대구지방법원 2025타경7608. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 지상 21층 건물 중 20층 2002호입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 이주연이며, 2019.07.05. 소유권이전 당시 거래가액은 233,390,000원으로 기재돼 있습니다. 이번 경매는 파산자 망 이주연의 파산관재인 변호사 임성우가 신청한 청산을 위한 형식적 경매이고, 청구액은 0원입니다.
권리관계의 중심은 2022.11.30. 접수된 케이비국민카드 가압류가 아니라, 그보다 앞선 2019.07.05. 전입·점유를 갖춘 임차인입니다. 말소기준권리는 케이비국민카드 가압류이지만, 임차인 서진원의 전입·점유와 확정일자가 모두 그보다 빠르므로 매각물건명세서에도 “전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 소멸한다는 사실만 보고 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7608 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 20층 2002호 · 도로명주소 대구광역시 중구 중앙대로 312 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지상 21층 중 20층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이주연 (2019.07.05. 소유권이전 · 거래가액 233,390,000원 · 매매 원인 2017.02.23.) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 8,394,000원 (9회 유찰 · 감정가의 4.04%) |
| 신청인 / 청구 | 파산자 망 이주연의 파산관재인 변호사 임성우 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 말소기준권리 | 2022.11.30. 케이비국민카드 가압류 19,100,224원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 임차보증금은 남는다
2022.11.30. 케이비국민카드 가압류가 말소기준권리이고, 이후 등기된 국·대구광역시 중구·국민건강보험공단의 압류, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 서진원은 말소기준보다 앞선 2019.07.05. 전입·점유를 갖췄습니다. 2023.07.21. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액에 대한 매수인 인수부담은 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용·범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서진원 | 주거 · 전유부분의 전부 | 2019.07.05. | 2019.07.01. 200,000,000원 2021.07.19. 증액 10,000,000원 | 210,000,000원 | 있음 2023.07.21. | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 잔액 인수 |
2023.12.13. 접수된 을구 1-2번 등기는 을구 1번 임차권의 확정일자를 정정한 등기로, 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 서진원 1명이고, 분석 대상 보증금은 210,000,000원입니다.
③ 최저가가 아닌 ‘실질취득액’으로 계산해야 한다
제시된 배당 추정에서 매각대금 8,394,000원 중 집행비용 551,092원을 먼저 공제하고, 남은 7,842,908원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 210,000,000원에서 이 배당액을 뺀 202,157,092원이 매수인 인수액입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 9회 유찰 회차 | 8,394,000원 | 202,157,092원 | 210,551,092원 |
| 10회 유찰 시 | 5,875,800원 | 204,629,964원 | 210,505,764원 |
| 11회 유찰 시 | 4,113,059원 | 206,360,976원 | 210,474,035원 |
낙찰가가 8,394,000원에서 4,113,059원으로 내려가도 임차인 인수액이 그만큼 증가해, 실질취득액은 계속 약 210,500,000원에 머뭅니다. 즉 추가 유찰이 곧 매수인의 총부담 감소로 이어지지 않습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가를 이용한 직접 비교는 할 수 없습니다. 확인되는 가격 기준은 감정가 208,000,000원과 소유권이전 당시 등기 거래가액 233,390,000원입니다. 다만 과거 거래가액은 현재 시세로 대체할 수 없으므로, 가격 판단은 보수적으로 감정가와 실질취득액을 비교해야 합니다.
그 결과 최저가가 아니라 실질취득액 210,551,092원이 감정가보다 높습니다. 최근 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 이상을 부담하게 되므로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 9회 유찰이라는 결과 역시 최저가만으로 응찰 여부를 판단해서는 안 된다는 경고 신호입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 8,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,092원 |
| 1. 임차인 서진원 보증금 | 210,000,000원 | 7,842,908원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 19,100,224원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 24,666,642원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 신청인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 케이비국민카드와 서울보증보험의 확인 채권 합계 43,766,866원은 배당 추정액이 0원이며, 임차인은 202,157,092원을 받지 못해 그 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 경북여자고등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 단독주택과 노선상가시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 지하철역과 간선도로변 버스승강장이 있어 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 서측 왕복 6~7차로, 북측 왕복 5차로, 동측 폭 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 21층 건물 중 20층 2002호이며, 급배수·난방·냉방·소화전· 화재탐지 및 경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 일부 제3종일반주거지역, 방화지구, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 9회 유찰된 오피스텔로, 최저가 하락만으로 응찰수요가 회복되지 않았습니다. 선순위 임차보증금 인수부담을 포함한 총취득액 기준으로 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·수리 여부를 구체적으로 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 취득가 분리. 입찰가 8,394,000원이 아니라 임차보증금 인수를 합친 210,551,092원을 기본 취득원가로 계산해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 실제 배당액이 7,842,908원보다 줄면 매수인 인수액은 그만큼 증가합니다. 배당표와 임차인 채권액을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·대구광역시 중구 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해 임차인 배당 감소 가능성을 반영해야 합니다.
- 임차권 말소 합의 착각 금지. 임차권등기 말소만으로 보증금 인수책임이 없어지는 구조가 아닙니다. 대항력 포기·보증금 정산 여부는 별도 서면과 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태. 내부 확인과 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 열쇠 인도, 내부 수리 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.14의 진행 결과, 변경·취하 여부와 최신 매각물건명세서를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “839만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 물건은 9회 유찰돼 최저매각가가 8,394,000원까지 내려왔지만, 실제 매수인의 경제적 부담은 전혀 다른 모습입니다. 대항력 있는 임차인 서진원의 보증금 210,000,000원 중 202,157,092원이 미배당될 것으로 추정되고, 이를 낙찰가와 합치면 실질취득액은 210,551,092원입니다.
실질취득액은 감정가 208,000,000원의 101.2%로 이미 감정가를 웃돕니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수액이 증가해 총부담은 약 2.105억원에 고정됩니다. 최근 실거래 비교 근거도 없고, 세금 우선배당과 내부 미확인 위험까지 남아 있습니다. 최저가는 파격적이지만 총취득가는 파격적이지 않습니다. 권리분석의 결론은 최저가에 현혹되지 말고 선순위 임차보증금 인수를 기준으로 보수적으로 판단해야 한다는 것입니다.