등기상 권리는 소멸형, 그러나 9명 점유와 미상 임대관계가 핵심 — 대구 산격동 다가구주택

대구지방법원 2025타경839. 대구 북구 산격동 1180-109 토지와 주건축물제1동을 함께 매각하는 다가구주택 사건입니다. 건물은 2021.05.15. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이고, 현재 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 174.0㎡의 대지로, 제1종일반주거지역에 속합니다.

권리분석의 출발점은 2021.07.13. 설정된 죽변수산업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 뒤이어 설정된 정민희 근저당권과 서울보증보험 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

그러나 다가구주택은 등기 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 9명이고, 전입 시점은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 301호 박진우는 등기부상 후순위 근저당권의 채무자와 이름이 같아, 임대차 실체와 관계인 여부를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.07.13. 설정된 죽변수산업협동조합의 채권최고액 633,100,000원 근저당권입니다. 2021.10.18. 설정된 정민희의 근저당권 98,000,000원과 이후의 가압류·경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024.04.16. 개시된 종전 경매는 2025.04.15. 취하됐고, 현재 사건은 2025.05.19. 다시 개시됐습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도·배당 확인 필요

실제 임차인은 9명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2021.07.13. 말소기준일보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 따라서 미배당 보증금을 매수인이 승계하지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 가능성은 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 가점은 보류

현재 최저매각가는 340,386,000원으로 감정가 694,665,040원의 49%입니다. 이미 2회 유찰돼 외형상 할인폭은 크지만, 동일하거나 인근의 실거래 기준이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.

매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 340,386,000원입니다. 이후 3회 유찰 시 매각가는 238,270,199원, 4회 유찰 시 166,789,139원으로 낮아지지만, 이는 감정가 대비 회차별 금액일 뿐 실제 시장가치나 임대수익을 대신하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 340,386,000원 가정)

채권 총액 1,059,428,000원 중 예상배당은 334,820,596원이고, 미배당액은 724,607,404원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진되며, 후순위 권리자와 소유자에게 배당되는 금액은 없습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 산격동 구암서원 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 단독·다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 교통시설과 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층으로 외벽은 스타코·화강석·치장벽돌 붙임 등, 내부는 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 174.0㎡ 대지로 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 다가구주택은 호실별 임대관계와 수익률, 점유자 명도 상황에 따라 매수층과 평가금액이 크게 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 9명 전원의 임대차계약 확인. 호실, 보증금, 월세, 확정일자와 배당요구 여부를 계약서와 전입세대확인서로 대조해야 합니다.
• 최우선변제 검토. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 해당 여부를 판단할 수 없습니다. 최우선변제 발생 시 예상배당표가 달라집니다.
• 박진우 관계 확인. 301호 점유자와 후순위 근저당권 채무자가 동일인인지, 실제 임대차와 보증금 지급이 있었는지 확인해야 합니다.
• 현장 점유 조사. 점유 부분이 특정되지 않은 임차인의 실제 거주 호실과 퇴거 의사를 확인하고 호실별 명도 시나리오를 작성해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 다가구주택 매매사례와 호실별 임대수익을 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 외벽·내부 마감, 급배수·난방설비, 공실과 수선 필요 부분을 현장에서 점검해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 경계, 도로 접면, 부속시설과 실제 이용 현황을 매각목록 및 현황도와 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 쉬운 물건은 아니다”

이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2021.07.13. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리와 전입자는 매각으로 소멸하거나 대항력이 없어 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 340,386,000원입니다. 그러나 실제 임차인 9명의 임대차 조건이 확인되지 않고, 점유 부분이 특정되지 않은 사람도 있어 명도 난도는 낮지 않습니다.

또한 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 기준 없이 “반값이니 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리 승계는 없지만 임대수익·공실·수선비·명도 부담을 검증해야 하는 다가구주택입니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격과 점유는 보수적으로 확인입니다.