대구지방법원 2025타경8068. 수성의료지구 내 그루타워 4층 401호로, 감정평가상 근린생활시설인 사무실로 이용 중인 단위상가입니다. 감정가는 365,000,000원이지만 3회 유찰되어 최저매각가는 125,195,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 가격보다 점유관계와 등기 순위의 정합성을 먼저 풀어야 합니다.
말소기준권리는 2021.12.03. 설정된 주식회사대구은행의 근저당권 240,000,000원입니다. 그런데 주식회사 별빛타운은 2021.08.05., 주식회사 두산씨앤씨는 2021.10.18.부터 점유한 것으로 조사돼 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 두 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성 및 인수 금액이 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8068 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 대흥동 873-1 그루타워 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(사무실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지하2층·지상10층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사부산 · 2021.03.23. 매매, 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 125,195,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행) / 208,122,573원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 점유가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 점유 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 점유 시작 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 별빛타운 | 146.4945㎡ | 2021.08.05. | 미상 | 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 주식회사 두산씨앤씨 | 93.42㎡ | 2021.10.18. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 민정기 | 33.00㎡ | 2022.12.29. | 미상 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 민정기는 말소기준권리 이후인 2022.12.29. 점유를 시작해 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 주식회사 별빛타운과 주식회사 두산씨앤씨는 말소기준보다 먼저 점유를 시작했으므로, 사업자등록·실제 점유의 계속 여부와 임대차계약이 확인되면 낙찰자에게 보증금 반환 부담이 이어질 수 있습니다.
③ 가격 시나리오 — 34% 할인보다 인수액 확인이 먼저
현재 최저매각가는 125,195,000원으로 감정가 365,000,000원의 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰되면 87,636,500원, 다시 유찰되면 61,345,549원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 입찰가가 낮아질수록 선순위 임차보증금의 미배당분이 늘어날 수 있으므로, 낮은 최저가 자체는 가격 메리트의 근거가 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 125,195,000원 | 8,757,357,730원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 87,636,500원 | 8,794,340,957원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(17%) | 61,345,549원 | 8,820,158,671원 | 0원 |
위 미배당액과 신청채권자 배당액은 말소된 2019년 근저당권을 선순위로 반영한 산정 결과입니다. 실제 배당순위는 등기부 말소사항과 매각물건명세서 원본을 대조해 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,552,730원 |
| 달구벌신용협동조합 근저당권 | 8,640,000,000원 | 122,642,270원 |
| 주식회사대구은행 근저당권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
산정표상 채권자 총 미배당액은 8,757,357,730원이고 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 말소기준 전 점유자 2명의 보증금이 미상인 상태이므로, 실무상 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 대흥동 수성의료지구 내 그루타워 4층 401호입니다. 주변은 중소규모 상업용 부동산과 주상복합건물 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 사무실로 이용 중이며, 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러, 기계식주차설비와 천장매립형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 단지 주변 간선도로망이 정비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 토지면적은 619.4㎡, 공시지가는 5,704,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설이고 이미 3회 유찰된 만큼, 주거용 물건보다 임대수익·공실·업종수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2019년 근저당 말소 원본 확인. 달구벌신용협동조합 근저당권의 2021.04.30. 말소가 현재 등기사항에 완전히 반영돼 있는지 확인하고, 이를 선순위로 계산한 배당표가 작성된 이유를 법원 기록에서 대조해야 합니다.
- 선순위 점유자 계약서 확인. 주식회사 별빛타운과 주식회사 두산씨앤씨의 보증금, 임대차기간, 사업자등록일, 실제 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 두 선순위 점유자가 배당요구를 했는지, 우선변제권을 갖는지에 따라 낙찰자 인수액이 달라집니다.
- 점유 범위 확인. 조사된 점유 부분은 각각 146.4945㎡, 93.42㎡, 33.00㎡입니다. 현장 점유 경계와 각 임차인의 독립 사용 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 수성구 압류 확인. 2025.05.28. 대구광역시수성구의 압류가 등기돼 있으므로 관련 체납액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 상가 운영성 확인. 월차임은 300,000원과 200,000원이 조사됐고 한 임차인의 차임은 미상입니다. 실제 임대수익과 공실 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차계약서를 직접 확인한 뒤 인수액을 계산해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가가 안전마진은 아니다”
이 물건의 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 현재 확인되는 정보만으로는 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 말소기준일보다 먼저 점유한 임차인 2명의 보증금이 모두 미상이라, 낙찰가에 더해질 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없기 때문입니다.
더구나 2019년 달구벌신용협동조합 근저당권은 2021.04.30. 말소된 것으로 등기돼 있는데, 예상배당표에서는 여전히 선순위 채권으로 계산됩니다. 이 충돌을 해소하지 않은 채 배당표상 인수 0원이나 신청채권자 배당 0원을 그대로 믿어서는 안 됩니다. 최저가는 낮지만 권리비용은 미상이고, 배당순위도 재검증이 필요한 물건입니다. 임대차 보증금과 말소 기록을 원본에서 확정하기 전에는 입찰을 보류하는 판단이 타당합니다.