대항력 보증금 2.30억, HUG 확약으로 실질 인수는 0원* — 반월당아너스제네스타워 2103호

대구지방법원 2024타경121951. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 21층 2103호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 양금희 씨이며, 2019년 거래가액 234,930,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 대항력 임차보증금의 처리입니다. 임차인 권혁수 씨는 말소기준권리인 2022년 12월 7일 압류보다 앞선 2021년 12월 3일에 전입·점유를 시작했고, 2021년 11월 10일 확정일자를 갖췄습니다. 보증금은 230,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.

확약이 없다면 현재 매각가 99,470,000원에서 집행비용 2,190,460원을 먼저 제외하고 임차인에게 97,279,540원이 배당되며, 남은 132,720,460원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가와 잔존 보증금을 합친 명목상 부담은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소

2020년 평택세무서 압류와 2021년 태왕이앤씨 강제경매개시결정은 각각 해제·취하로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022년 12월 7일 중구 압류이며, 그 뒤의 이경자 가압류 60,000,000원, 평택세무서 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 임차인 권혁수 씨의 전입·점유는 말소기준일보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 있음으로 판단됩니다. 등기된 임차권도 매각으로 말소되지만, 보증금 미배당액은 원칙적으로 별도 인수될 수 있습니다. 이번 사건에서는 주택도시보증공사의 포기·말소 동의가 그 잔존 청구를 해소합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 메리트는 별개

현재 최저가는 99,470,000원으로 감정가 203,000,000원의 49%입니다. 주된 임차보증금 인수가 확약으로 해소된다면 실질취득 역시 99,470,000원*으로 계산됩니다.

하지만 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않아, 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 특히 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로, 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제로 가격을 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)

현재 회차에서 임차보증금의 룰상 미배당액은 132,720,460원입니다. 다만 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되므로 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 중구 남산동 경북여자고등학교 북측 인근으로, 오피스텔·아파트단지·대로변 노선상가·업무용 빌딩·학교가 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 대로변에 위치해 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물의 21층 2103호이며, 개별난방·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·옥내소화전·주차타워 설비가 있습니다.
• 도로. 서측 약 40미터, 북측 약 25미터, 동측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역과 제3종일반주거지역이 포함되고, 방화지구·상대보호구역 등 제한이 확인됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 중심상업지역 대로변 입지는 장점이나, 사건 용도와 실제 이용상태를 함께 검토해야 하므로 일반 주거용 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 재확인. 주택도시보증공사가 권혁수 씨의 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 문구를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 인수액 이중 계산. 확약 적용 시 실질 인수는 0원*이지만, 확약에 하자가 있거나 적용되지 않으면 현재 회차 기준 132,720,460원 인수 가능성이 생깁니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 임차인 배당액이 감소할 수 있습니다. 확약 적용 여부와 별개로 배당표 변동 가능성을 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔로 기재돼 있습니다. 건축물대장·전입 가능 여부·대출 조건·부가세 및 실제 사용관계를 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고, 같은 건물 오피스텔 및 근린시설의 실제 거래·매물·임대수익을 조사하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 상태와 현재 점유자를 현장에서 확인하고, 임차권등기 말소 및 인도 일정이 실제로 이행 가능한지 점검하세요.
• 관리비·주차. 미납 관리비와 주차타워 이용 조건, 유지관리 상태를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약 확인이 낙찰가보다 먼저다”

표면만 보면 감정가 203,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 99,470,000원까지 내려온 사례입니다. 그러나 선순위 대항력 임차보증금은 230,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차에도 132,720,460원의 잔존 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.

이번 사건은 주택도시보증공사가 그 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 명시적 조건 때문에 결론이 달라집니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수 0원*, 실질취득은 최저가와 같은 99,470,000원*입니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않고, 근린시설 표기·오피스텔 이용이라는 환금성 변수가 있어 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 부여하기는 어렵습니다.

권리의 답은 확약 원문에 있고, 가격의 답은 현장 시세에 있습니다. 두 조건을 모두 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.