106,820,000원
대구지방법원 2024타경123353. 대구 동구 신천동 동대구역우방아이유쉘 105동 14층 1405호, 전용 49.9647㎡ 오피스텔입니다. 외형상 감정가 218,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 106,820,000원까지 낮아졌지만, 이 사건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 임연서의 전입일과 확정일자가 모두 2022.06.15로 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류 2024.09.10보다 빠르고, 현재 을구 3번 주택임차권등기도 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 106,820,000원 중 집행비용 2,295,480원을 제외한 104,524,520원이 임차인에게 배당되고, 남은 보증금 95,475,480원이 인수액으로 계산됩니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 최저가 106,820,000원에 인수액을 더한 202,295,480원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 늘어나기 때문에 실질취득은 약 200,000,000원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경123353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 동부로 115, 105동 14층 1405호 (신천동, 동대구역우방아이유쉘) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 49.9647㎡ · 철근콘크리트구조 24층 건물 중 14층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이동주 · 소유권이전 등기 2022.07.15 · 거래가액 213,300,000원 |
| 민간임대주택 | 2022.07.28 민간임대주택등기 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,819,633원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 잔액을 인수
을구 1번 주택임차권은 2023.10.16 등기되었다가 2023.12.08 말소됐고, 같은 임차인 임연서 명의의 을구 3번 주택임차권이 2023.12.26 다시 등기됐습니다. 동일 임차인·동일 보증금에 관한 이력이므로 보증금을 두 번 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 갑구 가압류권자이자 경매 신청채권자입니다.
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 임연서 | 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 전입 2022.06.15 확정 2022.06.15 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동대구역우방아이유쉘은 322세대, 사용승인일은 2022.03.28입니다. 전용 49.92~49.96㎡ 실거래는 총 9건이며, 전체 평균은 204,355,555원입니다. 다만 과거 217,500,000원~226,100,000원의 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.96㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 49.92㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 49.96㎡ | 18 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 49.96㎡ | 7 | 217,000,000원 |
| 2025.06 | 49.96㎡ | 24 | 181,000,000원 |
| 2023.12 | 49.96㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2023.06 | 49.96㎡ | 7 | 226,100,000원 |
| 2023.05 | 49.96㎡ | 2 | 217,500,000원 |
| 2022.09 | 49.96㎡ | 22 | 217,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 195,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 204,355,555원 |
최저가 106,820,000원만 보면 최근 12개월 평균의 54.6%로 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 현재 회차 실질취득 202,295,480원은 최근 12개월 평균 195,600,000원의 103.4%이고, 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.2% 하락했으므로, 전체 평균 204,355,555원만 근거로 가격이 적정하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 106,820,000원 | 95,475,480원 | 202,295,480원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 74,774,000원 | 126,971,932원 | 201,745,932원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 52,341,800원 | 149,000,352원 | 201,342,152원 |
각 회차의 실질취득은 낙찰가와 예상 임차보증금 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정액 차이로 총액이 소폭 달라지지만 보증금 200,000,000원을 중심으로 거의 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 | - |
| 1. 임차인 임연서 보증금 | 200,000,000원 | 104,524,520원 | 95,475,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 185,819,633원 | 0원 | 185,819,633원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
임차인에게 배당되는 104,524,520원을 제외한 보증금 잔액 95,475,480원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 신청채권은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 실제 배당은 조세·집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 대구동구소방서 북서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 도시철도역과 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 2차선, 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 14층이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 흐름. 전용 49.92~49.96㎡ 실거래 9건이 확인되지만 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.2% 낮아 하락 추세가 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 106,820,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 202,295,480원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액. 배당표상 인수액은 95,475,480원입니다. 배당기일의 실제 변제액과 잔존 임차채권을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 이력. 을구 1번은 말소됐지만 을구 3번이 다시 등기돼 있습니다. 동일 임차인의 현재 유효한 임차권등기와 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 명도·말소 절차. 보증금 잔액의 변제와 임차권등기 말소, 점유 이전 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.28 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최신 거래 180,000,000원과 최근 추세 -9.2%를 우선 반영하고, 과거 고가가 포함된 전체 평균만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가가 반값 취득은 아니다”
이 물건의 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 큽니다. 현재 회차에서 매수인이 부담할 것으로 계산되는 보증금 잔액은 95,475,480원이고, 이를 더한 실질취득은 202,295,480원입니다. 최근 12개월 평균 195,600,000원보다 높고 최신 거래 180,000,000원과도 차이가 큽니다.
추가 유찰로 낙찰가가 74,774,000원 또는 52,341,800원까지 내려가더라도 인수액이 126,971,932원, 149,000,352원으로 증가해 총 부담은 각각 201,745,932원, 201,342,152원으로 거의 유지됩니다. 여기에 최근 실거래 추세가 -9.2%라는 점까지 고려하면 권리 위험과 가격 위험이 동시에 큰 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않습니다.