45,962,000원
의정부지방법원 2025타경6161. 고양시 일산동구 장항동 웨스턴돔1 제3층 티2-312호로, 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 우영대가 2007년 소유권을 이전받은 뒤 2009년 신한은행에 채권최고액 123,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사상 임차인은 코리아트랜스포트 주식회사·오현수 1건입니다. 전입일은 2018.10.30로 말소기준권리인 2009.01.08 신한은행 근저당권보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원은 매수인이 승계하지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부, 최우선변제 가능성은 확인이 필요하며 이는 예상배당액을 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 867 웨스턴돔1 제3층 티2-312호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 정발산로 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 업무시설(사무소) · 10층 건물 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 외벽 · 샤시창호 |
| 소유자 | 우영대 (2007.03.22 소유권이전 · 원인 2004.09.09 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 45,962,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 362,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 없다
말소기준은 2009.01.08 접수된 신한은행 근저당권 123,500,000원입니다. 임차인 전입일은 2018.10.30로 기준권리보다 늦고, 2025년의 신용보증기금 가압류와 경매개시결정 역시 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 코리아트랜스포트 주식회사, 오현수 | 2018.10.30 | 5,000,000원 715,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 해당 없음 보증기관 대위·승계 아님 |
현황조사상 확인된 실제 임차관계는 1건이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금은 5,000,000원으로 별도 중복 합산 문제도 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 9년 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%라도 ‘저가’ 단정 금지
현재 최저매각가는 45,962,000원으로 감정가 134,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 없어 현재 회차의 실질취득액도 45,962,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 동일 물건군의 최근 실거래나 최신 거래가격과 직접 비교할 수 있는 기준이 확인되지 않았습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 사무소로 이용되는 근린시설이 이미 3회 유찰됐다는 사실은 감정가와 시장 수요 사이의 간극, 임대수익성 또는 재매각 환금성에 대한 검토가 필요하다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,227,316원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 123,500,000원 | 44,734,684원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 16,683,387원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권액 합계 140,183,387원 중 예상배당은 44,734,684원이며, 채권자 미배당액은 95,448,703원입니다. 미배당액은 채권자의 미회수 잔액으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산동구청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·판매시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 15m 및 25m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 중로1류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시돼 있습니다.
- 토지지표. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 ㎡당 4,811,000원입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본 위생설비·소화전설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 감정평가상 업무시설인 데다 3회 유찰됐으므로, 동일 건물의 사무소 거래와 임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 코리아트랜스포트 주식회사·오현수의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 보증금 5,000,000원의 최우선변제 요건 충족 여부에 따라 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
- 실제 임대수익 확인. 현황조사상 월세는 715,000원입니다. 계약 존속 여부와 실제 수납 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 할인율 대신 동일 건물·동일 용도의 최근 매매와 임대 사례를 기준으로 적정 응찰가를 산정하세요.
- 공실·명도 점검. 현재 업무시설 이용 및 점유 상태를 현장에서 확인하고, 낙찰 후 인도 협의에 필요한 비용과 기간을 반영하세요.
- 등기 원본 대조. 신한은행 근저당권, 공동담보 소멸 기록과 후순위 가압류의 최신 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 관리 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 세부내역이 확인되지 않았으므로 내부 상태와 관리비 관련 사항을 현장에서 점검하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시장에서 검증해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2009년 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가 45,962,000원에 낙찰될 경우 매수인의 실질취득액은 같은 45,962,000원이고 별도 인수액은 없습니다.
그러나 이 물건은 감정평가상 사무소로 이용되는 근린시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 실거래 기준 없이 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내리면 안 됩니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 환금성은 현장 검증. 실제 임대차와 월세 수취 여부, 공실 위험, 동일 건물의 거래·임대 수요를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.