대구지방법원 2025타경8357. 칠곡군 왜관읍 아곡리 대경유통단지 제3동 제1층 제3호로, 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물 안의 창고시설입니다. 소유자 윤종성은 2021.03.02. 거래가액 263,965,804원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소벤처기업진흥공단 앞으로 채권최고액 252,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 선언된 말소기준권리이며, 이후 박주환 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적으로는 매수인이 떠안을 권리가 없고 최저가도 감정가의 절반 아래로 내려와 단순해 보입니다. 그러나 2019년 설정된 농협은행 근저당 3건은 등기상 2019.05.27.과 2019.05.28.에 말소됐는데, 예상배당에서는 다시 선순위 채권으로 반영돼 매각대금 대부분을 배당받는 것으로 계산됩니다. 등기 흐름과 배당 추정이 서로 맞지 않는 만큼, 원본 확인 전에는 권리상 안전하다고 최종 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 아곡리 723-10 대경유통단지 3동 1층3호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 창고시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 건 내 제3동 제1층 제3호 |
| 소유자 | 윤종성 (2021.03.02. 소유권 취득 · 거래가액 263,965,804원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 139,650,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 214,623,690원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 농협은행 근저당 3건은 설정 직후 모두 등기상 말소됐습니다. 이후 케이비부동산신탁과 우리자산신탁으로 두 차례 신탁됐다가 신탁등기가 말소되고, 2021.03.02. 윤종성에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 접수번호 4520으로 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당이 말소기준이며, 2022년 박주환 근저당과 2024년 이후 가압류 5건, 2025.06.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 285,000,000원, 현재 최저매각가는 139,650,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시에는 97,755,000원, 4회 유찰 시에는 68,428,500원으로 낮아지는 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 139,650,000원 | 136,894,900원 | 12,400,686,343원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 97,755,000원 | 95,595,410원 | 12,441,985,833원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 68,428,500원 | 66,796,787원 | 12,470,784,456원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 중소벤처기업진흥공단의 청구액 214,623,690원은 배당액 0원으로 계산돼 만족되지 않습니다. 이는 예상배당이 말소된 것으로 표시된 농협은행 근저당을 선순위로 반영하고 있기 때문입니다. 가격 판단에 앞서 이 계산 전제가 맞는지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,755,100원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 7,140,000,000원 | 136,894,900원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 3,660,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 252,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 박주환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,236,626원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 대구신용보증재단 | 51,780,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 44,064,617원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 12,537,581,243원 중 채권자 예상배당은 136,894,900원, 미배당은 12,400,686,343원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 창고시설로 이용 중이며, 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 내·외벽은 판넬, 바닥은 하드너, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 주위환경. 칠곡군 종합운동장 북동측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장과 창고시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통 접근성은 보통입니다. 필지 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로 창고시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 일부 토지는 경부고속도로 접도구역에 해당합니다.
- 토지 지표. 지목은 창고용지, 토지이용상황은 공업기타, 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 설비. 공동위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 창고시설은 주거용 집합건물보다 수요층이 제한되고, 실제 사용 가능성·하역 동선·임대수익에 따라 매수 판단이 크게 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 이력도 시장성 재확인이 필요한 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2019년 농협은행 근저당 말소 확인. 을구 1·2·3번 근저당의 말소 효력과 공동담보목록을 최신 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당요구 내역 대조. 예상배당에서 농협은행에 136,894,900원이 배당되는 근거와 신청채권자 중소벤처기업진흥공단의 배당액이 0원인 이유를 확인하세요.
- 점유자 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 집행관 현황조사 원본으로 실제 사용자·점유자·명도대상을 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 49%만으로 저렴하다고 판단하지 말고 대경유통단지 내 유사 창고의 매매가와 임대료를 직접 비교하세요.
- 창고 사용성 확인. 차량 진출입, 하역 가능 여부, 층고, 전력, 급배수, 공용도로 사용 조건과 업종별 이용 제한을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역이 실제 영업계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 관리비·공과금 확인. 유통단지의 공용관리비, 전기·수도요금 및 공용시설 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 상호 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 권리 불일치”
이 물건의 현재 최저매각가는 139,650,000원으로 감정가 285,000,000원의 49%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이어서 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않는 창고시설이고, 임대관계는 미상이며, 무엇보다 등기상 말소된 농협은행 근저당 3건이 예상배당에서는 선순위 채권으로 반영되는 불일치가 있습니다.
최저가가 낮다는 사실과 안전하게 살 수 있다는 판단은 별개입니다. 최신 등기와 공동담보목록, 배당요구 내역을 통해 농협은행 근저당의 법적 상태와 실제 배당순위를 확정하고, 현장 점유·유사 창고 시세까지 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 현재 결론은 인수 0원 추정이나 원본 대조 전 입찰 보류입니다.
