52,342,000원
대구지방법원 2024타경123353. 동대구역우방아이유쉘 105동 14층 1405호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 5천만원대 최저가도 아닙니다. 임차인 임연서가 2022.06.15 주민등록과 확정일자를 갖추고 있고, 보증금은 200,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2024.09.10 주택도시보증공사 가압류보다 훨씬 앞선 임차관계라 대항력이 있고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 물건은 “감정가 2.18억짜리를 5,234만원에 산다”는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 예상배당에서는 임차인에게 50,999,844원이 배당되고, 미배당 보증금 149,000,156원이 남습니다. 매수인의 실제 부담은 최저매각가 52,342,000원에 이 인수액을 더한 201,342,156원입니다. 이후 더 유찰돼 최저가가 떨어져도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 계속 보증금 2억원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경123353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 동부로 115, 105동 14층1405호 (신천동,동대구역우방아이유쉘) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 49.9647㎡ · 철근콘크리트구조 24층 중 14층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이동주 · 2019.02.01 매매 원인 · 2022.07.15 소유권이전 · 거래가액 213,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 52,342,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,819,633원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격표를 다시 쓴다
임차인 임연서의 임대차계약일은 2022.06.14, 주민등록과 확정일자는 2022.06.15입니다. 2023.10.16 최초 주택임차권등기가 됐다가 2023.12.08 말소되었고, 2023.12.26 다시 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2024.09.10 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로, 이 재등기된 임차권은 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아니라 미변제 보증금이 매수인에게 승계되는 핵심 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임연서 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.06.15 2022.06.15 | 2023.12.26 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 149,000,156원 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
동대구역우방아이유쉘 전용 49.96㎡ 안팎의 실거래는 9건이며, 최근 12개월 거래 5건 평균은 195,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 180,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -9.2% 하락했습니다. 전체 9건 평균 204,355,555원은 과거 226,100,000원 등 높은 가격대가 섞여 있으므로, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.96㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 49.92㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 49.96㎡ | 18 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 49.96㎡ | 7 | 217,000,000원 |
| 2025.06 | 49.96㎡ | 24 | 181,000,000원 |
| 2023.12 | 49.96㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2023.06 | 49.96㎡ | 7 | 226,100,000원 |
| 2023.05 | 49.96㎡ | 2 | 217,500,000원 |
| 2022.09 | 49.96㎡ | 22 | 217,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 195,600,000원 |
현재 실질취득 201,342,156원은 최근 12개월 평균 195,600,000원의 약 102.9%입니다. 최신 거래 180,000,000원보다는 더 높습니다. 따라서 최저가 52,342,000원이 최근 시세의 26.8%라는 숫자는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 매수인이 실제로 부담하는 금액은 2억원 안팎이고, 시장은 최근 하락 추세입니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,342,156원 |
| 1. 임차인 임연서 보증금 | 200,000,000원 | 50,999,844원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,819,633원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 200,000,000원 중 50,999,844원이 배당되고 부족분 149,000,156원이 매수인 인수로 계산된 현재 회차 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 대구동구소방서 북서측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 도시철도역과 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 14층 1405호. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소방·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·용도지역. 남측 왕복 6차선, 서측 왕복 2차선, 북측 약 6미터 포장도로에 접하고 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당합니다.
- 환금성 주의. 단지는 322세대, 2022.03.28 준공이며 동일 면적 최근 거래는 존재하지만 최근 가격 추세가 -9.2%입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 상한 설정. 현재 최저가 52,342,000원이 아니라 인수액을 합친 201,342,156원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 임연서 보증금 200,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 매수인 부담입니다. 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만 인수 추정액은 164,420,109원·175,214,076원으로 늘어납니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 195,600,000원, 최신 거래 180,000,000원, 최근 추세 -9.2%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.07.28 민간임대주택등기가 존재합니다. 현행 상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 체납 관리비·세금 등을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5천만원대 낙찰가”가 이 물건의 가격은 아니다
표면만 보면 감정가 218,000,000원짜리 오피스텔이 네 번 유찰돼 52,342,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 가격표는 임차권이 다시 씁니다. 임연서의 선순위 대항력 보증금 200,000,000원 중 현재 배당으로 채우지 못하는 149,000,156원을 매수인이 떠안아, 실질취득은 201,342,156원입니다.
그 금액은 최근 12개월 평균 195,600,000원보다 높고, 2026.04 최신 거래 180,000,000원도 웃돕니다. 게다가 최근 시세는 이전 구간보다 9.2% 하락했습니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 총부담이 2억원 부근에 머무는 구조입니다. 낙찰가는 싸 보이지만, 실질취득은 싸지 않습니다. 권리·가격·하락 추세가 모두 같은 방향의 경고를 보내는 사건입니다.
