대구지방법원 2024타경10440. 수성구 범어동 브라운스톤범어 오-1006호입니다. 감정평가서상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔이며, 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 감정가 208,000,000원이었던 물건은 12회 유찰을 거쳐 최저매각가가 2,879,000원까지 떨어졌습니다.
그러나 이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금입니다. 우성민은 2021.02.10 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 말소기준인 국의 압류는 2022.07.11 접수됐습니다. 매각물건명세서 역시 우성민의 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 최저가가 추가로 내려가더라도 그 자체로 경제적 취득비용이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다. 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인의 부담으로 남기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경10440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 동대구로 354, 10층 오-1006호 (범어동, 브라운스톤범어) |
| 물건 용도 | 근린시설 · 감정평가서상 주거용 오피스텔 |
| 전용 / 건물 | 54.0587㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하 6층~지상 37층 중 10층 · 사용승인 2017.06.30 |
| 소유자 | 송명원 · 2021.03.15 소유권이전 · 당시 거래가 270,000,000원 |
| 감정가 | 208,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,879,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박호영 / 15,828,601원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2022.07.11 갑구 5번 국 압류 · 처분청 수성세무서장 |
| 핵심 인수권리 | 을구 5번 우성민 주택임차권등기 · 보증금 260,000,000원 · 미배당 잔액 인수 |
① 권리 흐름 — 보증금 인수가 결정적인 사건
과거 농협은행과 박선미·구자섭의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 별도로 검토할 핵심 권리는 선행 대항요건을 갖춘 우성민의 임차권입니다. 갑구의 후속 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이지만, 이를 임차보증금 인수액이 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우성민 전유부분 전부 주거·임차권등기 |
전입 2021.02.10 확정 2021.02.10 점유개시 2021.02.15 |
260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 257,572,822원 예상 |
| 박상혁 0-1006호 |
전입 2024.01.30 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금 확인 선순위 인수액 합산 제외 |
실제 임차인 2명 기준입니다. 우성민과 박상혁 모두 배당요구 내역이 있습니다. 박상혁의 보증금·확정일자는 확인되지 않으며, 현재 권리분석상 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
전입신고: 2021.02.10
확정일자: 2021.02.10
점유개시: 2021.02.15
임차권등기: 2023.03.03 (을구 5번)
배당요구: 있음
현재 매각가 기준 예상배당: 2,427,178원
예상 미배당 및 매수인 인수: 257,572,822원
매각물건명세서에 미배당 잔액 인수가 명시된 권리입니다. 입찰자는 최저매각가만 준비하는 것이 아니라 보증금 인수에 따른 추가 자금 부담까지 고려해야 합니다.
③ 실질취득비용 — 낙찰가가 내려가도 약 2.6억
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 훨씬 큰 전형적인 보증금 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아갈 배당금도 줄어들고, 반대로 매수인이 떠안는 미배당 보증금은 늘어납니다.
| 구분 | 현재 회차 | 13회 유찰 시 | 14회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 유찰 횟수 | 12회 | 13회 | 14회 |
| 최저매각가 | 2,879,000원 | 2,015,299원 | 1,410,709원 |
| 예상 인수보증금 | 257,572,822원 | 258,420,976원 | 259,014,684원 |
| 신청채권자 배당 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 실질취득 부담 | 약 2.6억 | 약 2.6억 | 약 2.6억 |
각 회차 예상배당에 따른 인수액입니다. 실질취득 부담은 낙찰가와 예상 인수보증금을 합산한 개념으로, 집행비용 배당 때문에 정확히 보증금과 일치하지는 않지만 약 260,000,000원 수준입니다. 취득 관련 부대비용과 미확인 비용은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득가 2.6억 vs 최근 평균 1.97억
브라운스톤범어의 비교 거래는 전용 54㎡대 오피스텔 거래입니다. 전체 12건 평균은 205,000,000원이지만, 과거 고가 거래를 포함한 평균을 가격 판단의 중심으로 삼지 않습니다.
