대구지방법원 2025타경1190. 경산시 진량읍 창신황제타운 105동 1708호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 감정가는 60,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 29,400,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%에 입찰할 수 있는 물건처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금입니다.
임차인 강동근은 2018.04.16. 점유를 시작하고 2018.04.17. 전입했으며, 확정일자는 2018.03.27.입니다. 말소기준권리인 신용보증기금 가압류는 2020.01.17. 접수됐으므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 보증금 60,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 황제리 70-1 창신황제타운 제105동 제17층 제1708호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.91㎡ · 방2·거실·주방·욕실1 · 지상20층 중 17층 |
| 소유자 | 채경자 (2016.10.20. 소유권 취득 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강동근 / 64,112,404원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 단지 | 창신황제타운 · 1,112세대 · 1996.11.25. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 미배당 보증금은 남는다
현재 등기부상 말소기준권리는 2020.01.17. 신용보증기금 가압류 644,000,000원입니다. 이후의 경북신용보증재단·중소기업은행·한화생명보험·서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단·국·경산시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 강동근의 대항력 발생 요소는 말소기준권리보다 앞섭니다. 2024.05.03. 설정된 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 별개의 경제적 부담으로 매수인에게 남습니다. 등기 소멸과 보증금 인수는 서로 다른 문제입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 주요 일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강동근 | 105동 1708호 전부 주거 · 임차권등기 | 계약 2018.03.16. 확정 2018.03.27. 점유 2018.04.16. 전입 2018.04.17. | 60,000,000원 | 2024.05.03. 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
창신황제타운 동일 면적 59.91㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 54,750,000원, 최신 거래는 2026.07.의 49,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.91㎡ | 15 | 49,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 6 | 51,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 8 | 54,500,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 6 | 53,500,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 17 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 10 | 61,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 17 | 67,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 6 | 48,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 19 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 54,750,000원 |
최저매각가 29,400,000원만 놓고 보면 최근 평균의 53.7%이지만, 이는 보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득액 60,929,200원은 최근 평균보다 6,179,200원 높고, 평균의 111.3%입니다. 최신 거래 49,000,000원과 비교하면 11,929,200원 높아 최신 거래가의 124.3%입니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 29,400,000원 | 31,529,200원 | 60,929,200원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 20,580,000원 | 40,190,440원 | 60,770,440원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 14,406,000원 | 46,253,308원 | 60,659,308원 |
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,200원 | - |
| 1. 임차인 강동근 보증금 | 60,000,000원 | 28,470,800원 | 31,529,200원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 644,000,000원 | 0원 | 644,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 15,886,878원 | 0원 | 15,886,878원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 181,604,225원 | 0원 | 181,604,225원 |
| 5. 가압류 · 한화생명보험 | 22,991,749원 | 0원 | 22,991,749원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 4,626,000원 | 0원 | 4,626,000원 |
| 7. 경매개시결정 · 강동근 | 64,112,404원 | 0원 | 64,112,404원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 후순위 채권자 청구액 933,221,256원은 배당되지 않는 것으로 산정됐으며, 이 후순위 채권들은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 직접 남는 핵심 부담은 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진성초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다가구주택·근린생활시설·산업단지 내 공장과 농경지 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 주변 간선도로 및 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 20층 건물 중 17층입니다. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 단지 서측 약 12m 포장도로와 동측 약 8m 진입로를 통해 출입하며, 제3종일반주거지역에 해당합니다.
- 환금성. 1,112세대 단지이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 48,000,000원부터 67,000,000원까지 차이가 커 개별 층·상태 확인이 필요합니다.
- 내부 확인. 거주인 부재와 폐문으로 내부구조·설비·마감상태는 동류형 물건의 통상적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 계산. 입찰가와 인수보증금을 합산해 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 총부담은 60,929,200원입니다.
- 매각물건명세서 원문 재확인. 강동근의 보증금 미배당액을 매수인이 인수한다는 문구와 변경 여부를 매각 직전 다시 확인하세요.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 송금 내역, 점유·전입 및 신청채권의 원인을 대조해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으나 현재 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 상태였으므로 수리비와 설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납과 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 숫자는 단순해 보이지만 결론은 정반대입니다. 최저가는 29,400,000원까지 내려왔으나, 대항력 있는 임차보증금 중 31,529,200원을 인수하면 실질취득액은 60,929,200원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 54,750,000원과 최신 거래 49,000,000원을 모두 웃도는 수준입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 낮아지더라도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 증가합니다. 4회 유찰 가정에서도 실질취득액은 60,659,308원으로 현재 회차와 큰 차이가 없습니다. 여기에 당해세가 선순위로 배당되면 인수액이 더 증가할 가능성도 있습니다. 최저가는 싸지만 총취득은 싸지 않습니다. 임대차의 실체와 세금 배당순위를 확인해 인수 위험이 달라지지 않는 한, 가격과 권리 모두 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.
