대구지방법원 2025타경1190. 경북 경산시 진량읍의 창신황제타운 105동 1708호입니다. 감정가 6,000만 원인 아파트가 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,008만 4,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 약 17%에 낙찰받을 수 있는 매우 저렴한 물건처럼 보입니다. 하지만 등기부와 매각물건명세서를 살펴보면 결정적인 문제가 등장합니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금 6,000만 원입니다.
임차인 강동근은 2018년부터 점유와 전입신고를 마쳤고 확정일자도 갖추었습니다. 첫 말소기준권리는 그보다 늦은 2020년 신용보증기금의 가압류입니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만으로 수익성을 판단해서는 안 되는 대표적인 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 황제리 70-1 창신황제타운 105동 17층 1708호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 진량읍 황제1길 86-31 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.91㎡ · 20층 건물 중 17층 |
| 내부구성 | 방 2 · 거실 · 주방 · 욕실 1 |
| 소유자 | 채경자 (2016.10.20 소유권이전, 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 | 60,000,000원 |
| 최저매각가 | 10,084,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 경매 신청채권자 | 강동근 |
| 청구금액 | 64,112,404원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.17 신용보증기금 가압류 · 청구금액 644,000,000원 |
| 임차보증금 | 60,000,000원 · 대항력 임차인 강동근 |
| 예상 인수금액 | 50,497,512원 (현재 최저가 배당 가정) |
| 실질취득금액 | 60,581,512원 (최저가 + 예상 인수금액) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 물건의 말소기준권리는 2020.01.17 신용보증기금 가압류입니다. 이후 경북신용보증재단, 중소기업은행 등의 가압류와 국민건강보험공단, 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 권리입니다. 과거 설정되었던 은행 근저당권들도 이미 등기부에서 말소되었습니다.
하지만 강동근의 임대차는 이보다 앞섭니다. 임대차계약은 2018.03.16, 확정일자는 2018.03.27, 점유개시는 2018.04.16, 전입신고는 2018.04.17입니다. 즉 임차권등기를 한 날짜인 2024.05.03만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 앞서 성립한 대항력을 근거로 미배당 보증금의 매수인 인수가 문제됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
강동근 105동 1708호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2018.04.17 확정 2018.03.27 점유개시 2018.04.16 |
60,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
보증기관 승계 없음 배당요구 있음 |
강동근은 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 임차인입니다. 현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 9,502,488원이 임차인에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 보증금 60,000,000원 중 회수되지 못하는 50,497,512원이 매수인에게 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단
창신황제타운은 1,112세대, 1996.11.25 준공된 아파트 단지입니다. 전용 59.91㎡ 동일 평형의 최근 실거래 12건 평균은 56,208,333원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 17.9%에 불과하지만, 임차보증금 인수를 포함한 실질취득금액은 시세를 오히려 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.91㎡ | 4 | 56,500,000원 |
| 2026.10 | 59.91㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.09 | 59.91㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 15 | 49,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 6 | 51,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 8 | 54,500,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 6 | 53,500,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 17 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 10 | 61,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 17 | 67,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 56,208,333원 |
최근 거래가격은 49,000,000원~67,000,000원으로 편차가 있습니다. 최신 거래가격은 56,500,000원이며, 최근 12건 평균도 56,208,333원입니다. 반면 이 사건의 예상 실질취득금액은 60,581,512원으로, 최근 평균보다 4,373,179원, 최신 거래보다 4,081,512원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,084,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 581,512원 |
| 1. 임차인 강동근 · 보증금 우선변제 | 60,000,000원 | 9,502,488원 |
| 2. 신용보증기금 · 가압류 | 644,000,000원 | 0원 |
| 3. 경북신용보증재단 · 가압류 | 15,886,878원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 · 가압류 | 181,604,225원 | 0원 |
| 5. 한화생명보험 · 가압류 | 22,991,749원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 · 가압류 | 4,626,000원 | 0원 |
