최저가 587만원의 착시 — 실질취득은 2.61억인 범어 브라운스톤 오-1006호

대구지방법원 2024타경10440. 범어네거리 북동측 브라운스톤범어 10층 오-1006호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 208,000,000원이지만 10회 유찰되어 최저매각가는 5,876,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 2.83%에 살 수 있는 것처럼 보이지만, 이 물건의 가격은 낙찰가만으로 판단하면 안 됩니다.

임차인 우성민은 말소기준권리인 2022.07.11. 국세 압류보다 앞선 2021.02.10.에 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 임차보증금은 260,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 예상배당은 5,370,232원에 그쳐, 나머지 254,629,768원이 매수인에게 넘어옵니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 대항력 있는 보증금의 미변제 잔액은 사라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다

말소기준권리는 2022.07.11. 수성세무서장의 국세 압류입니다. 그 뒤 설정된 케이비국민카드·국민은행·근로복지공단 가압류, 수성구·국민건강보험공단·포항세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농협은행 및 박선미·구자섭 명의 근저당권은 2021.02.15. 이미 말소됐습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

박상혁은 2024.01.30. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 실제 점유관계가 남아 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다

브라운스톤범어 전용 54㎡대의 전체 12건 평균은 205,000,000원이지만, 최근 가격 판단은 최근 12개월 7건 평균 197,142,857원과 최신 거래 220,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 8.7% 하락했습니다.

현재 실질취득액 260,505,768원은 최근 12개월 평균보다 63,362,911원 높고, 최신 거래보다도 40,505,768원 높습니다. 최저가만 놓고 계산한 최근 시세 대비 3.0%라는 숫자는 이 물건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다.

③ 예상배당표 (매각가 5,876,000원 가정)

일반 채권의 합계 111,271,250원은 전액 미배당으로 추정되며 신청채권자 박호영도 배당받지 못하는 시나리오입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우성민의 실제 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 범어네거리 북동측 인근으로 공공기관, 업무시설, 아파트, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 대구 지하철 2호선 범어역이 있습니다.
• 건물. 지하 6층·지상 37층 규모의 철근콘크리트 건물로, 사용승인일은 2017.06.30.입니다.
• 도로. 서측 약 70m, 남측 약 12m, 북동측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)에 해당하며 공시지가는 7,633,000원/㎡입니다.
• 환금성. 브라운스톤범어는 180세대이며 최근 거래는 존재하지만, 최근 12개월 평균이 이전 구간보다 8.7% 낮아진 하락 흐름입니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부현황과 구조변경 여부가 확인되지 않았고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차 기준 5,876,000원이 아니라 260,505,768원을 총 취득부담으로 판단해야 합니다.
• 임차보증금 인수. 우성민의 미배당 보증금 254,629,768원을 조달할 수 있는지와 반환·명도 절차를 함께 검토해야 합니다.
• 추가 유찰의 의미. 11회·12회 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득은 약 260,000,000원 수준을 유지합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
• 박상혁 점유 확인. 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않았으므로 현장조사와 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부현황과 구조변경 여부가 확인되지 않아 수리비와 실제 이용상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 체납세금 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “587만원에 사는 물건이 아니다”

이 물건의 최저매각가는 5,876,000원이지만, 그 숫자는 매수인의 실제 부담을 보여주지 않습니다. 우성민의 대항력 있는 보증금 잔액 254,629,768원을 더하면 실질취득액은 260,505,768원입니다. 최근 12개월 평균 197,142,857원보다 32.1% 높고, 최신 거래 220,000,000원보다도 18.4% 높습니다.

더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 같은 폭으로 늘어 총액은 약 260,000,000원에 머뭅니다. 여기에 국세·지방세 우선배당과 보증금이 확인되지 않은 점유자까지 남아 있습니다. 10회 유찰은 할인 기회가 아니라 선순위 보증금이 가격을 고정시키는 구조가 시장에서 반복적으로 외면받았다는 신호에 가깝습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상이며, 가격·권리·점유 리스크가 함께 큰 물건입니다.