대구지방법원 2024타경113042. 대구 중구 남일동 진골목길 32의 6층 601호로, 감정평가상 이용상태는 위락시설입니다. 말소기준권리는 2021.08.19. 설정된 주택도시보증공사 근저당권 10,704,000,000원입니다. 그 뒤 2022.03.11. 왕십리중앙새마을금고 근저당권 2,880,000,000원, 2024.06.14. 임의경매개시결정, 2024.12.05. 국의 압류가 이어졌고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 쪽도 표면적인 대항력 인수는 없습니다. 영선홀딩스 주식회사는 2022.11.18., 권숙영은 2024.05.17. 전입해 모두 말소기준일보다 뒤입니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 임차권보다 유치권 신고에 있습니다. 특히 영선홀딩스 주식회사는 임차인으로 조사된 동시에 2026.05.06. 2,170,384,899원의 유치권도 신고했고, 그 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경113042 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 진골목길 32(남일동), 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 위락시설 |
| 소유자 | 주식회사영선산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 16,960,000,000원 / 16,960,000,000원 |
| 유찰횟수 | 6회 |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 8,964,854,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2021.08.19. 주택도시보증공사 근저당권입니다. 왕십리중앙새마을금고 근저당권과 경매개시결정, 국 압류는 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2022.12.06. 중구(대구광역시)의 압류는 2022.12.23. 이미 해제돼 등기부상 말소됐습니다. 배당 시나리오에서 매수인에게 확정적으로 넘어가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 영선홀딩스 주식회사 | 2022.11.18 | 보증금 미상 · 차임 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권숙영 | 2024.05.17 | 보증금 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 전입일이 2021.08.19. 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당 여부까지 단정할 수는 없습니다.
③ 유찰·배당 시나리오 — 6회 유찰에도 현재 최저가는 감정가 100%
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 100% | 16,960,000,000원 | 13,584,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 80% | 13,568,000,000원 | 13,429,920,000원 | 154,080,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 10,854,400,000원 | 10,743,456,000원 | 2,840,544,000원 | 0원 |
현재 회차는 이미 6회 유찰된 이력이 있지만 최저매각가는 감정가와 같은 16,960,000,000원입니다. 시나리오상 7회 유찰 시 매각가는 13,568,000,000원, 8회 유찰 시 10,854,400,000원으로 내려가며, 등기·임차인 기준 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 유치권 신고의 성립 여부는 이 계산과 별도로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,960,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 172,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 10,704,000,000원 | 10,704,000,000원 |
| 2. 근저당 · 왕십리중앙새마을금고 | 2,880,000,000원 | 2,880,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,204,000,000원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 근저당권 채권최고액 기준 배당 후 소유자 잔여가 3,204,000,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 신고는 이 배당표의 인수액 계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반월당네거리 북서측 인근이며, 각종 상업용 건물과 업무용 건물 등이 형성된 도심 중심상가지대입니다.
- 교통. 도심에 위치해 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 위락시설입니다. 아파트나 일반 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성을 가정하면 안 됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 6층 건물이며 위생·승강기·소방·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 978.7㎡, 중심상업지역·방화지구이며 북측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다. 공시지가는 5,869,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 영선홀딩스 주식회사 2,170,384,899원, 이성현 83,300,000원 유치권 신고의 피담보채권·점유·발생시점과 성립 근거를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 영선홀딩스 주식회사는 임차인 조사와 유치권 신고에 동시에 등장합니다. 실제 점유 주체와 점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 일괄매각이지만 토지 별도등기가 있으므로 별도등기 원문과 매각으로의 처리관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 두 임차인 모두 대항력은 없으나 확정일자·배당요구·우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 이력 검토. 6회 유찰 이력과 현재 최저가 16,960,000,000원의 관계를 매각기일 공고와 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 위락시설입니다. 현재 영업·공실·시설 상태와 향후 이용 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 리스크 0”
이 사건은 등기부와 임차인만 보면 구조가 명확합니다. 말소기준은 주택도시보증공사 근저당이고, 이후 권리는 소멸하며 실제 임차인 2명도 모두 대항력이 없습니다. 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 그러나 핵심은 그 다음입니다. 영선홀딩스 주식회사와 이성현의 유치권 신고, 토지 별도등기, 그리고 6회 유찰이라는 요소가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 특히 주된 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있으므로, 이 물건의 승부처는 ‘등기상 무엇이 소멸하느냐’보다 유치권이 실제로 성립하는지, 누가 어떻게 점유하고 있는지를 확인하는 데 있습니다.
