현재 확인되는 매수인 인수액은 주식회사 유다올의 보증금 1,000,000원입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 점유자 가운데 주식회사 알알비코프와 김은현의 보증금이 확인되지 않아, 실질취득비용은 979,600,000원을 넘을 수 있습니다.
대구지방법원 2025타경883. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20 소재 제3층 구분상가 물건입니다. 표기상 주소는 309호이며, 매각 대상은 309호부터 312호까지 일괄매각되고, 310호·311호·312호는 호별 벽체 구분 없이 일단의 기타판매시설로 이용 중입니다. 감정가는 1,398,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 978,600,000원입니다.
말소기준권리는 2023.05.19. 설정된 한국양계축산업협동조합의 근저당권 964,800,000원입니다. 이후 롯데카드 주식회사의 가압류, 경매개시결정, 김희진의 가압류, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 앞선 점유관계입니다. 주식회사 알알비코프, 주식회사 유다올, 김은현의 전입일이 모두 말소기준일보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경883 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층 309호 · 도로명 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제3층 309호~312호 구분상가 · 기타판매시설 일괄매각 |
| 현황 | 목록 1은 기타판매시설, 목록 2 내지 4는 호별간 벽체 구분 없이 일단의 기타판매시설로 이용 |
| 소유자 | 이다경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,398,000,000원 / 978,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 813,538,413원 |
| 매각기일 | 2026.06.12 |
| 말소기준권리 | 2023.05.19. 한국양계축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 964,800,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
2015.11.30. 주식회사대구은행 근저당권과 2016.09.06. 함용식 근저당권은 각각 2017.06.29. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 이다경이 2020.06.16. 소유권을 취득하고 같은 날 수협은행 앞으로 신탁했으나, 이 신탁등기도 2023.05.19. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 임차인 4명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 실제 점유·임차 관계자는 총 4명입니다. 이 가운데 배진영은 2024.11.26. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 주식회사 유다올은 보증금 1,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 알알비코프 | 309호 | 2019.04.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 배진영 | 309호 · 주거 | 2024.11.26 | 1,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은현 | 309호·310호·311호·312호 | 2019.11.05 | 미상 / 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 유다올 | 312호 | 2019.08.06 | 1,000,000원 / 해당 없음 | 있음 | 없음 | 1,000,000원 |
김은현은 2025.08.04. 권리신고 및 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 회수되는지, 매수인에게 얼마가 남는지를 계산할 수 없습니다. 배당요구 사실만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 1,398,000,000원의 70%인 978,600,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 가격 우위를 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아, 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 978,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 12,186,000원 |
| 인수 · 주식회사 유다올 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 주식회사대구은행 근저당권 | 25,200,000,000원 | 966,414,000원 |
| 3. 함용식 근저당권 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 한국양계축산업협동조합 근저당권 | 964,800,000원 | 0원 |
| 5. 롯데카드 주식회사 가압류 | 25,971,333원 | 0원 |
| 6. 김희진 가압류 | 72,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차 예상 채권 총액은 29,263,471,333원, 예상 배당액은 966,414,000원, 미배당액은 28,297,057,333원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 주식회사 유다올 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 978,600,000원 | 966,414,000원 | 28,297,057,333원 | 1,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 685,020,000원 | 675,769,800원 | 28,587,701,533원 | 1,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 479,513,999원 | 472,318,859원 | 28,791,152,474원 | 1,000,000원 |
각 회차에서 주식회사 유다올의 확정 인수액은 1,000,000원으로 동일합니다. 따라서 확인된 금액만 반영한 실질취득 하한은 현재 회차 979,600,000원, 2회 유찰 시 686,020,000원, 3회 유찰 시 480,513,999원입니다. 다만 보증금 미상 2명의 승계액이 추가되면 실제 부담은 이보다 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 삼덕동2가 봉산육거리 북서측 인근의 중심상업지대이며, 부근은 각종 근린상가로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 승강장, 지하철역 및 간선도로가 있어 교통사정은 편리합니다.
- 이용상태. 309호부터 312호까지 제3층 기타판매시설이며, 일부 호실은 벽체 구분 없이 하나의 판매시설로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층으로, 외벽은 복합판넬·페어그라스, 바닥은 목재마루 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소화·화재탐지·방송설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 평탄한 사다리형 상업용 건부지이며, 토지면적은 2,353.4㎡, 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 폭 약 8미터, 북측 폭 약 3미터 막다른 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·상대보호구역이며 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 중심상업지대라는 입지 장점은 있으나, 여러 호실을 벽체 없이 통합해 사용하는 기타판매시설이므로 일반 주거용 부동산보다 매수층과 활용 방식이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 확인. 주식회사 알알비코프와 김은현의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 실제 점유개시일을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 최저가에 확정 인수액 1,000,000원과 미상 보증금의 승계 가능액을 더해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 김은현은 309호부터 312호까지를 점유 부분으로 신고했고, 다른 점유자와 점유 호실이 중복됩니다. 현장 사용관계와 계약관계를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 309호부터 312호까지의 등기·감정평가·매각물건명세서를 모두 대조하고, 벽체 미구분 상태의 원상복구 또는 분리 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소 근저당 대조. 2017.06.29. 말소된 주식회사대구은행·함용식 근저당권이 예상배당표에 포함된 이유를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 시나리오에서는 한국양계축산업협동조합의 신청채권 813,538,413원이 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
- 상가 명도. 여러 점유자가 같은 호실 또는 통합 공간을 점유하고 있어 인도명령 대상과 별도 명도소송 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 구분상가의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 1,398,000,000원에서 한 차례 유찰돼 978,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확정 인수액 1,000,000원만 더해도 실질취득 하한은 979,600,000원이며, 보증금 미상 선순위 점유자 2명의 승계 가능액은 아직 반영되지 않았습니다.
또한 309호부터 312호까지가 일괄매각되고 여러 호실이 벽체 없이 하나의 기타판매시설로 이용되는 데다, 여러 점유자의 점유 범위가 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가가 시장가격보다 낮다는 판단조차 할 수 없습니다. 가격은 보류, 임대차 원본 확인이 우선입니다. 보증금과 점유관계가 모두 해소되지 않는 한 권리분석 난도와 명도 위험이 높은 물건입니다.