감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 유치권 2건과 토지 별도등기가 발목을 잡는다 — 대구 진골목길 601호

대구지방법원 2024타경113042. 대구 중구 남일동 135-3, 진골목길 32의 6층 601호로 감정평가상 이용상태는 위락시설입니다. 소유자는 주식회사영선산업개발이며, 2021년 8월 19일 주택도시보증공사의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 왕십리중앙새마을금고 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부만 보면 후순위 권리가 정리되고, 조사된 임차인 2명도 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 문제는 등기부 밖입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·토지 별도등기가 기재돼 있고, 영선홀딩스 주식회사와 이성현이 각각 유치권을 신고했습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액 0원과 별개로, 유치권의 점유와 채권 성립 여부가 확인되지 않으면 실질 부담을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인

말소기준은 2021년 8월 19일 주택도시보증공사의 근저당권입니다. 2022년 3월 11일 왕십리중앙새마을금고 근저당권, 2024년 6월 14일 임의경매개시결정, 2024년 12월 5일 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2022년 12월 6일 대구광역시 중구 압류는 같은 달 23일 해제돼 이미 말소됐습니다.

임차인·점유관계 (실제 임차인 2명)

두 임차인 모두 전입일이 말소기준일인 2021년 8월 19일보다 늦어 대항력이 없습니다. 권숙영의 보증금 50,000,000원은 매수인에게 승계되지 않으며, 영선홀딩스 주식회사는 보증금이 확인되지 않았으나 전입 순위상 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.

② 가격 판단 — 16.81%라고 곧바로 싼 것은 아니다

감정가 16,960,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 2,850,467,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 동일 용도·동일 입지의 최근 실거래 비교가 없어 이 가격이 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.

오히려 5회 유찰은 시장이 감정가와 앞선 최저가 구간을 반복해서 받아들이지 않았다는 신호입니다. 대상은 일반 주거용이 아니라 도심 상권의 위락시설이고, 토지 별도등기와 유치권 신고까지 겹쳐 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없으며, 수익가치와 공실·운영비, 용도 유지 가능성, 명도비용을 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,850,467,000원 가정)

근저당권 채권최고액 합계는 13,584,000,000원이고, 현재 최저가 기준 채권자 예상배당은 2,819,562,330원, 총 미배당은 10,764,437,670원입니다. 후순위 왕십리중앙새마을금고에는 배당이 돌아가지 않고 소유자 잔여도 없습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 8,964,854,353원도 전액 충족되지 않습니다.

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나 유치권과 토지 별도등기 위험은 별도입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 반월당네거리 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상업용 건물과 업무용 건물로 형성된 도심 중심상가지대입니다.
• 교통. 도심에 위치해 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 1~5의 이용상태는 위락시설입니다. 일반 주거용과 달리 영업환경과 임대수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 6층 건물로 위생설비·승강기·소방설비·주차타워설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 자루형·평탄한 토지로 북측 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 978.7㎡, 지목 대, 상업용 토지이며 공시지가는 ㎡당 5,869,000원입니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로3류(폭 8미터 미만)에 접합니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 점유 확인. 영선홀딩스 주식회사와 이성현이 현재 목적물을 실제로 점유하는지, 점유가 언제 시작됐고 계속되고 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 유치권 채권 검증. 신고액 2,170,384,899원과 33,800,000원의 발생 원인, 공사계약서·세금계산서·변제기·목적물과의 견련성을 대조해야 합니다.
• 토지 별도등기 원문 확인. 별도등기의 권리자·순위·매각 소멸 여부와 대지권 관계를 확인하기 전에는 인수액 0원만 믿고 입찰하면 안 됩니다.
• 임차인 명도. 임차인 2명은 대항력이 없지만 실제 점유 중이라면 인도명령과 명도 협의에 필요한 기간과 비용을 반영해야 합니다.
• 영선홀딩스 관계 확인. 영선홀딩스 주식회사는 임차인으로 조사되는 동시에 유치권 신고자이므로 임대차와 유치권 주장의 관계를 집중 검토해야 합니다.
• 위락시설 수익성 검증. 영업 가능 업종, 공실 기간, 임대료, 관리비, 시설 유지비와 주차타워 운영 상태를 현장 조사해야 합니다.
• 5회 유찰 원인 확인. 단순 고평가인지, 유치권·별도등기·점유·시설 상태가 복합적으로 영향을 준 것인지 매각기록과 현장을 통해 구분해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 당해세와 최우선변제가 반영되면 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구종기와 채권신고 내역을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 신고서와 토지 별도등기를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙폭이 클수록 원인을 먼저 본다”

이 물건은 등기권리와 임차인만 놓고 보면 인수 구조가 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 실제 임차인 2명도 대항력이 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 경매의 결론은 여기서 끝나지 않습니다.

최저가가 2,850,467,000원으로 감정가의 16.81%까지 내려온 동안 5회 유찰됐고, 영선홀딩스 주식회사와 이성현의 유치권 신고, 토지 별도등기, 위락시설의 낮은 환금성이 동시에 남아 있습니다. 최근 실거래 비교도 없어 최저가가 시장가보다 낮다는 근거가 없습니다. 등기상 인수는 0원, 비등기 위험은 미확정. 이 물건은 할인율을 먼저 볼 사건이 아니라 유치권의 성립과 점유, 토지 별도등기의 내용을 먼저 해소해야 하는 고난도 조사형 물건입니다.