대구지방법원 2025타경1214. 대구 북구 산격동 대구종합유통단지 내 일반의류관 1층 1016호 단위점포입니다. 감정평가상 이용상태는 점포(공실)이고, 현재 최저매각가는 19,208,000원으로 감정가 80,000,000원의 24.01%까지 내려와 있습니다. 권리관계 자체는 2009년 우리은행 근저당을 기준으로 정리됩니다. 이후 설정된 이랜드리테일 전세권, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 권리보다 물건의 물리적·시장성 리스크입니다. 이 점포는 내부에 경계벽이 없이 이용되는 상가이고 전유부 건축물현황도가 등재되어 있지 않습니다. 감정평가에서는 조합에 비치된 호별배치도를 기준으로 위치를 확인했으며, 실제 점유부분의 경계와 집합건축물대장 표제부상 건축물현황도의 경계도 일부 다르다고 적시되어 있습니다. 4회 유찰이라는 결과 역시 가격만으로 판단하기보다 이러한 특성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1214 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1668 일반의류관 1층 1016호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 유통단지로14길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 점포(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 중 1층 1016호 · 사용승인 2000.10.25 |
| 소유자 | 이외진 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 19,208,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 28,381,412원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2009.09.11. 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 36,000,000원입니다. 그 뒤 2012.06.15. 설정된 주식회사이랜드리테일의 전세권 5,434,783원, 2025.03.20. 신용보증기금 가압류 8,129,257원, 2025.11.04. 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.
② 가격 — 싸진 이유부터 확인해야 한다
현재 회차는 4회 유찰 상태로 최저가 19,208,000원, 감정가 대비 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 13,445,600원, 그 다음은 9,411,920원으로 제시되어 있습니다. 그러나 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로, 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 19,208,000원 | 31,101,784원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 13,445,600원 | 36,760,461원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 9,411,920원 | 40,721,535원 |
③ 예상배당표 (매각가 19,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 745,744원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,000,000원 | 18,462,256원 |
| 3. 전세권 · 주식회사이랜드리테일 | 5,434,783원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 8,129,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 49,564,040원 중 18,462,256원이 배당되고 31,101,784원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대구종합유통단지 내 일반의류관 1층 1016호 단위점포로 현재 공실입니다.
- 경계. 내벽은 경계벽이 없으며, 전유부 건축물현황도가 등재되어 있지 않습니다. 조합의 호별배치도를 기준으로 위치를 확인했고 실제 점유부분과 집합건축물대장상 경계가 일부 다릅니다.
- 주위환경. 주변은 도·소매단지, 기타 상업시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m, 남동측 약 25m, 북서측·남서측 약 20m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 토지는 판매 및 영업시설 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 공동위생설비, 중앙집중식 냉난방, 에스컬레이터, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 호별 경계의 정확한 위치는 별도 확인이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호별 경계 확인. 관리사무실인 의류관 사업협동조합에서 호별배치도와 실제 점유범위를 대조해야 합니다.
- 경계벽 없는 구조 확인. 단위점포의 실사용 범위와 주변 점포와의 구획 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 점포는 공실이며 임대관계는 미상입니다. 현재 점유 여부를 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 24.01%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현 최저가가 시장가 대비 얼마나 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 4회 유찰된 근린시설이므로 단순 할인율보다 임대수요·재매각 가능성·점포 위치와 경계 문제를 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 전세권, 가압류와 매각물건명세서의 최신 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “잘 팔리는 물건”은 다른 문제
권리구조는 비교적 명확합니다. 2009년 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 가격은 이미 감정가의 24.01%까지 떨어졌고 4회 유찰되었습니다. 무엇보다 이 점포는 공실이면서 경계벽이 없고, 호별 경계의 정확한 위치도 별도 확인이 필요한 물건입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실제 점포 경계와 환금성·임대수요를 현장에서 확인하는 것입니다.
