검해야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·점유일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손경희 | 1층 | 2024.03.22. | 보증금 미상 · 차임 미상 | 2024.11.07. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김아람 | 2층 | 2023.12.14. | 보증금 미상 · 차임 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성연 | 501호(40.25㎡) · 주거 | 2022.12.28. | 보증금 미상 · 차임 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사연화 | 5층 일부(66.116㎡) | 2023.11.15. | 보증금 미상 · 월 833,333원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%라는 유찰률만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 430,344,000원으로 감정가 1,254,646,500원의 약 34.3%입니다. 4회 유찰 시 301,240,800원, 5회 유찰 시 210,868,560원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 430,344,000원 | 1,771,444,370원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 301,240,800원 | 1,898,861,501원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 210,868,560원 | 1,987,968,530원 | 0원* |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 후순위 채권의 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 반대로 유치권은 배당표에 잡히는 후순위 채권과 성격이 다릅니다. 따라서 입찰가 판단은 최저가에 단순히 유찰률을 적용하는 방식이 아니라, 유치권 부존재 확인 비용·점유자 명도 비용·근린시설 수선 및 활용 가능성을 포함해 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 430,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,703,440원 |
| 2. 근저당 · 부림새마을금고 | 767,000,000원 | 423,640,560원 |
| 3. 가압류 · 김민석 | 21,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이기자 | 51,693,150원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김성연 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 이기자 | 미상 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 부림새마을금고 | 55,391,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 채권과 소유자 잔여금은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 1,771,444,370원이나, 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 유치권 성립 여부와 임차인 최우선변제 가능성 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지자료 기준)
- 용도. 근린시설과 토지를 일괄매각하는 주상용 부동산입니다. 아파트와 달리 임대수익, 영업 활용도, 공실 및 점유관계에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 136.0㎡이며 평지·부정형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 1,456,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 근린시설의 업종, 증축·용도변경 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2025.11.13. 제출된 목록3 공사대금 일부 250,000,000원 유치권신고서의 공사계약서, 세금계산서, 대금 지급내역, 공사 완료일과 점유 개시 시점을 확인하세요.
- 점유의 계속성 확인. 유치권 신고인이 실제로 목록3 부동산을 직접·계속 점유하고 있는지, 임차인 또는 관계인의 점유를 유치권자의 점유로 주장하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 김성연 관계 확인. 501호 점유자, 1,300,000,000원 가압류 채권자, 맑은건축 대표 유치권 신고인이 동일한 관계인지 원본 문건과 신분·사업자 자료를 대조하세요.
- 임대차 원본 대조. 임차인 4명의 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분, 임대차계약 상대방, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 2023.12.11. 소유권이전청구권가등기의 원인이 매매예약으로 기재되어 있으므로 담보 목적 여부와 말소 처리 관계를 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 선순위 근저당이 금락리 133-134와 133-132를 공동담보로 하므로, 사건 내 각 목록과 일괄매각 범위를 원본 목록으로 대조하세요.
- 용도 제한 확인. 절대보호구역·상대보호구역과 일반상업지역이 중첩되므로 계획한 업종과 용도변경 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권신고서, 감정평가서와 매각목록을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만 현장은 복잡하다”
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준권리보다 앞선 인수권리는 없고, 임차인 4명도 모두 후순위 전입이어서 매수인에게 승계될 보증금은 없습니다. 그래서 권리표만 보면 인수 0원으로 정리됩니다.
하지만 목록3 부동산에 250,000,000원 유치권 신고가 있고, 유치권 신고인과 같은 이름의 점유자·가압류 채권자가 등장합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자도 남아 있습니다. 감정가 대비 34.3%까지 떨어졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다는, 유치권이 성립하지 않는다는 근거와 실제 명도 가능성을 먼저 확보해야 합니다. 등기권리는 통과, 현장권리는 보류. 이 사건의 승부처는 더 낮은 입찰가가 아니라 유치권과 점유관계를 얼마나 명확하게 해소하느냐입니다.