최근 12개월 표본 7건의 평균은 197,142,857원이고, 최신 거래는 2026.05의 220,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -8.7%입니다. 이 사건의 실질취득 부담 약 260,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래가보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 54.06㎡ | 23 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 54.43㎡ | 24 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 54.43㎡ | 23 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 54.37㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 54.37㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 54.43㎡ | 26 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 54.94㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 54.37㎡ | 31 | 220,000,000원 |
| 2024.09 | 54.37㎡ | 28 | 195,000,000원 |
| 2024.07 | 54.94㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 2024.06 | 54.43㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2024.04 | 55.82㎡ | 21 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54㎡대 | 7건 | 197,142,857원 |
| 전체 평균 | 54㎡대 | 12건 | 205,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 2,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 451,822원 |
| 1. 임차인 우성민 | 260,000,000원 | 2,427,178원 |
| 2. 케이비국민카드 | 16,886,644원 | 0원 |
| 3. 국민은행 | 24,608,965원 | 0원 |
| 4. 근로복지공단 | 53,947,040원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 박호영 | 15,828,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수보증금 | 260,000,000원 | 257,572,822원 |
추정 집행비용 451,822원을 제외한 매각대금 2,427,178원이 우성민에게 배당되는 가정입니다. 일반채권자 청구액 합계 111,271,250원은 배당되지 않는 것으로 산정됐습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 범어네거리 북동측 인근. 주변은 공공기관, 업무시설, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 지하철 2호선 범어역이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 37층. 2017.06.30 사용승인된 건물의 10층 오-1006호입니다. 위생·급배수·승강기·소방 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용) 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부현황 및 건물구조 변경 여부를 확인하지 못했습니다. 임대관계도 미상으로 기재돼 있어 실제 점유상황을 추가 확인해야 합니다.
- 환금성. 브라운스톤범어는 180세대 규모이며, 비교 실거래가는 180,000,000원~235,000,000원입니다. 최근 거래 추세 -8.7%, 단지 경매 평균 유찰 9.5회, 매각률 5.88%를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 실질취득비용 재계산. 최저매각가 2,879,000원만으로 가격을 판단하지 말고 우성민 예상 인수보증금 257,572,822원을 함께 검토해야 합니다. 현재와 후속 회차 모두 실질 부담은 약 260,000,000원 수준입니다.
- 우성민의 대항력 및 보증금 확인. 임차권등기, 선행 전입·점유 요건, 배당요구, 실제 배당액 및 매수인 인수 범위를 매각물건명세서와 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 박상혁의 임대차 확인. 대항력이 없는 것으로 분류되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 점유관계, 배당요구 내용 및 명도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권 및 배당순위. 국세·지방세 압류와 우선 배당 가능 세액을 확인해야 합니다. 실제 배당금에 따라 매수인 인수보증금이 변동될 수 있습니다.
- 시세 비교 기준 유지. 최근 12개월 평균 197,142,857원 및 최신 거래 220,000,000원을 실질취득비용 약 260,000,000원과 비교해야 합니다. 최저매각가와 시세를 직접 비교해서는 안 됩니다.
- 용도 및 내부현황. 근린시설 표시와 주거용 오피스텔 이용상태를 대조하고 건축물대장, 전유부분 현황, 실제 점유 및 내부 구조를 확인해야 합니다.
- 명도 및 추가 비용. 임차권등기와 별도로 현재 점유자를 확인하고, 미납 관리비 및 취득 관련 부대비용도 점검해야 합니다.
- 매각기일·원본 대조. 2026.10.01 매각 진행 여부와 최저매각가를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 배당 관련 서류 및 실거래 원본을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “287만원짜리 물건이 아니라 2.6억 인수형”
이 사건은 최저매각가가 감정가의 약 1.38% 수준까지 내려왔다는 사실보다 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차권이 훨씬 중요합니다.
현재 매각가를 가정하면 우성민은 2,427,178원만 배당받고, 나머지 257,572,822원은 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 발생하더라도 인수액이 증가하므로 실질취득비용은 보증금 수준인 약 260,000,000원에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 197,142,857원, 최신 거래는 220,000,000원이며 최근 가격 추세도 -8.7%로 하락하고 있습니다. 여기에 12회 유찰, 낮은 단지 매각률, 미확인 내부현황과 조세채권에 따른 배당 변동 위험까지 존재합니다.
결론은 최저가가 낮아도 실질취득비용은 시세 이상이라는 점입니다. 현재 제시된 배당·인수 구조를 기준으로는 가격 메리트가 없으며, 추가 유찰만으로 이러한 문제가 해결되지 않습니다. 실제 보증금 인수 범위가 달라지는 법적·사실적 사정이 확인되지 않는 한, 최저가만 보고 저가 매수로 판단해서는 안 됩니다.
