대구지방법원 2025타경1082. 경산시 진량읍 봉황길 23에 있는 1~5층 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 경량철골구조의 5층 건물로, 1997년 11월 24일 사용승인을 받았고 2015년 4월 29일 5층이 증축됐습니다. 소유자는 정홍표이며, 진량농업협동조합이 주식회사홍성건설을 채무자로 한 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권을 근거로 경매를 신청했습니다.
등기부만 보면 2024년 8월 7일 진량농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 전세권, 가처분, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기상 소멸만 보고 끝낼 수 없습니다. 근저당권보다 앞서 전입 또는 사업자등록을 갖춘 점유자들이 존재하여, 등기된 전세권이 지워지더라도 임대차보증금 반환의무가 별도로 매수인에게 남을 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1082 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 62 · 경상북도 경산시 진량읍 봉황길 23 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1~5층 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 경량철골구조 스라브지붕 5층 · 사용승인 1997.11.24 · 5층 증축 2015.04.29 |
| 소유자 | 정홍표 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,626,660,620원 / 797,063,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 진량농업협동조합 / 1,214,882,722원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.07. 진량농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인 인수는 남는다
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 7명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 점유자는 모두 실제 임차인 또는 점유자로 분류됩니다. 알려진 보증금은 임차인별로 따로 판단해야 하며, 등기 전세권의 전세금과 동일인 임대차 보증금을 중복해 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)성우씨엠 | 5층 | 2017.03.22 | 보증금 미상 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 추가 인수 가능 금액 미상 |
| 김영애 | 1층 | 2025.06.25 | 30,000,000원 1,035,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 인수 없음 |
| 김주완 | 2층 | 2016.07.01 | 50,000,000원 500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 김성희 | 1층 | 2006.04.11 | 50,000,000원 120,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 | 50,000,000원 인수 |
| (주)홍성건설 | 미상 | 2007.11.21 | 15,000,000원 150,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 | 15,000,000원 인수 |
| 최동하 | 미상 | 2006.03.21 | 50,000,000원 250,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 | 50,000,000원 인수 배당요구 2025.11.24 |
| 오미자 | 미상 | 2025.09.24 | 50,000,000원 715,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 인수 없음 배당요구 2025.11.20 |
알려진 매수인 인수액 165,000,000원은 김주완 50,000,000원, 김성희 50,000,000원, (주)홍성건설 15,000,000원, 최동하 50,000,000원의 합계입니다. (주)성우씨엠의 보증금은 포함되지 않았습니다.
③ 실질취득가 — 감정가 할인율만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 797,063,000원이지만, 낙찰자가 실제로 부담할 알려진 금액은 매각대금에 인수 보증금 165,000,000원을 더한 962,063,000원입니다. 이는 감정가의 약 59.1%입니다. 5층 (주)성우씨엠의 보증금이 확인되면 실질취득가는 그만큼 더 올라갑니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수액 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 797,063,000원 | 165,000,000원 | 962,063,000원 | 8,632,134,772원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 557,944,100원 | 165,000,000원 | 722,944,100원 | 8,868,862,483원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 390,560,870원 | 165,000,000원 | 555,560,870원 | 9,034,534,124원 |
④ 예상배당표 (매각가 797,063,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권액 / 보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,370,630원 | 0원 |
| 인수 · 김주완 임차보증금 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 인수 · 김성희 임차보증금 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 인수 · (주)홍성건설 임차보증금 | 15,000,000원 | 0원 | 15,000,000원 |
| 인수 · 최동하 임차보증금 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 1. 진량농업협동조합 근저당권 | 1,440,000,000원 | 786,692,370원 | 0원 |
| 2. 주식회사홍성건설 전세권 | 1,000,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3. 김주완 전세권 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4. 김영애 전세권 | 30,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5. 최동하 전세권 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 6. 김성희 전세권 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 7. 오미자 전세권 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 8. 신보2023제11차유동화전문 유한회사 가압류 | 1,100,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 9. 합천호농업협동조합 가압류 | 442,320,305원 | 0원 | 0원 |
| 10. 한국산업은행 가압류 | 3,900,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 11. 중소기업은행 가압류 | 828,099,762원 | 0원 | 0원 |
| 12. 대구 축산업협동조합 가압류 | 478,407,075원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
채권 총액 9,418,827,142원 중 예상배당은 786,692,370원이고 미배당은 8,632,134,772원입니다. 집행비용과 진량농업협동조합 근저당권 배당으로 매각대금이 모두 소진되며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 특수권리·물건 하자 — 유치권과 위반건축물
또한 대상 토지 4·5는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘과수원’입니다. 일부 토지는 생산녹지지역 또는 농림지역이며 농업진흥구역에 속하고, 건물이 위치한 봉회리 62 토지는 제3종일반주거지역입니다. 성격이 다른 근린시설과 농경지 토지가 한꺼번에 매각되므로 개별 이용, 처분과 환금성 검토가 필요합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 근린시설 입지. 봉회리 62 토지는 진량시장 북동측 인근에 있으며, 주변은 아파트와 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 농경지 입지. 다른 대상 토지는 진량시장 북서측 인근 또는 북서측 근거리에 있고, 주변은 농경지로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지와 인근까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성을 포함한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 봉회리 62 토지. 면적 381.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 950,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 건물 소재 토지는 제3종일반주거지역이며, 다른 토지에는 생산녹지지역·농림지역·농업진흥구역이 포함됩니다.
- 설비. 건물에는 급·배수설비 등 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설과 용도지역이 다른 농경지가 함께 묶여 있고 점유관계도 복수이므로, 단일 근린상가보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 5층 보증금 확인. (주)성우씨엠의 임대차계약서, 보증금, 점유 지속 여부와 사업자등록 상태를 확인해야 알려진 인수액 165,000,000원의 상한을 정할 수 있습니다.
- 4명 인수보증금 반영. 최저가 797,063,000원이 아니라 최소 실질취득 962,063,000원을 자금계획의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 전세권과 임대차 분리. 말소되는 등기 전세권의 전세금과 별도로 남는 대항력 임대차보증금을 동일한 권리로 오인하거나 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 유치권 점유 조사. 주식회사 홍성건설 측의 현재 점유, 유익비 지출 자료, 공사계약과 대금 지급 자료를 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 24.8㎡ 무단증축 부분의 현존 여부, 시정명령, 이행강제금과 원상복구 가능성을 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 토지별 규제 확인. 생산녹지지역·농림지역·농업진흥구역 토지의 이용제한과 공부상 ‘답’·현황 ‘과수원’ 차이를 개별 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 근린시설 수익·공실·토지별 거래 가능성과 모든 인수 위험을 합산해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권신고서와 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 곧 “49% 취득가”는 아니다
이 사건의 말소기준은 명확하고 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 매수인이 실제로 부담하는 금액은 최저가에서 끝나지 않습니다. 현재 확인된 대항력 임차인 4명의 보증금 165,000,000원이 붙어 최소 실질취득은 962,063,000원이고, 5층 점유자의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다.
여기에 성립 여부가 불분명한 유치권 신고 92,345,000원, 24.8㎡ 무단증축 표시, 용도가 다른 근린시설·농경지의 일괄매각까지 겹칩니다. 실거래 비교 근거도 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 권리 소멸은 명확하지만, 임차인 인수와 물건 리스크는 불명확한 사건입니다. 미상 보증금과 유치권 점유가 해소되기 전에는 낮은 최저가보다 전체 부담액을 먼저 봐야 합니다.
