대구지방법원 2025타경7608. 반월당아너스제네스타워오피스텔 20층 2002호입니다. 등기부상 소유자는 이주연이고, 2019.07.05 소유권이전 당시 거래가액은 233,390,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.11.30 주식회사 케이비국민카드 가압류 19,100,224원입니다. 그 뒤의 압류·가압류· 경매개시결정과 임차권등기는 형식상 매각으로 소멸하지만, 여기서 가장 중요한 예외가 있습니다. 임차인 서진원의 전입일은 2019.07.05로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이고, 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
즉 이 물건은 “최저가가 감정가에서 크게 떨어졌다”는 사실보다 실제 얼마를 떠안는가를 먼저 봐야 합니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당액은 3,638,966원이고, 보증금 잔액 206,361,034원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 최저가가 4,113,000원이므로 구조상 매수인의 실질 부담은 결국 210,000,000원 보증금 수준에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7608 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 20층 2002호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지상21층 건물 중 20층 2002호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이주연 · 2019.07.05 소유권이전 · 거래가액 233,390,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 4,113,000원 (11회 유찰) |
| 경매개시결정 | 2025.03.18 · 청산을 위한 형식적경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 대항력이 핵심
말소기준권리는 2022.11.30 접수된 케이비국민카드 가압류입니다. 이후 북대구세무서 압류, 대구광역시 중구 압류, 서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 서진원은 2019.07.05 전입·점유 개시로 말소기준보다 선순위 대항력을 갖고 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소된다는 사실과 보증금 인수 여부는 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서진원 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.05 | 2019.07.01 (200,000,000원) 2021.07.19 (증액 10,000,000원) | 210,000,000원 | 有 · 2023.07.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
2023.12.13에는 을구 1번 임차권의 경정등기가 접수돼, 최초 200,000,000원에 대한 확정일자 2019.07.01과 증액된 10,000,000원에 대한 확정일자 2021.07.19가 정리돼 있습니다. 이는 별도의 신규 임차인이 아니라 기존 임차권의 경정입니다.
③ 가격판단 — 최저가 대신 실질취득을 봐야 한다
현재 최저매각가는 4,113,000원으로 감정가 208,000,000원에서 11회 유찰된 가격입니다. 하지만 현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 210,000,000원 중 3,638,966원만 배당되고, 나머지 206,361,034원을 매수인이 인수합니다.
이 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 늘어날 수 있어, 실질취득은 임차보증금 210,000,000원 수준으로 거의 고정됩니다. 실제로 12회 유찰 시 매수인 인수액은 207,572,724원, 13회 유찰 시에는 208,420,908원으로 증가합니다. 따라서 다음 회차의 더 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,113,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 474,034원 |
| 1. 임차인 서진원 보증금 | 210,000,000원 | 3,638,966원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,100,224원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 24,666,642원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 미배당 보증금 206,361,034원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 케이비국민카드와 서울보증보험의 합계 채권 43,766,866원은 전액 미배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 경북여자고등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지·오피스텔·단독주택·노선상가시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 지하철역과 간선도로변 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상21층 중 20층 2002호. 급배수·난방·냉방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 6-7차로, 북측 왕복 5차로, 동측 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역 및 일부 제3종일반주거지역, 방화지구·상대보호구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부는 확인하지 못했고, 외부에서 확인 가능한 전경과 인근 탐문 및 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰금액만 보지 말고 미배당 임차보증금 인수액을 합쳐 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 계산상 인수액은 206,361,034원이며, 실제 배당결과에 따라 변동될 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 확인해야 임차인 배당 및 인수액을 정확히 산정할 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 서진원의 2019.07.05 전입·점유, 확정일자 2019.07.01 및 2021.07.19, 보증금 210,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 수리상태와 사용현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “4,113,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 11회 유찰도, 감정가 대비 낮아진 최저가도 아닙니다. 2019.07.05부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 210,000,000원입니다. 현재 회차 최저가 4,113,000원에 낙찰되더라도 예상 미배당 보증금 206,361,034원이 매수인에게 넘어오므로 실질취득은 결국 보증금 210,000,000원 수준입니다.
실거래 시세 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 오히려 보증금 210,000,000원 자체가 감정가 208,000,000원보다 높습니다. 다음 회차에서 최저가가 더 낮아져도 인수액이 증가하는 구조이므로, 이 물건은 “낮은 최저가”가 아니라 “대항력 임차보증금 전체”를 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