| 7. 강동근 · 경매 신청채권 | 64,112,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | 60,000,000원 | 50,497,512원 |
현재 최저매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 581,512원을 차감한 9,502,488원이 임차인 보증금에 배당되는 구조입니다. 후순위 채권자 배당 및 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다. 국세·지방세 압류 등과 관련된 당해세 및 최우선변제는 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당금과 인수액은 달라질 수 있습니다. 같은 임차인의 보증금채권과 경매 신청채권은 중복 회수되지 않도록 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
유찰 회차별 인수금액 — 낮은 낙찰가의 역설
보증금 60,000,000원을 전액 반환받지 못한 대항력 임차인이 있는 이상, 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인이 인수할 잔액은 늘어납니다. 따라서 유찰되더라도 실질취득금액이 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 유찰 회차 | 최저가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰 · 현재 | 10,084,000원 | 50,497,512원 | 60,581,512원 |
| 6회 유찰 가정 | 7,058,800원 | 53,468,258원 | 60,527,058원 |
| 7회 유찰 가정 | 4,941,160원 | 55,547,781원 | 60,488,941원 |
현재 회차부터 7회 유찰 가정까지 낙찰가 자체는 크게 낮아지지만, 실질취득액은 모두 약 6,000만 원 수준입니다. 집행비용 추정치에 따라 금액에는 소폭 차이가 나지만, 유찰만으로 가격 경쟁력이 확보되지 않는다는 결론은 동일합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북 경산시 진량읍 황제리, 진성초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다가구주택, 근린생활시설, 산업단지 내 공장 및 농경지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주변 간선도로와 교통시설 접근성은 보통입니다. 단지 서측 약 12m 포장도로와 동측 약 8m 진입로를 통해 접근합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 20층 건물의 17층 세대입니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 방 2·거실·주방·욕실 1 구성으로 조사되었습니다. 다만 거주인 부재와 폐문으로 내부 확인이 어려워 동류형 물건의 통상적인 이용상황을 기준으로 평가했습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 644,200원/㎡이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 1,112세대 단지로 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 49,000,000원~67,000,000원으로 편차가 있어 실제 매수 수요와 호별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 본건의 예상 실질취득액은 최근 평균을 상회하므로 환금성 측면에서도 신중한 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 계산. 현재 최저가 10,084,000원뿐 아니라 인수보증금 50,497,512원을 더해 60,581,512원을 기준으로 판단해야 합니다. 취득세·명도비 등 별도 비용까지 고려하면 부담은 더 커질 수 있습니다.
- 임차인 대항력 확인. 2018.04.17 전입신고 및 2018.04.16 점유개시, 2018.03.27 확정일자, 2024.05.03 임차권등기의 연속성과 실제 효력을 주민등록 및 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 임대차 진정성 검토. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일한 강동근입니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료 및 관련 권리관계를 확인해 실제 보증금채권과 배당관계를 검증해야 합니다.
- 명세서 인수 조건 재확인. 임대차보증금 60,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건이 존재합니다. 당해세 등 법정 우선순위에 따라 임차인 실제 배당액과 매수인 인수금액이 달라질 수 있으므로 배당 및 조세 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 방지. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 약 6,000만 원 수준입니다. 최저가 하락만으로 할인 효과가 발생한다고 판단하지 않아야 합니다.
- 현장·관리비 점검. 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다. 실제 점유, 수선 필요성, 체납 관리비와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류 및 최신 경매 진행상황을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “1,008만 원에 사도, 1,008만 원짜리 집이 아니다”
이 사건을 숫자로만 보면 감정가 6,000만 원짜리 아파트가 다섯 번 유찰되어 약 1,008만 원까지 내려온 매력적인 경매처럼 보입니다. 하지만 실질적인 매수 구조는 전혀 다릅니다. 임차인 강동근의 보증금 60,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력에 의해 보호될 가능성이 있고, 매각물건명세서에도 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 60,581,512원. 이는 동일 평형 최근 12건 평균 56,208,333원의 107.8%입니다. 6회 또는 7회 유찰까지 가정하더라도 실질취득액은 약 6,000만 원으로 유지됩니다.
더구나 임차인과 경매 신청채권자가 동일하고, 국세·지방세 압류도 존재하여 실제 배당 및 인수관계 검증이 필요합니다. 현장 내부 상태도 직접 확인되지 않았습니다. 5회 유찰이라는 외형적 할인보다 보증금 인수와 총취득비용이 훨씬 중요합니다.
결론은 입찰 신중·가격 메리트 부족입니다. 최저매각가는 매우 낮지만 보증금 인수를 포함한 실질취득가격이 최근 시세 이상이고, 권리 검증 부담까지 크므로 저가 낙찰을 기대한 접근은 적절하지 않습니다. 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 실제 부담액입니다.
