39,200,000원
대구지방법원 2025타경1214. 대구종합유통단지 안에 있는 일반의류관 1층 1016호 단위점포로, 감정 당시 이용상태는 점포(공실)입니다. 소유자는 이외진이며, 2009년 주식회사우리은행이 설정한 채권최고액 36,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사이랜드리테일의 전세권과 신용보증기금의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 다만 이 물건은 일반적인 벽체형 상가가 아닙니다. 내벽에 경계벽이 없고, 전유부 건축물현황도도 등재되어 있지 않습니다. 조합에 비치된 호별배치도로 위치를 확인했지만 실제 점유부분의 경계와 집합건축물대장 표제부상 경계가 일부 달라, 응찰 전 1016호의 정확한 범위를 직접 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1214 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1668 일반의류관 1층 1016호 도로명주소: 대구광역시 북구 유통단지로14길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 일반의류관 단위점포 · 점포(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 4층 중 1층 1016호 · 사용승인 2000.10.25 |
| 소유자 | 이외진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 28,381,412원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2009.09.11. 설정된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며 채무자는 소유자 이외진입니다. 이후 2012년에 설정된 주식회사이랜드리테일의 전세권, 2025년 신용보증기금의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
감정 당시 점포는 공실이며 임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장 점유상태와 출입·사용 관계를 다시 확인해야 합니다.
② 가격과 유찰 시나리오 — 49%는 감정가 대비 할인율이다
감정가 80,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 39,200,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐, 동일 의류관 점포의 실제 매매가나 임대수익을 반영한 시세 할인율은 아닙니다. 따라서 최저가가 절반 이하라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 11,469,640원 | 충족 |
| 3회 유찰 시(34%) | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 23,017,960원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시(24%) | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 31,101,784원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,105,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사이랜드리테일 | 5,434,783원 | 2,094,400원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 8,129,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 49,564,040원 중 38,094,400원이 배당되고 11,469,640원이 미배당되는 시나리오입니다. 예상 집행비용 1,105,600원은 별도이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 산격동 대구종합유통단지 내 일반의류관 1층 단위점포로, 주변은 도·소매단지와 기타 상업시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 당시 점포는 공실이며 임대관계는 미상입니다. 공동위생설비, 중앙집중식 냉난방, 에스컬레이터와 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m, 남동측 약 25m, 북서측과 남서측 약 20m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 판매 및 영업시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,427,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 외벽은 화강석치장·글라스월·복합판넬 등, 바닥은 디럭스타일, 천장은 텍스 등으로 마감되어 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1016호 위치 특정. 관리사무실 또는 의류관 사업협동조합에 비치된 호별배치도를 확인하고 현장에서 실제 점유부분과 대조해야 합니다.
- 경계 불일치 확인. 실제 점유부분의 경계와 집합건축물대장 표제부상 경계가 일부 상이하므로, 사용 가능한 정확한 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정 당시에는 공실이지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 직전 실제 점유자와 출입상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고, 일반의류관 내 유사 점포의 실제 매매·임대 조건과 공실 지속 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권과 후순위 전세권·가압류의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건이 아니다
권리관계는 비교적 명료합니다. 2009년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 주식회사이랜드리테일 전세권과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기부보다 현장에 표시된 점포 범위입니다. 경계벽이 없고 전유부 건축물현황도도 없으며, 실제 점유 경계와 공부상 경계가 일부 다릅니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 검증, 경계는 반드시 확인. 1016호의 정확한 위치와 사용범위를 특정한 뒤에야 입찰가를 검토할 수 있는 물건입니다.
