대구지방법원 2025타경883. 등기부상 집합건물이고, 사건 분류는 대지입니다. 감정 이용상태는 대구 중구 삼덕동1가 33-9 3층 309호~312호의 기타판매시설입니다. 특히 310호~312호는 호별간 벽체 구분 없이 일단의 기타판매시설로 이용 중이며, 매각 역시 일괄매각입니다. 따라서 309호 한 칸만 따로 보는 분석이 아니라 309~312호의 점유관계와 권리를 함께 봐야 합니다.

등기 권리 자체는 말소기준이 명확합니다. 2023.05.19. 한국양계축산업협동조합 근저당권 채권최고액 964,800,000원이 말소기준이고, 이후 롯데카드 가압류, 경매개시결정, 김희진 가압류, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 말소기준보다 앞선 2019년 전입·점유 기재가 여러 호수에 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부보다 임차관계가 어렵다

2015~2019년 사이 신탁과 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.05.19. 한국양계축산업협동조합 근저당입니다. 그 이후 등기된 롯데카드 가압류 25,971,333원, 김희진 가압류 72,700,000원, 대구광역시중구청 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유관계 — 대항력·우선변제·승계 확인

김은현 관련 기재는 여러 호수와 날짜에 반복되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 점유 기재는 대항력 및 매수인 승계액을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 주식회사 유다올은 보증금 1,000,000원, 대항력 있음·우선변제권 없음으로 배당 시뮬레이션상 전액 매수인 인수입니다.

② 가격 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 685,020,000원으로 감정가 1,398,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰됐다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 최저가에 확인된 인수액만 더해도 실질취득이 최소 686,020,000원입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 점유자의 보증금이 추가로 승계되는 것으로 확인되면 총취득비용은 더 증가합니다.

③ 예상배당표 (매각가 685,020,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액은 1,063,471,333원, 배당액은 675,769,800원, 미배당은 387,701,533원입니다. 신청채권자 청구액은 813,538,413원이고 현재 배당 시뮬레이션상 675,769,800원이 배당돼 전액 충족되지 않습니다.

주식회사 유다올 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됐습니다. 다른 선순위 점유자의 보증금이 확정될 경우 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 남는다

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 중구 삼덕동2가 봉산육거리 북서측 인근, 통칭 디스퀘어 3층 309호~312호로서 부근은 각종 근린상가가 형성된 중심상업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 승강장, 지하철역 및 간선도로가 있어 제반 교통사정은 편리합니다.
• 이용상태. 309호는 기타판매시설이고, 310호~312호는 호별간 벽체 구분 없이 일단의 기타판매시설로 이용 중입니다.
• 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물의 제3층이며 공동 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소화·화재탐지·방송설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 2,353.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형에 가까운 토지입니다. 중심상업지역·방화지구이고 서측 약 8m, 북측 약 3m 포장도로와 접합니다.
• 공시지가. 8,618,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 309~312호를 한 덩어리로 확인. 일괄매각이고 일부 호수는 벽체 구분 없이 사용 중이므로 각 호수의 점유자·영업주체·인도 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
• 선순위 점유자의 보증금 확인. 알알비코프와 김은현 관련 2019년 기재는 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 금액을 모른 채 입찰하면 실질취득비용 상한을 계산할 수 없습니다.
• 유다올 1,000,000원 인수 반영. 주식회사 유다올은 2019.08.06. 기재, 보증금 1,000,000원이며 배당 시뮬레이션상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수입니다.
• 가격 할인 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 마십시오. 기타판매시설의 실제 거래가치와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 명도 범위 확인. 309~312호에 여러 점유 기재가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차가 단순하지 않을 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 점유관계와 임대차계약 내용을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것은 임차인이다

이 사건의 등기부는 구조가 명확합니다. 2023.05.19. 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매의 난도는 등기부에서 끝나지 않습니다. 2019년에 시작된 선순위 점유 기재가 309~312호에 걸쳐 있고, 유다올 보증금 1,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 기재가 남습니다.

따라서 현재 최저가 685,020,000원을 보고 “감정가의 절반이니 싸다”고 접근하면 위험합니다. 확인된 인수만 반영해도 실질취득은 최소 686,020,000원이고, 미상 임차보증금의 대항력과 미배당액에 따라 실제 부담은 더 커질 수 있습니다. 가격은 2회 유찰로 내려왔지만, 권리·점유 불확실성은 아직 내려오지 않았습니다. 이 사건은 먼저 선순위 점유자의 계약·보증금·확정일자와 실제 점유 상태를 확정한 뒤에야 적정 입찰가를 계산할 수 있는 유형입니다.