대구지방법원 2025타경7916. 대구 수성구 지산동 ‘태성시티월드’ 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 중 지하층 비1호 근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(폐점)으로 확인됩니다. 소유자는 이경숙·이철균으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
가격만 보면 감정가 840,000,000원에서 201,684,000원까지 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 하락률만으로 투자매력을 판단하면 안 됩니다. 2003.09.04. 갑구 7번 가등기가 2010.10.01. 말소기준 근저당권보다 앞서고, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있기 때문입니다. 별도 메모에서도 해당 가등기를 담보가등기로 적으면서 종류 확인이 필요하다고 경고하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7916 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1288-30 지하층 비1호 · 도로명 대구광역시 수성구 지범로 183 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(폐점) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건 중 지하층 비1호 |
| 소유자 | 이경숙 지분 2분의 1 · 이철균 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 840,000,000원 / 201,684,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 594,488,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준권리는 을구 13번 주식회사대구은행 근저당권으로 채권최고액은 648,750,000원입니다. 이후의 2024.02.02. 압류, 2025.04.22. 임의경매개시결정, 2025.05.28. 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 국세·지방세 압류와 관련해서는 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현정 | 지하층 165.29㎡, 73.79㎡ | 30,000,000원 / 700,000원 | 2023.06.08 | 2025.06.04 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박현정의 전입일은 2023.06.08.로 말소기준권리 2010.10.01.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 700,000원이며 2025.06.04. 배당요구를 했습니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성을 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
② 가격 판단 — 24.01%라고 해서 곧바로 ‘싸다’는 아니다
현재 최저매각가는 201,684,000원으로 감정가 840,000,000원의 24.01% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 상태이므로, 이 비율을 그대로 시장가 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다. 특히 본건은 지하층 근린생활시설(폐점)이고 이미 4회 유찰됐다는 점에서, 반복 유찰 자체가 환금성과 수요의 불확실성을 보여주는 지표로 읽는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,684,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,623,576원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 648,750,000원 | 198,060,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권최고액 648,750,000원 중 198,060,424원이 배당되고 450,689,576원이 미배당으로 남습니다. 계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 선순위 가등기 인수 위험은 이 금전 배당표와 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동, 동아백화점 수성점 북서측 인근의 통칭 ‘태성시티월드’ 지하층 비1호입니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트 등이 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 남서측 약 30m, 남동측 약 25m, 북동측 약 11m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 5,846,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·화재경보 및 탐지·승강기설비가 되어 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 이용상태가 근린생활시설 ‘폐점’이고 지하층이라는 점, 4회 유찰됐다는 점을 감안하면 일반 주거용 부동산보다 매수층과 활용 시나리오를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 7번 가등기 원본 확인. 2003.09.04. 접수로 말소기준보다 앞서며 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 담보가등기인지, 매각 후 실제로 어떤 효력이 남는지 원본 등기·매각물건명세서와 반드시 대조해야 합니다.
- 낮은 최저가를 시세 할인으로 착각하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 실거래 시세와 직접 비교된 값이 아닙니다.
- 임차인 확인. 박현정은 대항력 없음으로 판정됐으나 보증금 30,000,000원, 월세 700,000원, 배당요구 2025.06.04. 사실과 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당표와 체납세액을 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 통상적인 보증금 비율과 다르므로 입찰자금 준비에 주의해야 합니다.
- 용도·영업성 검토. 지하 근린생활시설이며 현재 폐점 상태입니다. 임대수요·업종 적합성·공실기간을 주거용과 같은 기준으로 평가하면 안 됩니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것은 선순위 가등기다
이 사건은 감정가 840,000,000원이 4회 유찰돼 201,684,000원까지 내려온 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석에서는 그보다 2003.09.04. 갑구 7번 가등기가 우선입니다. 말소기준 2010.10.01.보다 앞서고 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류되어 있으며, 별도 메모에서도 담보가등기 여부에 대한 확인 필요성이 명시돼 있습니다.
임차인 박현정은 대항력이 없고 계산상 금전 인수액도 0원이지만, 이것이 물건 전체가 ‘인수 0의 안전형’이라는 뜻은 아닙니다. 여기에 4회 유찰, 지하 근린생활시설의 폐점 상태, 재매각과 보증금 20% 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 가격보다 권리 확인이 선행되어야 하는 고위험 검증형으로 보는 것이 타당합니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 입찰가치를 높게 평가하기 어렵습니다.
