대구지방법원 2025타경850. 칠곡군 석적읍 중리 226-17의 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 건물 2층은 2022.10.07. 다가구주택 193.4㎡와 사무소 29.88㎡로 용도변경되어 있으나, 감정 이용상태는 건물 전체가 다가구주택입니다. 현재 소유자는 김병권이며, 2023.08.03. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
표면적인 말소기준권리는 2022.10.14. 설정된 북경주새마을금고 근저당권 340,000,000원입니다. 이 권리 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 훨씬 앞선 2010.10.21. 갑구 3번 가등기가 남아 있으며, 사건 메모에도 담보가등기 여부와 종류를 확인해야 한다고 적혀 있습니다. 가등기 성격과 현재 효력을 확정하지 않은 상태에서 “낙찰로 모든 권리가 정리된다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 226-17 · 경상북도 칠곡군 석적읍 동중리10길 26-13 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 실제 이용상태 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브 및 아스팔트싱글지붕 4층 건물 |
| 토지 | 대 419.7㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김병권 (2023.08.03. 소유권이전, 2022.12.23. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 967,743,480원 / 474,194,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북경주새마을금고 / 282,993,830원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
등기부에는 과거 도량동새마을금고 근저당권 364,000,000원, 하연정 전세권 27,000,000원, 인동농업협동조합 근저당권 240,000,000원, 인동새마을금고 근저당권 325,000,000원이 나타나지만, 각각 2013.04.12., 2011.03.08., 2017.04.24., 2022.10.14. 말소등기가 존재합니다. 따라서 과거 설정일만 보고 이 권리들이 현재 인수된다고 판단해서도 안 되며, 반대로 아래 예상배당표에 포함된 금액을 그대로 확정 배당으로 받아들여서도 안 됩니다.
2022.10.14. 북경주새마을금고 근저당권 이후 설정된 오창제·조제훈·하동수·한국토지주택공사의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 북경주새마을금고 근저당권은 2026.02.03. 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전되었습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 관련자 12명, 승계 중복 1건
보증기관의 대위·승계 신고를 제외하면 실제 임차·점유 관련자는 12명입니다. 한국토지주택공사의 85,000,000원 신고는 최걸의 보증금 승계와 관련된 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 직접 확인되는 실제 임차인의 보증금은 오창제 45,000,000원, 조제훈 40,000,000원, 하동수 90,000,000원으로 합계 175,000,000원입니다.
| 성명 / 호수 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최걸 202호 | 2023.07.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | LH 승계 관련 |
| 조기현 203호 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김건중 206호 | 2024.01.16 | 미상 | 미상 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤희국 304호 | 2024.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배창훈 502호 | 2025.01.24 | 미상 | 미상 | 2025.07.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박우식 504호 | 2023.06.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박가영 505호 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강태경 506호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 2025.08.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오창제 503호 북서쪽 약 40㎡ | 2023.02.24 | 45,000,000원 | 2023.02.03 | 2025.07.03 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
| 조제훈 303호 | 2023.01.06 | 40,000,000원 | 2022.12.27 | 2025.03.31 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
| 하동수 204호 전부 60㎡ | 2023.04.28 | 90,000,000원 | 2023.04.19 | 2025.06.26 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 504호 전부 55㎡ | 2023.06.28 | 85,000,000원* | 2023.06.12 | 2025.07.02 | 없음 | 후순위 | 중복신고 |
| 기사항전 호수 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
* 한국토지주택공사 85,000,000원은 최걸 보증금의 대위·승계 신고로 별도 보증금에 합산하지 않습니다. 최걸의 점유 호수와 승계 신고의 목적물 표기가 서로 다르므로 원문서 대조가 필요합니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 49%라도 ‘싸다’ 판정은 금지
현재 최저매각가는 474,194,000원으로 감정가 967,743,480원의 49%입니다. 다만 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 아파트 한 호가 아니라 토지 419.7㎡와 다가구주택 전체를 일괄 취득하는 구조입니다. 다수 점유자에 대한 명도와 임대차 정리, 선순위 가등기 확인, 공부상 일부 사무소와 실제 이용상태의 차이까지 함께 처리해야 합니다. 2회 유찰은 가격이 내려왔다는 의미인 동시에 시장이 권리·점유·환금성 부담을 가격에 반영하고 있다는 신호로 볼 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 474,194,000원 | 49% | 834,482,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 331,935,800원 | 34.3% | 975,046,261원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 232,355,060원 | 24.01% | 1,073,232,871원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 474,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,141,940원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 도량동새마을금고 | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 하연정 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 인동농업협동조합 | 240,000,000원 | 76,052,060원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 인동새마을금고 | 325,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 북경주새마을금고 | 340,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사우리카드 | 5,534,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정상 총 채권액은 1,301,534,960원, 채권자 배당액은 467,052,060원, 미배당액은 834,482,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장곡초등학교 북측 인근이며 단독주택, 다가구주택, 아파트, 노선상가, 학교, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 4층 건물 전체를 다가구주택으로 이용하고 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 419.7㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 404,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아파트 개별 호수보다 매수금액과 관리 범위가 큰 다가구주택·토지 일괄매각이며, 다수 점유자와 용도 정리까지 필요해 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인서류. 2010.10.21. 홍외숙 가등기의 예약계약·매매 관련 서류와 현재 효력, 본등기 가능성, 담보가등기 여부를 확인하세요.
- 말소 가능성 확보. 가등기권자의 말소 동의나 법원의 소멸 판단을 확인하지 못하면 소유권 안정성을 전제로 응찰하지 마세요.
- 배당표 재검증. 이미 말소등기가 있는 과거 근저당·전세권이 예상배당표에 포함되어 있으므로 채권계산서, 공동담보 목록, 배당요구 서류를 대조하세요.
- 전입세대 전수 확인. 202호·203호·204호·206호·303호·304호·502호·503호·504호·505호·506호 및 호수 미상의 점유 관계를 실제 현황과 일치시키세요.
- 미상 점유자. 기사항전의 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인하기 전에는 대항력 없음으로 단정하지 마세요.
- 승계 중복. 한국토지주택공사 85,000,000원은 최걸 관련 승계 신고로 합산하지 않되, 두 신고의 목적물 표기가 다른 이유를 원본에서 확인하세요.
- 건축물 이용상태. 공부상 2층 일부가 사무소로 등재되어 있으나 실제 전체를 다가구주택으로 이용 중이므로 용도변경 내용과 실제 호실 구획을 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 49%라는 할인율만 사용하지 말고, 권리 정리비용·명도비용·공실 및 수선 부담을 반영해 입찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 소유권 안정성
이 물건의 최저가는 474,194,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 경매에서 낮은 최저가는 권리 위험을 자동으로 없애주지 않습니다. 2010.10.21. 가등기가 말소기준권리보다 앞서 있고, 가등기 종류와 현재 효력이 확정되지 않았습니다. 여기에 실제 임차·점유 관련자 12명과 보증기관 승계 신고, 대항력 판정이 불가능한 점유 관련자까지 존재합니다.
확인된 후순위 임차인 보증금의 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 가등기라는 소유권 위험까지 0이라는 뜻이 아닙니다. 또한 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 가등기 효력, 배당표와 말소등기의 불일치, 미상 점유자까지 모두 해소된 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다. 현재 결론은 가격 검토 이전에 권리 확인이 우선인 고위험 물건입니다.